北海【龙云大厦】项目策划运营报告（一） ——酒店行业市场调研报告 目 录
前 言： 调研结论精要： 一、北海旅游业发展特征及趋势 银滩的免费开放与旅游市场的“井喷” 团体客的减少与自驾车游客的增加 旅游业主体思维飞跃发展 小结 二、北海酒店的数量与分布 北海市各星级酒店的数量 北海酒店的分布 三、北海酒店的经营 经营公司 经营状况 客源分析 四、北海酒店的客房状况 客房的楼层分布及数量、规格 客房内部配置及功能 客房价格 五、北海酒店的配套设施 餐饮配套 商务、会议配套 购物、娱乐、休闲配套 泊车设施 酒店公共部分 六．调研结论 北海酒店业发展状况 行业面临的问题 北海酒店行业热点和空白点 北海酒店行业机会点 北海酒店行业的发展趋势 北海【龙云大厦】项目策划运营报告（一） ——酒店行业市场调研报告 前 言： 南海之滨、飞龙在天，北海之心、祥云缭绕…… 受北海龙云物业有限责任公司委托，深圳市圣立地产经纪有限公司为其【龙云大厦】项目开展“北海酒店行业市场调研”工作。
按照合同相关约定，从2005年6月中下旬到月末，深圳圣立地产通过实地考察与交流、电话询问、网络资料收集等方式集中针对北海酒店行业进行市场调研。调研对象为精选的市内二星级及以上酒店（以三星级为主）28家，获得大量翔实有益的资料，根据这些材料和实地调查，通过客观整理、分析和研究，形成本报告。
本报告内容上分三大部分：第一部分是本次酒店调研结论的精要；第二部分是酒店四大方面的调研分析；第三部分是调研的结论分析。
在报告完成之际，对北海龙云物业有限责任公司的大力配合表示真挚谢意。 调研结论精要： 旅游业呈现新的发展机遇与挑战，散客、自驾车旅游成为新的主力客源； 北海现共有各类酒店宾馆/招待所284家，二星级以上仅有约40家。全市房间总数约在11800间/套，床位约有22000个。
北海酒店行业局部蕴藏巨大发展潜力，突出表现在四川路沿线； 行业缺乏专业的经营管理公司进驻，前期又不注重引入专业的酒店规划设计公司，造成北海酒店同质化竞争严重，相同的经营定位、相似经营特色、相近的装修风格……酒店行业还处于低级的单纯价格竞争阶段，行业发展不够成熟；
高性价比酒店在市场竞争中处于优势地位，低档次的二星级因为自身软硬件条件限制、高档次的四、五星级酒店因为成本限制（房价较高）与三星级酒店相比都缺乏市场竞争力；
受城市经济发展特征以及经营定位影响，酒店经营收入淡旺季差距明显，淡季如何发掘商机以缓解成本支出是亟待解决的问题；
旅游业客源发生裂变，散客、自驾车旅客成为新的市场主力，新的需求、新的消费观念促使酒店对经营战略作出新的一轮调整；
目前北海酒店的客房类型配置以标准双人间为主，普通套间次之，两者约占85%以上，标准单人间以及豪华套间所占的比例较少，约占15%左右。房间规格、内部配置、装修风格大同小异，缺乏特色；
酒店的客房价格相互之间差距较小，以标准间的团体折扣价格为例，二星级酒店集中于60-100元/天之间，三星级酒店集中于120-160元/天左右，四星级酒店集中于180-200元/天之间，五星级酒店至少200元/天以上；普通套间的价格在此基础上一般上升1-2倍。
酒店的餐饮、休闲、娱乐配套设施利用程度并不高，特别是淡季，消耗大量的成本，并不能产生相应的收入；购物配套设施没有能够深入挖掘特色、规模，服务理念需要改变。
一、北海旅游业发展特征及趋势 银滩的免费开放与旅游市场的“井喷” 上世纪90年代初以来，以银滩开发为标志，北海旅游产业迅速发展成为特色产业和支柱产业，而“封关”一度造成北海过境旅游人数锐减，银滩免费开放则无疑给疲软的旅游市场注入了一支强心剂。2005年五·一黄金周，北海共接待外来游客万人，较之2004年五一黄金周的万人，同比增长了%，较之春节的万人，增长了倍。
从产业结构链看，作为紧密相连的两大产业，旅游业的兴旺发展必然对酒店宾馆业能够起到良性的推动作用；而作为招牌景点，银滩的免费开放以及提质改造为这种趋势的延续提供有利的保障。
团体客的减少与自驾车游客的增加 随着对旅客对旅游团服务水准的日益不满以及信息、交通工具的改进，团体旅客的比例越来越小。市旅游局的抽样调查数据显示，2004年“五一”期间，全市接待过夜游客8．44万人次，其中接待旅行社团体游客1．2万人次，占14．22％；散客自助7．24万人次，占85．78％；此外，一日游客中绝大部分也是自助游，可见，散客自助是构成我市游客的主流之一，团体客呈减少趋势。
