房地产税科普系列（三）国内房地产税历史进程

合抱之木，微信公众号：yzyhfg

上一篇我们讲了欧美日本的房地产税产生背景和特点，这一篇简单介绍下我国的房地产税历史进程。我国房地产税并不是现在才有，以前就有，称呼也是换来换去，包括房产税、地产税、城市房地产税、物业税、房地产税这些。

历史进程：1950年起征，分分合合，延续至今。

1950年，我国颁布《全国税政实施要则》，其中房产税成为全国第一批独立开征的税种之一。1986年政府公布《房产税暂行条例》，逐步形成现行房产税体系，保有环节税种出现房产税与城镇土地使用税并行的局面，同时，该条例将非营业个人自住房纳入了免税范围，导致税基较窄。

2003年，十六届三中全会提出，条件成熟时对不动产统一征收物业税，这是官方首次表态可以对自住房产征收房产税，此后改革进程加快，物业税空转、沪渝改革试点相继出台。随后经历08年金融危机，国内房地产市场起起伏伏，2013年，杭州、南京等扩围城市房地产税试点方案被紧急叫停，改革的步伐开始放缓。

近几年，随着我国城镇化的不断提高，房地产市场日趋成熟，房地产税的改革又提上了议事日程。

时间 改革要点 主要内容

1950年 初级房产税 中央政府政务院颁布《全国税政实施要则》，房产税成为全国开征的一个独立税种

1651年 城市房地产税 政务院公布《城市房地产税暂行条例》，房产税、地产税合二为一，简并为城市房地产税

1984年 房地分开 使用者只有土地使用权没有土地所有权，城市房地产税被分为房产税和城镇土地使用税两个税种

1986年 现行房产税 《中华人民共和国房产税暂行条例》实施，成为目前房产税的适用依据，非营业的个人用房纳入免税范围

2003年 首提自住房 十六届三中全会提出条件成熟时可以取消不动产的相关收费，改为对不动产统一征收物业税

2006年 物业税空转 房产部门、财政部等联合对物业进行评估和税收统计，即物业税的空转

2010年 首提改革 国务院首次明确提出：逐步推进房产税改革；加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国

2011年 房产税试点 沪、渝进行自住房房产税改革试点 2013年 叫停新试点 发改委提出扩大房产税改革试点，8月杭州、南京等城市制定和上报房产税征收方案，但最终被紧急叫停

2013年 首提立法 十八届三中全会提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，房地产税立法被提上日程

2015年 首进立法储备 房地产税首次纳入第十二届全国人大常委会立法规划预备项目，此后16、17、18年均连续列入预备项目

2018年 立法进程加快 两会表态房地产税立法由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草，正在加快进行起草完善

现状：房地产行业税种不少，税负不轻。

从房地产行业产业链看，税种并不少，包括取得环节的契税、印花税，交易环节的增值税、企业所得税/个人所得税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加、印花税，保有环节的房产税、城镇土地使用税、耕地占用税等等。虽然有免征、减征等税收优惠，但是总体看来税负并不轻。

比如单考虑土增税、契税、房地产税、城镇土地使用税、耕地占用税这五大相关税种，自2013年起，五大税种合并占比都在11%以上，税收贡献超过不少其他税种，2018年就贡献税收1.80万亿，占总税收的11.5%。

可能的改革方向：整个房地产行业税收体系面临系统调整；增加地方财政收入为主。

从我国房地产税的历史进程可以看到，历史遗留问题很多，面临挑战很多。比如农村的土地和住宅征不征？拆迁房、福利房、经济适用房、房改房、集体土地建设共有产权房等各种性质的住宅如何处理？现有税种如何整合？可以说，这是整个房地产行业税收体系的系统性调整，而不是简单的加加减减。

不过，从政府的一系列报告可以看出，房地产税改革已经进入了最终的攻坚环节，即房地产税立法。根据政府相关人员的预测，改革方向可能会考虑三个方面：第一，使房地产税逐步成为地方财政的稳定收入来源，强调财政收入功能而不是调控功能。（一线城市房价该涨还是涨）第二，按照不动产的评估值征收房地产税。（房价跌的城市怎么办）第三，合理降低各环节税负，系统整合相关税种。