张洪：经济适用房买卖合同纠纷律师实务
----张洪四川高扬律师事务所律师
导读：
近期，法知行律师团队受理了不少经济适用房二次交易合同纠纷案件，最为典型的是夏某一案，七年前从他人手里全款购买了一套经济适用房，并已经占有使用了七年。当他要求出售人依法办理过户手续时，出售人变卦，一直拖延不予办理，为此夏某委托律师提出了诉讼。遗憾的是一审法院审理后认为出售人2009年购买经济适用房，2011年签订合同将该套住房出售给夏某，并约定符合办理过户条件时再行办理房产过户手续，因他们交易的是经济适用房，这类房屋是困难群众的保障性住房，他们之间的合同侵犯了不特定第三人的合法权益，而且是以合法形式掩盖非法目的，加之经济适用房依法不得上市交易，判决对夏某请求确认的房屋买卖合同有效的诉讼主张不予支持。拿到败诉判决书的夏某很是郁闷，出售人2009年就购得案涉经济适用房，我是两年后购买，并且约定的符合过户条件再办理产权转移登记，自己全款支付了购房款，并从签订购房合同之时便接收了案涉房屋，占有使用了长达七年之久，这个时候为啥一审法院还对自己的诉讼请求不予支持呢？于是，他找到法知行团队律师，在法知行团队金琴律师、张诗浪律师的帮助下依法提出了上诉。
对于夏某的类似遭遇，应当说不在少数，为了弄清楚经济适用住房二次交易的相关法律问题，我们来梳理一下经济适用住房的相关法律规定和上市交易的有关规定，以及这类房屋的二次交易合同效力等问题，希望对同行办理该类案件有所帮助。
什么是经济适用住房？
2007年12月1日，建设部、国家发展和改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等七部门为改进和规范经济适用住房制度，保护当事人合法权益，联合发布了《经济适用住房管理办法》（以下简称《办法》）。
根据该《办法》规定，经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。城市低收入住房困难家庭，是指城市和县人民政府所在地镇的范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。
经济适用住房能否上市交易？
《办法》第三十条规定，经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。
根据上述《办法》规定，经济适用住房购房人拥有的不是完全产权，在没有依法缴纳土地收益等相关价款前，只拥有有限产权。原则上，购买经济适用住房不满五年的，不得直接上市交易，购买经济适用住房满五年的，是可以上市交易的，只是应当按照交易时“同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款”。
由此可知，经济适用住房是可以上市交易的，许可上市交易的条件就是购房满五年和按照交易时“同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款”。
司法实践中如何认定经济适用房二次交易的合同效力？
如前所述，经济适用房属于国家保障性住房，上市买卖需要符合一定的条件，不然买卖合同有可能被确认无效。
一、买卖双方在签订经济适用房买卖合同时，国家还未出台限制经济适用房买卖的规定，在此之前签订的经济适用房买卖合同有效。建设部出台的《经济适用住房管理办法》规定，经济适用房在5年内禁止买卖的，该办法是在2007年11月19日生效的。在此之前买卖经济适用房，国家并没有五年内不允许买卖的限制，因此有的法官就会以法不溯及既往原则来认定买卖双方签订的经济适用房买卖合同有效。
二、双方所签订的《经济适用房买卖合同》，在发生纠纷时已达到国家规定的最低交易年限，故双方所签房屋买卖合同有效。买卖双方在签订《经济适用房买卖合同》时，还未达到国家规定的最低交易年限要求，但是在法院审理期间，诉争房屋已达到经济适用房上市交易的最低年限，人民法院会据此认定双方所签订的经济适用房买卖合同有效。经济适用房买卖双方达到经济适用房交易的最低年限起算点，是从卖方取得经济适用房产权证或者是卖方取得契税证明时开始起算5年，还是从经济适用住房卖方签订合同时起算，或者备案时起算达到5年，这个问题各地不太统一。《办法》上只是规定的“购买经济适用住房满5年”，如何理解和认定却没有具体规定。
三、经济适用房的购买需要经过一定审批手续，虽然政府通过部门规章对经济适用房的购买资格作出相关要求，但是对于经济适用房屋买卖合同的效力并无效力性强制性规定认定其无效。比如：
最高人民法院（2015）民申字第3336号
兴宇公司主张《房屋销售认购书》中的住宅属于经济适用房，孔宪良购买涉案房屋违反相关法规的规定，合同应属无效。本院认为，经济适用房是政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供
应，具有保障性质的政策性住房。经济适用房的购买需要经过一定审批手续，虽然政府通过部门规章对经济适用房的购买资格作出相关要求，但是对于经济适用房屋买卖合同的效力并无效力性强制性规定认定其无效，兴宇公司提出的合同无效的主张，也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形。且兴宇公司按照商品房买卖流程向购房人出售住宅房屋，在与孔宪良签订《房屋销售认购书》时也未向孔宪良履行告知义务，兴宇公司提供的其与其他购房人签订的房屋买卖合同亦未提交已经有关部门审批的手续，孔宪良有理由相信涉案房屋可以自由买卖，且房屋已经实际交付孔宪良，双方之间的房屋买卖合同应当认定有效。至于孔宪良是否具有购买资格，能否通过审批，以及是否能够办理产权登记手续，并不影响合同本身的效力，二审法院判令兴宇公司在具备办理房产登记手续条件后协助办理过户登记，并无不当，故对兴宇公司的该项主张，本院不予支持。
四、根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第四条的规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。因此，违反国家政策性规定并不能作为人民法院判决合同无效的法律依据。对于经济适用房的转让，现行国家政策只有关于申请购买经济适用房的主体及购买后上市交易年限等限制性规定，但这些均不属于合同效力禁止性规定。比如：
广东省高级人民法院（2015）粤高法民一申字第494号本案为房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点是案涉《房屋转让协议》是否有效。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第四条的规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。因此，违反国家政策性规定并不能作为人民法院判决合同无效的法律依据。对于经济适用房的转让，现行国家政策只有关于申请购买经济适用房的主体及购买后上市交易年限等限制性规定，但这些均不属于合同效力禁止性规定。况且，《房屋买卖协议》已经实际履行多年，陈本典通过案涉《房屋买卖协议》已经取得了合理对价，故案涉
《房屋转让协议》系双方当事人的真实意思，并未损害其他人利益和社会公共利益，亦不存在《中华人民共和国合同法》规定的合同无效情形，一、二审法院认定该协议合法有效，并无不当。至于《房屋买卖协议》实际签订时间和童泽舟是否具备购房资格的问题，均不影响协议的效力认定，陈本典关于《房屋买卖协议》应认定无效的再审理由，缺乏依据，本院不予支持。
湖北省高级人民法院（2016）鄂民申1466号
计建新、龚晓宏与苏冬炎于2003年12月24日签订的房屋买卖协议，是关于转让经济适用房购买权的约定，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效。计建新所称《经济适用住房管理办法》中关于经济适用房满5年才可交易的规定，属于管理性规范，不属于法律、行政法规效力性强制性规范，故计建新关于协议无效的理由不能成立。
五、购房合同是以将来可能取得所有权的房屋为标的物的买卖合同，不能以签订该合同时尚未取得房屋所有权来认定该合同无效。且《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条规定中的“效力性强制性规定，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。起诉时，购买的经济适用房已满5年，且已领取该房屋所有权证和土地使用权证，可以上市交易，该购房合同可以认定为有效。比如：
江苏省高级人民法院（2012）苏民申字第232号
