三层规划：设置专业视听室、影吧、网吧、休闲书咖厅等配套服务，为消 费者提供“视听一站式”音像服务。比例：视听室30%、影吧40%、网吧 10%、休闲区20%。
➢ 投资者期盼
➢ 投资者期望一个有保障、投资回报稳定、升值潜力巨大的商铺进行投资。
➢ 目前投资者期望所投资总价小，投资门槛低的商铺。
中原顾问
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【我们打造商业 ——翻天轮】
判 断：
➢ 现阶段租期长、稳定租金收益是打动投资者的最佳法宝。
➢ 聘请资深丰富经验的商业机构参与经营管理或由商家直接承租将极大的增 强投资者的信心，从而实现销售佳绩。
主题商场、整合品牌
组合战略、专业路线、分市场； “好风借好力 ”、凭借地理位置的优势，面向深港两地推介； 统一规划、“由外至内、由大到小”、分主题层层展现； 市场攻击，由区域阵地 —— 辐射香港市民 —— 展开深圳全市攻击； “ 放水养鱼 ”、捆绑经营、专业配套，攻或守必将立于不败之地； 策略封杀、蓄势准备 —— 招商或招租进驻 ——聚集人气；
目标顾客琐定：春风路周边的港人、深港悠闲人事、深港家庭、周边工 作的高级白领人士。
中原顾问
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【我们的规划】
规划二：听 涛 谷
一层规划：音像品牌设备专卖场，可划分为品牌音响设备区、DVD数码区 及时尚音乐设备区三个区域。比例：品牌占50%。时尚占30%。数码区 20%。
二层规划：纯音像制品专卖场，可划分为欧美流行前线、港台旋风、内地 潮流三个区域。比例：欧美30%。港台.30%。内地40%。
二层规划：引进巴西、法国、美国、印尼、泰国等极富异域风情的美食餐 厅，为消费者提供高品位、高档次的美食新天地。比例按地域20%分配。
三层规划：引进如名典、左右吧等咖啡屋及酒吧，为消费者提供舒适的聊 天、休闲的空间。比例：名典50%、左右吧50%、
规划宗旨：动静相容、统一档次、风味规划，以特色及风味为核心。缔造 高品位风情饮食、休闲、文化新空间。
如织人流 —— 万佳的辐射效应带来了滚滚人流，商业街正日益走向繁荣
丽质天生
完美结构 —— 全通透式结构，缔造休闲、购物的完美空间
与时俱进
配套先进 —— 观光电梯、自动扶梯、智能化设施一应俱全，时尚休闲、购 物新体验
潜力无限
前景广阔——春风路改造正如火如荼地进行，商业前景无可限量
中原顾问
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四、我们的整合市场战略
历史告白
从改革开放之初开始，春风路就以其双口岸概念而成为港人最中意的聚居 地。尤其是长丰苑、汇港名苑、云景豪园、凯悦华庭、金鼎辉煌世纪等一 批专为港人度身定做的高素质楼盘的涌现，大大提升了春风路的形象。
港人的集聚效应带动了春风路的餐饮、娱乐业的兴旺，万佳春风店的入驻 更填补了春风路无综合大型百货的空白点。
➢ 在销售过程中，可采取多种轻松付款的方式，甚至采取“买铺即收租”等 手法以大大降低投资门槛，将扩大目标客户群的范围。
➢ 投资者投入极少资金，在数年后就可以拥有一个商业旺地的旺铺，可谓投 资赚翻天。
中原顾问
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三、我们的核心竞争力
地利天成
双口岸概念 —— 举步双口岸，交通便利，港人最青睐的消费地带
人气如虹
品牌商家、信心保障
必须拥有经验丰富的经营商、灵活的经营机制、忠实的消费者； 强有力的品牌支持才能增强投资客的信心。
中原顾问
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【我们的整合市场战略 】
市场战略：
由于商铺单价高，而且按揭成数与按揭年限短等特点，建议尽量将商铺 分隔成小面积，例如 10 平方米左右，以降低投资门槛及风险。
商铺竞争的日益激烈，为增强投资客的信心，在售的商铺绝大多数都采 用返租的形式进行销售，租金回报一般按每年 8%，而返租期则 3年至 15年不等。从快速回收资金和提高销售率的角度出发，我们建议本项目 采取5 —— 8年年返租8%的方式进行销售。
深圳本地的投资客在进行商铺投资时，比较青睐街铺或一、二层商铺， 而港人投资商铺时，则多数选择单价较低、投入较小的三层以上的商铺 购买。建议将本项目的一、二层的目标客户锁定为深圳本地投资者、三 层以上商场则以港客为目标客户。
中原顾问
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五、我们的规划
规划一：美 味 轩
一层规划：由于一楼面积较小，而且人流被大堂电梯阻隔，人流无法环流 通行，我们建议引进两至三家如麦当劳、元绿寿司、面点王等知名的饮食 机构，一方面可以聚集人气，另一方面也将发挥品牌效应，带动整个商场 的销售和租赁。比例：麦当劳50%、元绿寿司30%、面点王20%。
剖析现状
商铺投放量及空置率在逐年增加，投资者对商铺投资也越来越理智。
随着城市重心的西移，福田、南山商圈的迅速崛起，大大削弱了罗湖的区位优势， 罗湖商铺不再“一枝独秀”。
截止2001年底，全市在售的商铺共30个。综观各在售商铺，如曼哈南山店、港逸豪 庭、金晖主题商场、集美堂家居广场等销售成绩理想的商铺几乎都是提供返租，而 且是主题鲜明、功能划分合理、消费指向清晰的主题商场。
中原顾问
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二、我们打造商业 —— 翻天轮
商业现状
➢ 据统计局资料显示，截止2000年底全市商铺竣工总量累计达454.12万平方 米，销售总量仅累计178.47万平方米，占竣工总量的39.3%，深圳商铺空 置情况极为严重。
➢ 从商铺空置情况看，罗湖区居特区内之首，达39.26%，市场销售前景不容 乐观，而新的供应量又在不断增加，但需求有限，这势必加剧市场竞争， 销售面临巨大压力。
鹏城商圈新春风
—凯 悦 商 场
整合营销方案
中原物业顾问公司
目录
一． 营商环境新呼唤 —— 我们寻找出路？ 二． 我们打造商业 —— 翻天轮 三． 我们的核心竞争力 四． 我们的整合市场战略 五． 我们的规划 六． 我们的销售锦囊 七． 我们的整合攻击战术
中原顾问
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一、营商环境新呼唤 —— 我们寻找出路？
中原顾问
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【营商环境新呼唤— 我们寻找出路】
判 断：
从现代商业发展的趋势和深圳的区域商业环境，并结合本项目自身的情况， 我们得到非常明确的结论： 1. 我们必须采取返租的方式将商铺的经营权与管理权有机地结合起来，以商 场的可持续经营为宗旨，才能最终实现铺主、发展商与经营者多赢的局面。
2. 只有建立一个主题鲜明、功能划分合理、消费指向清晰的大型主题商场， 方才是我们寻觅的最佳出路。