【案由】农村房屋买卖合同纠纷(农村房屋买卖合同被确认无效之后的，经济赔偿问题)

【办案律师】梁清华律师

【案情介绍】张某某拥有农村民房一处，坐落在威海市某镇某村。刘某某系外村村民。2002年7月16日，双方就上述民房达成买卖合同，刘某某支付10000元购买上述民房。2012年，张某某将刘某某起诉到法院，请求法院确认双方之间的购房合同无效。经法院判决，双方之间签订的房屋买卖合同违反了法律强制性规定，应予撤销。

伴随着城镇化脚步的加快，上述民房所在的乡镇也被列入到了拆迁行列。被拆迁房屋的利益已经被确定，为338900元。某村村委已通知房屋原房主张某某签订《拆迁补偿协议书》。刘某某认为，自己购买该房屋已经接近12年，虽然合同已经被法院确认无效，但自己在房屋居住期间，为房屋进行了修建、改建、装修，也使原房屋增值不少。而且，刘某某认为，当初签订无效房屋买卖合同并非完全归因己方，张某某也是存在很大过错的。为了维护自己的权益，刘某某委托律师将张某某起诉到法院，1、要求被告返还2002年支付的购房款10000元；2、要求张某某赔偿自己的损失，即上述拆迁利益的95%。

法院受理后，通知双方开庭审理。据被告张某某讲，双方在2002年签订买卖合同时，是将房屋的四间正房卖予原告，并非是所有房屋。经查看被告与村委签订的拆迁协议，实际拆迁面积为152.2平米，进一步得知此次拆迁确定的面积是包括四间正房以及三间厢房在内的工152.2平方米。另外，原、被告之间签订的房屋买卖合同既然已经

被确认无效，则被告认为，无效的民事行为自发生起就无效，也就是对房屋增值等预期可得利益的损失不受法律保护。而且，从法律角度看，所谓预期可得利益是指有效合同的违约方对于守约方承担的损失赔偿责任，则有效合同的存在是预期可得利益的前提，所以被告认为原告的诉请不应得到支持。

原告代理律师认为，依法成立的合同，受法律保护；违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，所以被告理应将10000元购房款予以返还。就双方签订的无效民事合同，有过错一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。该案件中，原告代理律师认为，被告作为民房的主人，在出售房屋时主观是存在一定过错，且考虑到双方买卖合同已经签订12年之久，原告生活基本稳定，且原告在居住该房屋期间已经为该房屋的增值付出很大贡献，所以被告理应以高比例补偿原告。另外，被告所称的当时签订买卖合同时仅将四间正房卖予被告，而不包括厢房，这是不符合当地农村民房买卖的交易习惯，则被告的辩称不应得到支持。

【审理结果】法院采纳了原告代理律师的代理意见，判决1、被告将10000元购房款返还给原告；2被告应赔偿原告损失，损失金额为上述拆迁补偿款的90%。

【律师评析】该案系农村房屋买卖合同认定无效后的经济补偿纠纷，在城镇化快速发展的现代社会非常具有代表性。该案件审理结果，律师认为法院充分考虑到双方签订买卖合同的年限、房屋买受人对拆迁

房屋的贡献以及农村的风俗习惯问题。