《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，王明禄、胡玉环夫妇因农村集体土地拆迁安置于2003年12月22日购买本案诉争的经济适用房，但直至2007年2月9日与姚善武签订购房合同时王明禄、胡玉环还未取得该房产权属证书，双方当事人对该房屋的性质及尚未取得所有权是明知的，还在购房合同第二条约定等将来可以办证时及时给姚善武办理产权过户手续，故
该购房合同是以将来可能取得所有权的房屋为标的物的买卖合同，不能以签订该合同时尚未取得房屋所有权来认定该合同无效。且《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条规定中的“效力性强制性规定，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。至姚善武起诉时，王明禄、胡玉环购买该经济适用房已满5年，且已领取该房屋所有权证和土地使用权证，可以上市交易，该购房合同可以认定为有效，姚善武已按合同约定支付大部分房款，具备办理产权过户登记的条件，一、二审判决王明禄、胡玉环协助姚善武办理房屋所有权及土地使用权过户登记手续并无不当。
国务院并没有禁止经济适用住房上市交易
对于经济适用房的转让，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发［2007］24号）对此予以规定，“严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款。”
案例：
（1）《经济适用房买卖合同》虽不能过户仍被判合同有效
基本案情：
许某经中介介绍，2007年8月，与张某（出卖方）、中介公司签订了《房屋买卖居间见证合同》，因该房屋是经济适用房，许某怕将来不能过户，双方在合同中做了多处约定，即：如果房屋能改底单的话，他一次性付清。如果在产权证下发时，该房屋不能过户，则张某返还他已支付的房款，并按银行同期利率支付利息。如该房屋国家有优先回购权，则该合同自动解除，三方均不承担违约责任。同时，三方签订《补充协议》约定：如国家政策允许此房办理过户手续时，张某应配合许某过户；如国家政策禁止此房过户时，许某用张某的名义办理相关证件，并且有权居住此房到房屋权利消失。合同签订后，许某支付了购房款。自2007年12月起，居住该房至今。
审理经过：
2011年5月，张某反悔了，其到法院起诉许某称，该房性质为经济适用房，按照政策规定，该房屋不能办理过户手续，要求解除与许某签订的合同。
许某辩称：双方在《补充协议》中约定了在政策禁止过户时对房屋的处理意见。房屋现在无法过户，但在5年后就可以过户了。故不同意其诉讼请求。
法院审理认为：合同是确立双方当事人权利义务关系的依据，依法成立的合同具有法律效力，双方当事人均应严格履行合同义务。且本案中买卖双方当事人对房屋交易受限之事实是预知的。故驳回了张某的诉讼请求。
（2）章挺诉孙建房屋买卖合同纠纷一案民事二审案
绍兴市中级人民法院
民事判决书
（2013）浙绍民终字第416号
上诉人（原审原告）章某。
委托代理人（特别授权）虞某某、欧某某。
被上诉人（原审被告）孙甲。
委托代理人（特别授权）尉某某。
上诉人章某因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2013）绍越民初字第503号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原判查明，2006年4月17日，被告孙甲（买受人）与绍兴市经济适用住房建设管理办公室（出卖人）签订经济适用房买卖合同一份，约定买受人所购经济适用房座落于沁雨园小区X幢501（建筑面积111.23平方米，基准中心价每平方2500元，市场价中心价3900元），基准75平方按每平方米2300元计172500元，超面积36.23元按每平米3588元计129993元，合计房款总额302493元，采用按揭贷款，合同签约首付202493元，银行贷款10万元；出卖人应当在2006年5月30日前交付买受人使用；所购房屋自房屋权证发证之日起五年内不得上市交易，交易时按有关规定交纳规费；合同还对其他事项进行了约定。
2006年4月19日，原告章某（甲方）和被告孙甲（乙方）签订合同一份，约定乙方将其在城南的沁雨园X幢501室经济适用房转让给甲方，从购房起所有购房费用由甲方承担；购房款共计367879.80元，其中267879.80元由甲方现金支付，100000元由乙方贷款由甲方支付；甲方除购房款外将另付给乙方50000元整；今日起所有与购房有关证件发票将由甲方保证，办证时乙方必须通知甲方；从今日起五年后乙方将所有证件过户过甲方；从签合同起，乙方家庭内部或其它原因影响交易过程，将由乙方自己解决，与甲方无关，不得影响交易过程。此后，原告支付了购房款267879.80元，其中主房款202493元（开票时间2006年4月24日）、车棚、阁楼款65386.80元（开票时间2006年2月24日）；2006年5月11日，被告孙甲在工商银行办理房屋担保借款100000元，并由原告每月以被告名义直接归还本息，并于2012年11月
21日提前一次性还款。原告另外还陆续支付给被告20000元。现房屋由原告使用，因被告拒绝房屋过户，原告向该院起诉要求解决。
另查明，上述房屋登记于被告孙乙下，房屋所有权证填发日期为2007年11月14日，房屋性质为经济适用房。相应契证记载立契时间为2006年4月24日。
原判认为，本案系经济适用房买卖引起的合同纠纷。经济适用住房是政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用住房制度设立旨在解决城市低收入家庭住房困难。为此，2007年8月7日颁布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定，经济适用房属于政策性住房，购房拥有有限产权，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。本案原、被告在被告购入尚不满五年就签订房屋转让合同，违反了上述行政法规的强制性规定，应认定为无效。原告在该院就合同效力进行释明后，坚持不变更诉讼请求，故该院对原告要求确认合同有效、被告履行合同的请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款之规定，判决：驳回原告章某的诉讼请求。本案案件受理费13880元，减半收取6940元，由原告负担。
章某不服原判，提起上诉称：1、原审法院适用法律错误，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（以下简称《意见》）不属于某某法规。2、即使《意见》属于某某法规，也不能溯及既往。3、即使根据《意见》的规定，截止本案起诉时诉争房屋买卖合同签订日期和房屋所有权证填发日期均已满5年，符合上市条件，在上诉人按照届时同地段普通商品住房与经济适用房差价的一定比例向政府缴纳土地收益等价款后，可以取得完全产权。上市交易系合同履行和行政管理层面的问题，不应以合同签订日作为上市交易日。综上，请求二审法院依法判决。
被上诉人孙甲辩称：1、根据立法法第三章规定，《意见》完全属于某某法规，而且在《意见》之前，2004年5月13日国务院4部委早就颁布《经济适用住房管理办法》。2、时效的问题，《意见》虽不能溯及既往，但国家早在03、04年就有法规
颁布，《意见》是对以往法规的完善。3、在被上诉人与绍兴市经济适用房管理办公室签订购买经济适用房的合同两天后就与上诉人签订了房屋买卖合同，上诉人也自认进行了装修并已使用至今，说明交易早已开始，不存在5年之说。且买卖合同的签订是在房屋其他共有人不知情的情况下，本身存在欺诈行为。
双方当事人在二审中未提供新的证据。
本院经审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。