另外，根据统计，2005年五一期间，进入北海旅游的外地汽车超过了5万辆，以每台车3人计算，至少15万高收入阶层的游客进入北海。自驾车旅游作为一种休闲、随意、舒适的旅游方式受到越来越多人的喜爱，以家庭组合方式出游已逐渐成为一种时尚，特别是周边的省市如云、贵、川、粤，据调查最远的自驾车游客来自东北。这说明北海这个滨海旅游城市正为全国各地游客所了解和接受，众多游客不再视北海为过渡海南或过境越南的“中转站”，而是把北海当作最终的旅游目的地。因此“封关”也让北海的旅客“纯度”更高、质量更高。 自驾车散客、短线游客、各种会议将成为新的市场趋势，北海的酒店宾馆业以前联系好几个旅游团就可以稳坐钓鱼台的局面将不复存在，新客源的不稳定性、分散性将对酒店的品牌管理与经营提出新的考验。当然，大量非团体客源的入住对维持酒店房间的价格利润空间的稳定较为有利。
旅游业主体思维飞跃发展 不论是边远省市游客还是周边临近省市的游客，他们的行为、思想都在一天天的迅速变化发展。首先，自驾车使得个人的自由行动半径骤然加大，也使得他们的出行频率、出行目的、消费观念有了重新“发育”的契机，如果能够适当引导挖掘，不论是酒店业还是房地产业，都能够找到共同的利益平衡点。其次，经济承受能力的提升，更使得他们对生活质量的要求提高，旅游频率加快、旅居质量提升、追求特色消费将成为他们新生活的重要组成部分。
小结 北海的旅游业正摆脱传统的行业模式，迎来一个新的发展阶段。作为相关产业的酒店宾馆业、房地产业也获得了新的发展机遇与挑战。
二、北海酒店的数量与分布 北海市各星级酒店的数量 根据有关资料及现场调查，北海现有酒店宾馆284家（含招待所），一星级及以下占绝大多数达到244家，市区内二星级以上酒店不多，只有40家。其中三星级酒店22家，占比例最大，二星级次之，四、五星级酒店最小。（见表一）
表一 ：北海各档次酒店数量比例： 档 次 数 量 比 例 五星级 1 % 四星级 3 % 三星级 22（含准四星4家） % 二星级 14（含准三星4家） % 一星级及以下 244 % 另根据初步统计，二星级以上酒店的房间总量约为5725套，床位大约在12000个以上。不同档次酒店的房间平均数量存在较大差距，档次越高，房间数量越多，房间种类也就越丰富。（见表二）
表二 ：北海各档次酒店房间数量比例： 星级 房间数量 比例 平均客房数量 五星级 364间 % 364间 四星级 673间 % 224间 三星级 3331间 % 151间 二星级 1357间 % 97间 5725间 加上244家二星级以下酒店、招待所的房间数量（按25间/家计，约6100间），北海酒店/招待所总房间数约在11800间左右，以每间客房个床位计算（单人间一般占酒店客房总数的15%），北海酒店/招待所的床位总量大约在22000个左右。根据2005年五一黄金周的统计数据，因为银滩的免费开放以及参加夜晚的大型游行、演出而留在北海过夜的游客达到15万人左右。因此7天长假中，酒店宾馆平均每天接待的游客将达到万人。根据以上的推断可以看出，北海目前酒店宾馆的床位数量暂时能够满足旅游高峰期的入住需要，但是居住的质量是否也能够得到保证呢
北海酒店的分布 北部湾广场沿线 作为北海城市最繁华的核心一段，北部湾广场集中展示了旅游业带来的多年城市经济积淀——各类酒店宾馆林立。
广场以西：有石林大酒店、中玉大酒店、梦之岛大酒店、民航宾馆、翠海宾馆、山水宾馆、国发华联大酒店等；
广场以东：华侨宾馆、荔珠国际大酒店、国发夜巴黎酒店、阳光酒店、良港酒店等。 北海大道沿线 北海大道是城市东西向主干道，因为处于北部湾广场经济圈外围，酒店宾馆目前相对较少。
自西向东有太合大酒店、甲天下大酒店、银晖大酒店、中龙海大酒店、公路宾馆等。 侨港、银滩沿线 侨港、银滩位于北海旅游最前线，不同档次、风格的酒店宾馆配套“十步一亭、五步一岗”。 自西向东有天湖大酒店、海珠宾馆、路海宾馆、彩云宾馆、鸿华大酒店、银谷湾大酒店、海滩大酒店、银滩大酒店、铁工宾馆、海天宾馆、东方夏威夷等。
外沙、茶亭路沿线 外沙岛更多的是以酒楼的形式出现，上档次的酒店宾馆很少；茶亭路依靠海景资源，与银滩的“平民化”、“大众化”相比更侧重于为档次、品位。
自西向东有珍珠湾大酒店、光华大酒店、珍珠湾大酒店、富丽华大酒店、香格里拉大酒店等。
其余分布 知名的有碧雅苑度假村、嘉莱度假酒店、利源国际大酒店等酒店 四川路沿线酒店宾馆少 作为连接银滩与外沙岛的城市南北主干道，四川路沿线的酒店极少，只有华侨宾馆一家（二星级）。无论从竞争对手数量、质量上还是路段自身地理位置优势看，四川路沿线的酒店发展空间都是非常大的。
三、北海酒店的经营 经营公司 专业的酒店经营管理公司是酒店经营成败的关键因素之一，特别体现在酒店的软件服务水平上。从本次调查情况看，全市聘请了专业管理公司的酒店只有两家——利源国际酒店和外沙珍珠湾酒店，他们均由利豪酒店管理公司代为经营、管理，从单个管理人员的素