本院围绕上诉请求和理由审理认为，本案的争议焦点为双方当事人签订的房屋买卖合同是否有效问题。被上诉人在原审期间主张，由于该合同违反经济适用房上市交易之严某某定，同时讼争经济适用房是以家庭为单位申请取得，被上诉人未经其他共有人同意进行处分，应属无效。本院认为被上诉人的主张理由不成立。理由如下：一、根据合同法第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的可以认定合同无效。在合同法司法解释中，对强制性规定作了限缩性解释，是指违反了法律或行政法规中的效力性强制规定。原审法院认为讼争合同违反了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，但该《意见》第十一条关于经济适用房不满5年不得直接上市交易的规定并非效力性强制规定，故本案不属于合同法第五十二条中确定无效合同之情形。二、物权登记的公某某是物权公示制度的法律效果，以保护信赖登记簿登记内容的交易人的利益。不动产办理登记其主要的目的在于公示，使公众了解不动产上所形成的物权状态，最终达到确定物权归属、保护交易安全维护交易秩序的目的。事实上，在双方当事人签订买卖合同后，于2007年11月14日，讼争房屋的产权登记记载的产权人明确载明仅为孙甲，根据物权的公示公信原则，上诉人即有理由相信在合同签订时该房屋的产权人只是孙甲，而非他人或与他人共有；同时，孙甲也没有证据证明在交易时，上诉人知道或者应当知道该交易房屋是家庭共有财产。故本院认为，双方当事人签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思的表示，应为有效，上诉人的上诉请求成立。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销浙江省绍兴市越城区人民法院（2012）绍越民初字第503号民事判决；
二、章某、孙甲于2006年4月19日签订的关于绍兴市城南沁雨园X幢501室（包括主房111.23㎡、附属阁楼54.65㎡及车棚9.36㎡）的房屋买卖合同有效；
三、孙甲于本判决生效之日起10日内协助章某办理绍兴市城南沁雨园X幢501室房屋的过户登记手续。
本案一案案件受理费13880元，依法减半收取6940元，由孙甲负担；本案二审案件受理费13880元，由孙甲负担。
本判决为终审判决。
审判长毛振宇
审判员吕景山
代理审判员姚瑶
二〇一三年七月五日
书记员余建维（3）熊群先与张益华购房指标转让合同纠纷申请再审案
最高人民法院
民事裁定书
（2012）民再申字第321号
再审申请人（一审被告、二审上诉人、原再审申请人）：熊群先。
被申请人（一审原告、二审被上诉人、原被申请人）：张益华。
再审申请人熊群先因与被申请人张益华购房指标转让合同纠纷一案，不服湖南省高级人民法院(2011)湘高法民再终字第204号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
熊群先申请再审称：（一）原再审判决认定单位集资房指标私下转让协议有效，是对相关法律法规以及国家政策的错误适用。1.该指标转让协议属于违反国家政策的协议。本案中，在法律法规没有明确规定的情况下，法院应该且必须严格依照《经济适用住房管理办法》的规定审理判决该案。2.依据《“芙蓉公寓”购房方案》的规定，不应支持违规的私下交易行为，因此该指标转让协议应依法认定无效。3.该指标转让协议是属于违反《中华人民共和国合同法》第七十九条第一款规定的“根据合同性质不得转让”的协议。单位集资房的特定性质决定了它与职工的身份紧密相联，单位与特定资格的职工之间产生合同权利，其性质不得转让。4.该指标转让协议是属于转让“未依法登记领取权属证书”的协议。5.张益华作为机关职工，其已购买了一套房，其无权取得第二套集资房指标的认购资格。(二)关于熊群先能否解除合同问题，原再审法院适用法律错误。张益华当初未支付1.5万元转让费，占整个转让费的60%，已构成根本性违约，导致协议目的根本不能实现，熊群先有权解除协议。（三）法院判决超出张益华诉讼请求。熊群先依据2007年修正的《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第（二）项、第（六）项（即《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项）的规定申请再审。
本院认为：（一）案涉房屋系湖南省长沙市芙蓉区人民政府委托长沙市芙蓉区城市建设投资有限责任公司依据当地各政府机关职工认购情况，由认购人缴纳购房款所建设的住宅。熊群先经过原所在单位依据职工工龄、职级等因素获得购房资格后，于2003年4月与张益华达成口头转让购房指标协议，熊群先将该购房指标转让给张益华，转让费1万元。张益华当即支付1万元，熊群先打收条并注明“全部购房款由张益华以熊群先的名义直接向政府交纳”。该口头转让协议的内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无
效的情形，原再审判决认定该转让协议合法有效并无不当。案涉房屋并非经济适用房，建设部等七部委于2007年联合发布的《经济适用住房管理办法》以及熊群先原单位作出的《“芙蓉公寓”购房方案》并非法律或者行政法规，不能作为认定合同效力的依据。案涉口头协议并非合同法规定的具有人身依附性质不得转让的合同，案涉房屋是否取得房屋所有权证书属于物权取得范畴，亦不影响转让协议的效力。（二）熊群先在一审中仅抗辩合同无效，并未提出要求解除合同，也未提出任何反诉，其有关合同应当解除的再审主张不属于本案审查的范围。（三）一审判决判令熊群先配合张益华办理好房屋更名过户手续，同时负担相关费用属于确认合同有效之后当事人必须实施的行为；一审判决第三、四项判令张益华支付1.5万元并补偿5000元给熊群先，既出于张益华自愿，有利于转让人，亦不违反民事诉讼法的规定，本案不存在超越当事人诉请的情形。本案业经人民法院多次审理，张益华因受让该房屋指标已陆续实际支付了转让对价共计7万元，本案并不存在显失公平的情形。
综上，熊群先的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回熊群先的再审申请。
审判长魏文超
审判员李京平
代理审判员胡越
二〇一三年四月十一日
书记员杨婷附：
1、《四川省人民政府关于贯彻《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的实施意见》：（九）严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属政策性住房，购买经济适用住房不满5年不得上市交易，购房人确需转让的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素回购。购买经济适用住房满5年后需要出售的，按出售时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益，政府可优先回购。购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可取得完全产权，具体办法由市（州）、县（市、区）人民政府确定。本实施意见出台之前已签订经济适用住房购房合同的，可按原政策执行。
2、《四川省成都市人民政府关于贯彻国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》进一步加强公共住房制度体系建设的意见》第二条（二）款第3.经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。经济适用住房自购买合同备案之日起，不满5年不得直接上市交易。购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由住房储备机构按照届时同类经济适用住房价格进行回购。经济适用住房购买合同备案满5年，购房人可以转让经济适用住房。转让经济适用住房实行申报制度，并按照届时同地段普通商品住房与购买经济适用住房价款的差价的一定比例向政府缴纳土地收益等价款，在同等条件下，政府可优先回购。购房人也可按照上述比例向政府缴纳土地收益等价款后，取得完全产权。具体缴纳比例由市住房委员会办公室会同国土部门，根据经济适用住房政府优惠部分和保障对象实际支付价款的比例确定，并在经济适用住房购房合同中予以明确。在本通知出台前已经签订经济适用住房购买合同并备案的，按原政策执行。
3、《成都市城乡房产管理局关于经济适用住房上市交易有关问题的补充通知》
二、经济适用住房自合同备案之日（未备案的以购房家庭第一次办理产权登记之日）起，不满5年不得直接上市交易。5年内购房者因特殊原因确需转让经济适用住房的（继承、遗赠、离婚分割和法院判决除外），由市住房储备部门按经济适用住房原出售价格回购。经济适用住房自合同备案之日（未备案的以购房家庭第一次办理产权登记之日）起满5年的，购房者可申请完善产权或转让经济适用住房。
XXXXX（北京）仪器有限公司与XX市XXXX水泥有限责任公司买卖合同纠纷一案 代理词 尊敬的审判长、审判员： 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第50条、第58条及《中华人民共和国律师法》第28条之有关规定，北京龙佑律师事务所受XXXXX（北京）仪器有限公司（以下简称“XX公司”）的委托，指派我们担任诉讼代理人，依法参加XX 公司与XX市XXXX水泥有限责任公司（以下简称“YY公司”）买卖合同纠纷一案的本诉与反诉活动。接受委托以后，我详细查阅了与本案有关的全部证据材料，同时对与本案有关的问题和事实情况依法进行了必要的调查了解。至此，为进一步查明本案事实，维护XX公司的合法权益，现根据相关法律、法规之规定，并结合庭审情况发表代理意见如下： 一、XX公司依约履行了自己的合同义务，YY公司亦应当履行向XX公司的付款义务。
XX公司和YY公司经协商一致，于2008年10月签订了买卖合同。此合同约定内容系XX公司和YY公司双方的真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性和限制性规定，未损害国家和第三人的合法权益等，属合法有效。YY公司工作人员AA签字确认的总装箱清单中明确记载有合格证及其相关技术资料，所涉产品的型号、生产厂家与合同约定均一致。YY公司辩称的没有合格证、交付的货物与合同约定不相一致纯属胡搅蛮缠，没有任何事实依据。在XX公司完全履行了合同约定的义务后，YY公司亦应当依合同第七条约定履行向XX公司支付价款的义务，并且支付迟延履行的违约金和滞纳金。 二、XX公司的产品不存在质量问题。 根据合同第六条第四款的约定，“对产品的质量提出异议的期限：外观质量在产品安装结束后一个月内提出异议，内在质量在负荷试车后一个月内提出异议”。 YY公司在产品安装调试完毕投入正常生产已长达十八月之久未提出任何异议，因此，YY公司已经失去了对XX公司的产品提出任何质量异议的权限。 另一方面，XX公司依合同约定履行了供货义务，并经YY公司工作人员AA 签字确认。虽后YY公司表示仪表间没有建好，并且对没有专用仪表间导致安装调试以至正常使用的迟延和将会对仪器造成机柜进水等损害的后果已知熟。YY 公司确认，由于没有仪表间对仪器所造成的损害，XX公司不承担损坏责任。 即使YY公司后来建造了简易的仪表间，此仪表间如原告向法庭出示的照片所示，脏乱不堪，到处露风露雨。所以XX公司认为，YY公司在此精密仪器的长期使用过程中未能对仪器尽善良管理义务，是造成机器故障的原因。即使这样，XX公司在前期还是应YY公司的要求，免费提供了维修服务（清理泵膜，补焊等），使仪器正常使用至今。 综上，XX公司提供给YY公司的产品本身不存在质量问题。导致仪器偶尔出现故障的原因很明显是YY公司对仪器使用、管理不当所造成，与XX公司的产品质量无关，且YY公司已失去提出质量异议的权限。 三、XX公司没有必须维修的义务，也根本不存在退货的问题。
律师函 致:xx公司 XX律师事务所接受XX公司(以下简称"XX公司")的委托，指派xxx律师就贵司违反20XX年x月xx日与XX公司所签订的xxx工程施工承包合同(以下简称"承包合同")及20XX年xx月xx日所签补充协议的约定等相关事宜，郑重致函贵司如下： 20XX年xx月xx日，贵司与XX公司签订承包合同，约定由贵司作为承包人施工承建石家庄环城水系膜结构工程，承包合同合法有效。承包合同第二条约定:工程面积共四处约2400㎡，实际结算面积以石家庄市政府审计部门最终审定面积为准；合同单价450元/㎡；合同价款人民币(大写)约壹佰零捌万元整。承包合同签订后，XX公司按照承包合同第八条之工程价款支付方式的有关约定，已向贵司支付工程价款的80%，共计人民币xxxx元整(xxx元)。 盖因双方所签合同之仓促，未能对工程面积进行科学测量，以致承包合同约定的工程面积与实际面积存在巨大误差，后经贵司与XX公司重新测量，工程面积由承包合同中约定的2400㎡变更为730㎡，相应XX公司应向贵司支付工程款的
80%(以730㎡为计算基数)，人民币xxxx元整(xxx元)。由于，XX公司按照承包合同约定的2400㎡为基数，已向贵司支付工程款的80%，共计人民币xxxx元整(xxx元)。贵司承诺于20XX年10月19日前，全部向XX公司退还因工程面积误差而向贵司多支付的工程价款人民币xxx元整(xxxx元)，承包合同未变更条款持续有效,双方继续履行。 本律师认为，双方所签之承包合同合法有效，后所达成的补充协议是对承包合同的部分内容之变更，是双方当事人在友好协商的前提下自愿达成的协议，亦合法有效。根据《合同法》有关合同变更之法律规定，双方当事人协商一致可以对合同进行变更，合同变更后变更内容将覆盖并取代原合同相应内容；双方应遵守变更后的合同内容，如一方违反变更内容，则构成违约，应承担相应违约责任。然而，贵司置商业信用于不顾、法律规定之若罔，公然违约，拒不退还XX公司因工程面积误差而向贵司多支付的工程价款人民币xxxx元整(xxx元)，严重损害XX公司合法利益。 有鉴于此，本律师特此函告： 第一，履行双方所签之补充协议，于收到本律师函五日内(以寄送本律师函之快递公司反馈的送达日期为基准日期)，向XX公司退还人民币xxx元整(xx元)。支付到： 账号：xxxx 户名：xx
编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 买卖合同纠纷起诉书范文 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________ 说明：本合同资料适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的责任与 义务，同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。文档可直接下载或修改，使用 时请详细阅读内容。
民事起诉状 原告：XXXX有限公司，住所地：XXXXXXXXX联系电话：XXXXXXXXXXXXXX代理人）。 法定代表人：XX总经理 被告：XXXX有限公司，住所地：XXXXXXXXX联系电话：XXXXXXXXXX X 法定代表人：XX,董事长 诉讼请求： 1、判令被告立即支付原告货款49109.3 元并赔偿利息损失（按银行同期贷款利率从起诉日算至实际还款日）X 2、判令被告承担本案诉讼费。 事实与理由： 原告与被告素有业务往来，原告向被告出售接插组件、卡扣、端子等产品。2014 年4月25 日，原被告双方对账确认：被告应付原告货款99109.3 元。后被告向原告支付货款 5 万元，但余款49109.3 元经原告多次催促被告支付货款，但是被告均以各种理由推托，拒绝付款。原告无奈，只得诉至法院。 综上所述，被告拖欠原告货款49109.3 元，已构成违约。为维护原告的合法权益，特根据《民法通则》、《合同法》等相关法律、法规规定提出诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。 此致 xx 市人民法院 具状人：XX XX有限公司 XXXX年XX月XX 日 起诉书作为原告主张诉讼请求及依据的事实和理由的直接体现，必须载明以下事项： 1、当事人的基本情况。当事人是公民的应当记载其姓名、性别、年龄、民族、职业及住所；当事人是法人或其他组织的，应当记载其名称、住所地和法定代表人的姓名和职务；在起诉书中最好注明联系方式，以保证法院能够准确通知双方当事人及时参加诉讼。 2、诉讼请求和所依据的事实理由。事实和理由部分将诉求中的基本事实陈述清楚就可以了，语
买卖合同纠纷律师函范本专业版 特别注意：律师函只能由律所和律师发出！！其威慑力，很多时候不是来自于律师函内容，而是来自于律师的身份，来自于这是律师发出的，是一种强势的意思表示，俗称“合法的恐吓信”。 函号： _______ 致 _________ 有限公司： _________律师事务所依法接受___________ 的委托，指派__________ 律师作为其委托代理人。就贵公司与上述业主之间的商品房买卖合同纠纷一事致函与贵公司。 根据业主们提供的相关证据材料，贵公司与上述业主签订了一份《 _____________ 楼宇认购书》。该《认购书》约定，上述业主自愿认购中国_____________ 市 _________ 《 _________楼宇》的物业， 并同意按银行按揭付款的方式向贵公司支付购楼款。该《认购书》签订的7 日内，按照该《认 购书》的约定，上述业主已将缴楼款存入______________ 有限公司在交通银行 支行的账号，并与贵公司签署了《商品房买卖合同》、与银行签订了《个人住房抵押贷款合 同》办理完银行按揭手续。《商品房买卖合同》约定“贵公司应当在 ______ 年 _____ 月 ___ 日前， 将符合交付条件的商品房交付给买受人使用。逾期超过60 日后，买受人有权解除合同。买 受人解除合同的，出卖人应当自买受解除合同通知到达之日起 30 日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的 5%向买受人支付违约金。” 我们认为，贵公司与上述业主之间是合法有效的商品房买卖合同关系。《商品房买卖合同》签订后，贵公司理应在该合同的交楼期限内之前）将符合交付条件的物业交付给业主们使用。现如今贵公司逾期交楼的时间已超过了 60 天，依据贵公司与业主的《商品房买卖合同》的相关约定，业主依法有权解除该《商品房买卖合同》，同时有权要求贵公司退还已付款和支付违约金。 现上述业主经过慎重考虑，决定解除与贵公司之间的《商品房买卖合同》。在贵公司接到本函后，贵公司与各业主之间的《商品房买卖合同》立即解除。同时，希望贵公司在接到本函后的 30 天内，根据《商品房买卖合同》的约定退还已付款和支付违约金给各位业主。逾期我们将采取必要的法律手段来解决此事。到时，贵公司将因诉讼程序而可能带来被查封、扣押、冻结财产的不利后果 ,并将承担巨额的诉讼费用。 有任何问题，不吝联系。 律师事务所： __________ 律师： _________________ 联系方式：____________ ______ 年 ____ 月____ 日
经济适用房买卖协议 卖方：（以下简称甲方） 买方：（以下简称乙方） 第一条甲方自愿将独自拥有合法所有权的区路号楼号住房（经济适用房，以下简称该房产）出售给乙方。乙方已充分了解该房产具体状况，并自愿购买该房产。该房产的相关权益随该房产一并转让。 第二条甲乙双方商定该房产的成交价格为人民币PP元整（含甲方原购房款及税费万元；该房产指标转让费万元），大写：人民币PP万元整。本协议签订当日，乙方一次性支付甲方PP元整，付款方式为银行转帐。 第三条本协议签订之后，PP经济适用房工程完工时（以审计结果最终公布费用为准），该房产购房款有减免或增加的，均由乙方享有和承担。 第四条所有购房款付清后本协议自动生效，房屋买卖即成事实。乙方随即享有该房产的所有权，并承担该房产毁损、灭失的风险。甲方及继承人不再享有该房产的所有权，不得再次转卖他人或用作抵押或用作财产继承或用作财产分割等任何权利，如甲方与其他第三方发生产权纠纷或债权债务关系使得乙方无法如本协议约定获取该房产所有权，即甲方违约。 第五条在政策和法律允许范围内，乙方提前要求过户，或到了政策和法律允许过户期，甲方或甲方继承人应无条件积极协助乙方到房屋权属登记机关办理过户。过户时产生的所有税费全部由乙方负责缴纳。 第六条甲方在未过户给乙方之前，乙方不得将该房产转卖给他人，如有违反即乙方
违约。 第七条物业管理、水、电、燃气、有线电视、电话等相关杂费，按下列约定处理： 1、甲方负责将以上杂费缴纳至协议签定之日（或%年*月止）。 2、协议签定之日后（或%年*月起）由乙方负责。 第八条协议生效当日，甲方应将参建购买该房产过程中的相关费用票据提供给乙方保存。甲方在领取该房屋产权证书后，应将该房屋产权证书和购房协议等全部资料原件交乙方保存。 第九条甲、乙双方从签订协议之日起，均需遵守本协议约定，无论今后房价如何变动，甲、乙双方不得违约。 第十条违约责任 如甲方违约： 甲方退还乙方已付全部购房款，并赔付已付购房款总额的违约金和乙方对该房产装修所产生的费用，乙方退回甲方该房产和所有房产资料； 如乙方违约： 乙方将已支付的购房款作为违约金，并无条件退回甲方该房产和所有房产资料。 第十一条本协议未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议以及本契约的附件均为本契约不可分割的部分。 第十二条甲、乙双方在履行本协约中若发生争议，应协商解决。协商不成的，可提交重庆仲裁委员会仲裁或依法向人民法院起诉讼。 第十三条该协议一式两份，甲、乙双方签字后，立即生效，各持一份，具有 同等效力。
买卖合同纠纷答辩状范本 答辩人： 地址： 法定代表人: 委托代理人: i i 风险提示： > ■ I I 一份严谨的民事诉讼答辩状，首先需要分清是否属于法院主管，是否有需要写民事诉讼答辩 状；其次是弄清楚受理法院的管辖；再有就是检查诉讼主体是否遗漏，是否有误；此外还应 > ■ I I I I 该注意起诉期限和诉讼时效的问题。在明显存在上述问题时，不要急于答辩，答辩时在答辩 I I 中明确提出异议，往往能事半功倍，即可令对方“败诉”。 |1 I I ! 因______ 纸箱机械厂（以下简称 _________ ）诉答辩人加工合同纠纷一案，现答辩人依法答辩如下。 I 风险提示： I I 制作民事答辩状时，应当围绕原告在民事起诉状中叙述的事实和理由进行。答辩人有权否认 对自己不利的“不能成立的”和“无证据证明的”事实。进而有取舍地阐述对自己有利的， 及对方当事人没有提及的事实，特别在一些双方当事人存在“混合过错”或都有违约行为的
案件，答辩人更应当注意如何“承认”、如何“反驳”及如何“确立”自己的观点。从而达到以自己的“事实和理由”和对方的“事实和理由”相抗衡。 、本案的案由不是“加工合同纠纷”而是“买卖合同纠纷” 根据《中华人民共和国合同法》第251 条、252条之规定：加工合 同是指承揽人以自己的技能、设备、和劳力，按照定作人的要求，将定作人提供的原材料加工为成品，定作人接受该成品并支付报酬的合同。 而 _____ 提供的合同，表面上写的是《加工定作合同》，但定作人___________ 并未提供原材料，也未提供加工成品的图纸、验收标准等事项，______________ 提供的所谓“定作成品”实际上是__________ 自己生产的产品。根据《中华 人民共和国合同法》第130条之规定，____________ 与 ____ 签订的是《买卖 合同》，它们之间发生纠纷的案由应定为“买卖合同纠纷”。 二、答辩人不是本案适格的被告，只能作为第三人参与诉讼。 纵观本案______ 向法院提供的合同及欠条，上面没有答辩人的公章， 也没有答辩人的法定代表人签名，所以答辩人不是本案适格的被告，但由于与买卖的设备最终是答辩人使用，故答辩人可以作为第 三人参与本案的诉讼。 三、 _____ 提供的产品夸大宣传，是不合格产品，不符合国家和行 业的标准。 首先， ______ 只不过是______ 的一个个体工商户，但他在企业介绍时 宣传是________ 公司，号称“重质量、讲信誉”，却连一个完整的企业产 品标准都没有。
最高院纪要(三)关于建设工程施工合同纠纷案件 篇一：最高院法官就《建设工程施工合同纠纷案件司法解释》向重庆律师讲解的笔记 最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件 适用法律问题的解释 法释[20XX]14号 20XX《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》已于20XX年9月29日由最高人民法院审判委员会第1327次会议通过，现予公布，自20XX年1月1日起施行。 最高人民法院 二○○四年十月二十五日 最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件 适用法律问题的解释 根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，结合民事审判实际，就审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律的问题，制定本解释。 建筑业是我国经济的核心支柱产业，在国民经济中占据重要的地位，直接从业人员达到三千多万人，如包括民工及相关人员达到九千多万人，房地产业属资金密集性产业，而建筑业属劳动密集型产业，建筑
业的产值占GdP的7.6％，是房地产业的2.5倍。目前的建筑市场很不规范，违法转包、分包的情况多，因建筑业为粗放式管理，签证、施工日志在诉讼阶段难于全面提供，拖欠工程款严重，（20XX年的前五年，拖欠金额达到5500多亿，相当于当年财政收入的1/4）。建筑业与房地产业相比，利润率很低，大概在3％左右，而房地产业达到10％－20％，有的甚至达到30％。因此最高人民法院于20XX年启动制定司法解释，并征求各方面意见，出台该解释。 《建筑法》是规范建筑业的最直接的法律，却未列入该解释的法律依据，是因为《建筑法》调整的是建筑管理机关和建筑施工企业之间的管理与被管理的关系以及划分管理机关之间的职权、职能，虽有部分内容调整民事法律关系，但居 于次要地位。因此，该解释虽未列入，事实上却有所涉及。 第一条建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效： 根据《合同法》，确定施工合同无效的情形，事实上远不止以下四种情况，但为统一司法尺度，提醒各级法院注意，特提出以下常见的情况。 （一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；因建筑业涉及人民生命财产的安全，该条为法律强制性规定，最高人民法院要求从严掌握。 （二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；如果是有资质的施工人出现质量问题，就是违约责任，而该处指的是
---------------------------------------------------------------范文最新推荐------------------------------------------------------ 买卖合同纠纷案民事判决书（2018）乌中民一终字 第475号 新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民事判决书 （2018）乌中民一终字第475号 上诉人（原审被告）：晁某某，女，汉族，个体工商户。 被上诉人（原审原告）：谢某某，男，汉族，业务员。 委托代理人：于新军，新疆西域律师事务所律师。 3 344.25元。遂判决：一、晁某某于判决生效后立即给付谢某某货款49 000元；二、晁某某于判决生效后立即给付谢某某欠款利息3 344.25元；三、驳回谢某某其他诉讼请求。 上诉人晁某某上诉称，我是代表绿巢公司购买的谢某某的石粉，其履行的是职务行为，我不应当承担本案的还款责任。一审法院判决利息有误，我出具欠条未约定还款日期，2018年8月22日谢某某收到付款10 000元，也未对付款提出延迟异议，故从付款当时计算利息，显然不合理。请求二审法院驳回谢某某的诉讼请求。 被上诉人谢某某答辩称，一、我和绿巢公司并没有业务往来，我在一审法院开庭时才见到晁某某代理人出示的其与绿巢公司间的合伙协议，对此我不认可。我给晁某某供货，也是晁某某给我结算并出具欠条，因此我认为晁某某应当归还所欠货款。二、关于利息计算问题， 1 / 6
我认为应当从打欠条当日计算，一审法院判决从晁某某给付10 000元货款时计算，我也没有上诉，对此项判决没有异议。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。 经本院审理查明，原审法院判决认定事实属实。 以上事实有、一审庭审笔录、二审询问笔录等证据为证。 本院认为，债务应当及时清偿。晁某某购买谢某某的石粉，并出具欠条，就应及时还款，逾期则应承担相应的民事责任。晁某某称其与绿巢公司之间系合伙关系，付款责任应由绿巢公司承担，从晁某某与绿巢公司之间签订的合伙协议书可以看出，晁某某与绿巢公司之间是合伙关系，合伙期间二者应对外承担连带责任，该笔债务在合伙期间形成，晁某某与绿巢公司对此债务应承担连带责任，谢某某诉晁某某履行付款义务并无不可。谢某某以晁某某出具欠条次日计算欠款利息的主张，是合理的。但谢某某未对此上诉，也认可一审法院对利息的判决，本院对此应予维持。故晁某某要求驳回谢某某诉讼请求的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费1 108.61元（晁某某已交），由晁某某负担。本判决为终审判决。 审判长金波 代理审判员项颖
二手房买卖合同律师详解 ——以《上海市房地产买卖合同》为例 二手房并不是一个法律概念，是房地产产权交易二级市场的俗称。它是相对于开发商新建的商品房而言的，新建的商品房第一次交易时称为“一手房”，再次上市交易时就称为“二手房”。二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产，包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、拆迁房、自建房、经济适用房等。 在上海市进行二手房买卖必须签订专门的网上备案合同，即由上海市房屋土地资源管理局制定和上海市工商行政管理局监制的《上海市房地产买卖合同》。即使买卖双方私下签订了二手房买卖合同，也得到房地产交易中心重新签订网上备案的《上海市房地产买卖合同》。买卖双方在二手房买卖之前要对《上海市房地产买卖合同》的各条款进行详细的了解，只有在详细了解各条款的基础上才能最大限度的规避风险，签订符合己方利益的合同。 一、《上海市房地产买卖合同》的组成 该示范合同由：特别告知（一）、特别告知（二）、上海市房地产买卖合同正文、补充条款（一）、补充条款（二）、附件一、附件二、附件三、附件四、附件五、附件六共11个部分组成。这11个部分并不是同等重要的，就签订合同本身来说，最重要的是补充条款（一）和附件三，补充条款（一）约定了合同正文之外其他需要约定的事项，
附件三是付款条款，涉及到双方付款的条件及期限等当然很重要，其他的组成部分基本都是格式性的，直接填或者直接选就可以了。 二、《上海市房地产买卖合同》各组成部分详解 2.1 特别告知 特别告知一、二就是示范合同文本中对签订合同的一些常见风险及其预防以及注意事项的特别提醒。买卖双方在签订合同前要仔细的查阅，并知悉其内容。 2.2 上海市房地产买卖合同正文 该合同正文的各条款都是固定格式的，条款本身是不能更改的，只可在需要填空的内容上根据实际情况及双方协商一致的结果来填写。如果是委托房产中介来买房的，对于合同正文每个中介公司都有固定的表达格式，网签的时候根据本次交易的具体情况直接填写就行。如果没有委托中介而是自行交易的，在到房地产交易中心网签时，房地产交易中心对于合同正文也会提供一些固定的格式。现就合同正文的一些条款详解如下： 2.2.1 合同第1条买卖标的基本情况条款 在该条款中要填写清楚居间方房地产经纪公司的名称以及执业经纪人的姓名和执业证号码。将来一旦发生纠纷，涉及到中介公司责任的，可以作为投诉及诉讼之用。其他内容根据房地产权证上登记的信息如实填写即可。 2.2.2 合同第4条腾房条款 在该条款中腾房的时间一定要根据具体情况匡算出一个宽裕的
合同编号：WU-PO-355-11 经济适用房买卖合同书标准样本 In Order T o Protect The Legitimate Rights And Interests Of Each Party, The Cooperative Parties Reach An Agreement Through Common Consultation And Fix The Responsibilities Of Each Party, So As T o Achieve The Effect Of Restricting All Parties 甲方：_________________________ 乙方：_________________________ 时间：________年_____月_____日 A4打印/ 新修订/ 完整/ 内容可编辑
经济适用房买卖合同书标准样本 使用说明：本合同资料适用于协作的当事人为保障各自的合法权益，经过共同协商达成一致意见并把各方所承担的责任固定下来，从而实现制约各方的效果。资料内容可按真实状况进行条款调整，套用时请仔细阅读。 卖方（以下简称甲方）_____________ 买方（以下简称乙方）_____________ 甲方根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关规定，已依法通过划拨方式取得北京市______区（县）地块的国有土地使用权，土地面积为______平方米，国有土地使用证件为______.甲方在上述地块上建设的项目名称为______，现已竣工，取得房屋所有权证（房屋所有权证______字______号），经北京市房屋土地管理局审核，准予上市销售，北京市经济适用住房销售许可证号为京房内证（经）字第______号。
买卖合同纠纷案法律意见书 买卖合同纠纷案法律意见书提要：因XX区人民法院诉前联调工作室无法联系到深圳市B公司，无法进行调解，贵司需在立案之日2011年XX月XX日起七日内缴纳预交案件受理费 来自物业管理资料下载 买卖合同纠纷案法律意见书 致：深圳A有限公司 广东圣方律师事务所（以下简称“本所”）接受贵司的委托，指派本所颜宇丹律师，作为贵司与深圳市B有限公司买卖合同纠纷一案一审程序的代理人。 贵司已向本所承诺：所提供的文件和所作陈述及说明是完整、真实和有效的，有关原件及其上面的签字和印章是真实的，且有关足以影响本法律意见书的事实和文件均已向本所披露，无任何隐瞒、疏漏之处。现根据相关资料结合有关法律、法规、规章及司法解释的规定，出具如下法律建议： 一、本所代理律师代理贵司于2011年X月X日向深圳市XX区人民法院提出诉前财产保全申请，请求法院查封、冻结深圳市B有限公司名下价值人民币XX万元的财产。XX 区人民法院于2011年X月X日作出（2011）深X法立保字第XX号民事裁定书，裁定查封、冻结被申请人名下价值人民币XX万元的财产。本所代理律师代理贵司于2011年X月
X日向XX区人民法院提出诉前联调，法院于当日作出（2011）深宝诉前联调第XX号《诉前联调受理通知书》。由于诉前联调工作室无法联系到深圳市B公司，于2011年X月X日作出《诉讼建议函》，将有关材料移交法院。本所代理律师于2011年X月X日代理贵司向XX区人民法院提交起诉状及有关材料，XX区人民法院作出No 《受理案件通知书》立案审理，案号为（2012）深（X）法（民二初）字第（X）号。 二、综上所述，本所代理律师认为：除劳动债权、欠国家的税费及实现债权的费用和执行中实际支出的费用优先受偿外，已采取财产保全措施的债权人享有一定条件下的优先受偿权，但必须对该被执行人已经取得金钱债权执行依据，即通过法院调解取得生效调解书，或通过诉讼取得生效裁判文书确认债权。否则，即使对被执行人已采取财产保全措施的申请人，也无权参与财产分配。 三、因XX区人民法院诉前联调工作室无法联系到深圳市B公司，无法进行调解，贵司需在立案之日2011年XX月XX日起七日内缴纳预交案件受理费，否则法院按自动撤诉处理，贵司将无权参与深圳市B公司的财产分配。 本意见书仅供贵司决策时参考。 本法律意见书经本所盖章及经办律师签字后生效。本法
最全建设工程合同纠纷法律依据 建设工程合同纠纷时建筑纠纷常见的一种纠纷，在调解、仲裁。诉讼的解决过程中，应该遵循哪些法律依据，法律快车小编从《最高人民法院裁判意见》中节选整理了最全面的建设工程合同纠纷处理的法律依据，欢迎阅读。 1.建设工程施工合同中约定的奖罚条件违法公平、有偿的基本原则，显示公平的，应予撤销。 2.双方当事人在合同中约定的建筑工程造价条款，合法有效。 3.工程质量存在问题，建设方超过诉讼时效起诉的，人民法院不予支持。有观点认为，就建设工程质量瑕疵发生的修补请求权、损害赔偿请求权等应适用《民法通则》第135条规定的2年普通时效。如《内蒙古自治区建设工程质量监督管理规定》第24条规定。 4.发现承包人聘用的管理及施工人员达不到资质，发包人有权单方解除合同，但对承包人已完成的经验收合格的工程，应适当补偿提前终止合同的损失。 5.代建单位迟延交房时间已超出了设计变更可以适当延期的合理期限，构成违约，应承担违约责任。受托方要免除自己的迟延交房的违约责任就必须举证证明迟延是由委托方设计变更造成的，但是设计变更所造成的迟延必须在合理的范围内。 6.发包人提前使用未经验收建设工程的，出现质量问题，应自行承担责任。但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。(是否对保修期内出现的其他质量问题承担责任) 7.合作开发房地产合同的，发包人与第三人合资成立新公司，由新公司继受该项目的，承包人未获得工程款，无权请求原发包人、合资的第三人承担连带责任。
8.建筑安装工程承包合同中约定的顺延工期的条件不明确时，法院可根据一方当事人的申请，折算相应工程的工期。 9.工程结算鉴定结构已认定了增加施工部分的工程造价的，法院不宜在此基础上，于鉴定结论外增加工程造价款。 10.名为购房合同实为建设工程承包合同的认定 11.《遗留问题处理通知书》不能否定主管部门核发的工程合格证书的法律效力，工程合格证书应作为法院认定该工程质量是否合格的依据。质检部门在作出建设工程质量合格或优良等级认定的同时，出具的《遗留问题处理通知书》中开列的质量瑕疵，属于合格工程中存在的需要整改的质量保修范围。当事人提出的工程使用过程中发现的质量问题，不能推翻质检部门对工程质量等级的认定及否定建设工程质检部门核发的建设工程合格证书的效力。质检部门核发建设工程合格证书的行为属于一种确认性质的具体行政行为，具有可诉性。 12.名为房地产续建合同实为在建工程转让合同的区别和认定。当事人签订的房产续建合同没有约定共同投资、共同管理、共享利润、共担风险的内容，而是约定一方向另一方支付确定的补偿款，该续建合同应属于在建工程转让合同的性质。作为在建工程的受让方，在签订转让合同时并不需要必须具备房地产开发资格，受让人继续进行房地产开发建设的，则应具备此资格。 13.从事简单的劳务性工作不需要特殊的施工资质，签订的施工合同系有效合同。 14.双方当事人在履行合同过程中，实际增加了建筑施工面积，但未约定计费的，依照原合同约定的结算标准计算。 15.审计机关建设项目的竣工决算审计是对建设资金使用的财务监督，不能约束和否定平等主体之间的民事权利义务关系。根据国家审计署《审计机关对国家建设项目竣工决算审
代理词 尊敬的审判长、审判员： 我们接受某房地产开发有限公司的委托，作为其委托代理人，参与本案的诉讼活动。庭审前搜集了相关证据并进行了证据交换，参与了法庭调查、质证。现结合本案的事实及庭审情况，根据法律规定与原、被告所签订的《合同》约定，发表如下代理意见，请合议庭采纳。 一、原告所述事实与实际不符，原告就所诉事实所主张的金额与本案实际金额出入很大。 原告以被告不履行两份《电缆供货合同》（分别签订于2014年7月10日，2014年9月24日）所约定的付款义务为由提起诉讼，并称合同总价款为12158060.24元，目前仍欠款3537269.54元。这与实际履行情况不符。事实上并非如此，原、被告所签订的两份《电缆供货合同》的总价款为9028788.4元（6934388.4元+2094400元），合同为电缆固定单价合同，数量按项目具体数量为准，截止原告起诉时止，原告共给被告送电缆及其附件价款为9167574.64元（其中电缆8958956.282元，附件208618.358元）[被告的第一组证据供货、收货凭证及出、入库汇总表（第1-471页），第八组证据退货材料汇总表（第787-792页）]，被告已给付货款现金金额为5955174.68元（其中电缆款5872710.03元，附件款82464.65元），以房抵债金额666953元（332994元+333959元）（详见被告第二组证据第560-561页），合计支付电缆及其附件价款为6622127.68元[被告第二组证据第472-561页，第七组证据第757-786页]，被告仅欠原告货款为2545446.96元。原告在起诉状中所述的金额均包括了与本案无关的《工业品买卖合同》所涉款项，实际上是原告以两份电缆合同起诉了三份合同（其中一份为电线合同）的价款。因此，原告所述与事实严重不符。 原告在诉讼中称，关于2014年5月4日签订的《工业品买卖合同》（电线合同）约定合同价款为716840.3元，已履行完毕，所欠货款全部为电缆款，显然是不符合合同约定和实际的履行情况。合同约定为固定单价合同，数量按项目具体数量为准，原告在实际履行过程中根据被告项目的需求继续提供和补足了货物，总价款也远远超出原告所说的合同价款。所以，此合同仍未履行完毕。同样，如果按原告此种说法，原、被告双方所签订的两份电缆合同价格总计9028788.4元（实际价款为916754.64元），何来总价款12158060.24元？所以原告的说法不成立，此三份合同都未履行完毕。 二、关于2014年5月4日双方签订的《工业品买卖合同》，晋州市人民法院无管辖权。 2014年5月4日，原、被告双方所签订的《工业品买卖合同》，在合同中明确约定发生争议的管辖权法院为需方人民法院（即怀仁县人民法院）。而且，就此合同争议被告已向怀仁县人民法院提起了诉讼并缴纳了诉讼费用（详见证据六的第756页），所以晋州市人民法院对此无管辖权，该合同所涉价款不应该由晋州市人民法院审理。 三、被告未支付原告电缆及其附件价款2545446.96元是依法行使先履行抗辩权，维护自身合法权益。 被告不支付原告电缆及其附件价款是因为原告所送的电缆存在严重质量问题，经山西省产品质量监督检验研究院检验为不合格产品，不符合双方约定的产品质量标准（详见证据四的第702-704页）。根据《合同法》第67条的相关规定，被告不支付原告的货款是被告依法行使的先履行抗辩权（顺序履行抗辩权），同时，被告对此合同的产品质量纠纷保留诉权。 尽管原告辩称，货物已交付，被告未在检验期内提出质量问题并投入使用。但因原、被告双方在合同中未约定检验期间，根据《合同法》第158条第2款的规定，检验期应为两年。根据《最高法买卖合同司法解释三》的第十八条规定，约定的检验期间或者质量保证期间短于法律、行政法规规定的检验期间或者质量保证期间的，以法律规定的期间为准，所以检验
昨天《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》公布了，该司法解释主要对商品房预售合同的效力，商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款（按揭）等方面如何具体适用法律作出了明确的规定。其中，对出卖人严重违反诚实信用原则、 ??? 损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规定可以适用惩罚性赔偿原则。为此，本报记者专门采访了房地产专业律师浙联律师事务所的戴和平主任。 ??? 记者问：戴主任，你作为这方面的专业律师，看了这个解释之后，有什么看法？ ??? 戴律师答：这个解释的公布对于我们专门从事房地产法律服务的律师来说，虽然来的迟了一点，但是还是很有实践操作标准的指导作用。 ??? 记者问：那能不能给我们具体的讲讲，以便读者更好的了解和利用这一信息？ ??? 戴律师答：首先就避免了各地法院对同一事实的商品房买卖纠纷作出相互矛盾的判决，使开发商和消费者都无法适从，作为这方面的专业律师更感觉到头痛，因为在提供法律服务时很难作出具体明确的解答，这样就影响了法官和律师在社会中的形象，使社会也感觉到这法律琢磨不透——打官司就是打关系。比如说，没有预售证，开发商就出售房子，收取消费者的房款、定金或预付款，房子建造过程中取得预售许可证房价上涨时，个别不法开发商就不讲诚信，就借口这是无效的买卖行为，就要求毁约，要么提价要么不给房子，这时候作为消费者起诉到法院，不同的法院或者在同一法院里不同的法官判决都完全不一样 ，有判无效也有判有效，我们律师也根本无法预测。这样就使人们不得不怀疑法律、法院、法官的公正性，和律师是否有用，现在就不一样了，因为该解释第二条就明确规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。例如余杭某开发公司在2001年没有拿到预售证的时候就出售商铺，当时价位是2980元每平方米，到了2003年初已经领到了预售证，这时他就涨价到6100元每平方米，购房者不肯，就产生了纠纷，此时开发商就以当时没有预售证签订的合同是无效的，现在就坚持要么退款要么按现价打九折购房。那么现在解释一出来这个问题就迎刃而解了。 ??? 记者问：戴律师，在这个解释里，听说双倍赔偿也有规定？ ??? 戴律师答：是的，对这个问题也规定的比较明确具体，可操作性强，主
编号：_____________经济适用房买卖协议 甲方：________________________________________________ 乙方：___________________________ 签订日期：_______年______月______日
甲方(出让方)： 身份证号： 乙方(买受方)： 身份证号： 协调说话人： 身份证号： 甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方房产转让于乙方事宜达成如下协议，共同履行。 第一条房屋基本情况： 第二条房屋转让价格：甲方同意以_______元/建筑平方米将房产转让于乙方，乙方认可现有建筑面积，当测绘面积与现有建筑面积有误差时，甲乙双方不再追究，转让金总额为人民币_______元(大写_______)。 第三条因该房产关系为“经济适用房”，在该房产未过户前，乙方交付甲方房屋使用权转让金的同时，甲方应将该房交于乙方使用，并且购房合同由甲方交于乙方保管;由于房产证尚未办理，甲方应按有关规定及时办理房产证，并且交与乙方保管。在该房产满足过户条件(包括但不限于购买时间超过5年以上)时，甲方应按乙方指示将该房产过户至乙方名下;若该房产过户手续费用过大，乙方可以不办理过户手续，并且甲方无条件同意乙方享有该房产的一切权利。 第四条若过户时相关机关要求甲乙双方提交该房产转让协议，则甲方应配合乙方签订房产转让协议(该协议仅供过户之用，不实际履行，乙方不必向甲方交付该房产转让款和相关费用)。 第五条若过户时因政府优先回购或甲方违约从而导致乙方失去房产所有权，甲方应退还乙方的使用权转让金、利息(按照日_______%的利率自支付支付转让金之日起计算)及房屋的增值价值外，还要承担乙方添加的附属设施及房屋装修费用(不折旧)。 第六条在该协议生效之后，若因政府等其他单位拆迁该房或其他原因，向该房产支付赔偿的相关价款，甲方应以自己名义领取后全部交付给乙方。 第七条在该权属未变更之前，甲方仅为该房产名义上的权利人，甲方不得再将该房产进行买卖、抵押等处分行为;乙方为该房产的实际权利人，该房产的一切权利由乙方行使，一切义务由乙方承担。除上述所述购房手续外，乙方在使用、处分房产时需要甲方配合办理相关手续的，甲方有义务予以配合。
代理词 尊敬的审判员： 四川舟楫律师事务所所接受四川A建设工程有限公司（以下简称“A公司”）的委托，指派本律师为成都市金牛区B商贸部（以下简称“B商贸部”）诉A公司买卖合同纠纷一案A公司的代理人。根据今天庭审的情况，结合国家现行法律法规规章的规定，发表代理意见如下，共法院裁判兼听参考： 一、双方一致认可没有争议的事实：A公司因承建CC项目，于2012年7月15日与B商贸部签订了《钢材购销合同》，其后，金奥商贸部从2012年7月16日起至2014年3月7日止分91批次给A 公司供货的货物总价款为人民币30247625.54元（大写：叁仟零贰拾肆万柒仟陆佰贰拾伍元伍角肆分）；截至2014年10月30日，B商贸部给A公司开具收据25份共收取了A公司人民币22798840.92元（大写：贰仟贰佰柒拾玖万捌仟捌佰肆拾元零玖角贰分）。 二、双方争议的焦点：1）A公司至今尚欠B商贸部的货款本金额；2）A公司是否存在违约；3）如果A公司违约，违约金的计算标准及起算时间；4）B商贸部是否有给A公司提供发票的义务；5）B商贸部至今未给A公司提供发票的行为法院是否应依照刑诉法第108条的规定接受报案并依法移交税务局和公安经侦查处；6）B商贸部在进入辩论程序提出主张保全发生的担保费是属于诉讼费的范畴还是增加请求，程序是否合法；7）诉讼费的承担。 三、就A公司至今尚欠B商贸部的货款本金金额争议焦点，本代理人认为B商贸部诉状所列主张货款本金1680万元缺乏依据，而应是人民币8270820.85元（大写：捌佰贰拾柒万零捌佰贰拾元捌角伍分）。 具体理由——鉴于双方所签《钢材购销合同》中就B商贸部垫
建设工程施工合同精细化管理及实战案例 主讲人：王志想律师 一、建设工程施工合同精细化管理的现实意义及必要性 从二十世纪七十年代开始，随着工程项目管理理论研究和实践经验的积累，国际上越来越重视对合同管理的研究。早期只从法律方面研究合同,从八十年代中期以后，人们开始更多地从项目管理的角度研究合同管理问题。近些年来，合同管理已成为工程项目管理的一个重要的分支领域和研究的热点。 对于商事合同在商业活动中的重要性可谓是路人皆知。合同双方在商事活动中的所有权利和义务全部规范约束在商事合同中，因此重视商事合同的签订、并严格按照商事合同的约定履行,对保证商事活动正常开展、保障双方实现预期利益等方面至关重要。建设工程施工合同（不管是施工总承包合同、还是工程总承包合同和专业分包合同）尤其如此，由于建设项目工期普遍比较长，情况复杂，过程中变化多，因此签订一份完善具体、合法有效的施工合同，并对施工合同进行全过程的精细化管理,对保障当事人合同权益、实现项目建设预期经济利益尤其重要。 但工程建设管理实务中，由于工程承发包双方工程管理人员特别是施工方管理人员，合同意识低下，合同管理意识不强，工程项目管理非常粗放，签订的合同甚至无效；有时即使合同有效但对合同条款研究不细，合同文字表述不严谨、条款内容不全面，缺陷、漏洞频出，合同难以履行且容易引起争议。很多单位在签订合同时，公司总部级都很重视，一旦合同签订后，对合同分析和合同交底往往不够重视，甚至忽视了这项工作，合同签订与合同执行脱节，致使合同往往被锁在文件柜或项目负责人的抽屉内，其它人员只知其相关工作职责，对合同总体情况却知之甚少，甚至完全不了解合同的具体内容，给日后的合同纠纷埋下了隐患。 例：施工方不熟悉承包合同条款致诉讼被动案
代理词 审判员： 根据案件庭审的实际情况，发表书面代理意见如下： 一、增值税发票仅是作为付款记账凭证，只是作为购方付款的依据，它本身并不是付款凭证，开具增值税发票只是一种单方行为，仅凭增值税发票并不能证明双方存在债权债务关系的必然性，增值税发票开具只表示买卖双方商品成交，而不能证明购方欠付所有货款。在现实的交易中，发票的抵扣认证情况较为复杂，甚至发生真实交易而虚开发票的情况也较为普遍。在本案中，被告在收到的货物与原告开具的发票不符的情况下作了抵扣，是因为增值税发票的抵扣有一定的期限，而这些发票却即将到期，此行为并不足以推定被告已收到全部货物。 二、在被告对其交付货物与增值税发票数额不认可的情况下，原告在本案审理过程中提供了结账清单、送货清单等证据，而这些证据存在大量的瑕疵，不符合证据的“三性”。这说明，原告未能提交充足的证据以形成完整的证据链证明其履行了全部供货义务。对于这些原告提交的结账清单、送货清单等证据，被告的质证意见已在庭审中陈述。 三、原告代理人认为被告已支付了大部分货款，具有高度的“盖然性”，说明被告认可了增值税发票上的数额。被告认为这个观点是
不成立的。因为事实上，原告提供全部增值税发票后，被告经核对后于，于2013年7月2日通过电子邮件，向原告发送了清单，并提出发票与实际发货有多开的情况。对邮件内容，原告一直没有提出过任何异议。 四、从被告最后一次付款到这一次原告起诉，已长达6年多的时间，在这么长的时间里，原告从未向被告主张过权利，按照日常经验逻辑，是不符常理的。而且，依照合同法、民事诉讼法的相关规定，也已超过诉讼时效。 以上代理意见，希望法庭采纳。 被告：****股份有限公司 代理人： 2020年10月19日