张洪：经济适用房买卖合同纠纷律师实务
----张洪四川高扬律师事务所律师
导读：
近期，法知行律师团队受理了不少经济适用房二次交易合同纠纷案件，最为典型的是夏某一案，七年前从他人手里全款购买了一套经济适用房，并已经占有使用了七年。当他要求出售人依法办理过户手续时，出售人变卦，一直拖延不予办理，为此夏某委托律师提出了诉讼。遗憾的是一审法院审理后认为出售人2009年购买经济适用房，2011年签订合同将该套住房出售给夏某，并约定符合办理过户条件时再行办理房产过户手续，因他们交易的是经济适用房，这类房屋是困难群众的保障性住房，他们之间的合同侵犯了不特定第三人的合法权益，而且是以合法形式掩盖非法目的，加之经济适用房依法不得上市交易，判决对夏某请求确认的房屋买卖合同有效的诉讼主张不予支持。拿到败诉判决书的夏某很是郁闷，出售人2009年就购得案涉经济适用房，我是两年后购买，并且约定的符合过户条件再办理产权转移登记，自己全款支付了购房款，并从签订购房合同之时便接收了案涉房屋，占有使用了长达七年之久，这个时候为啥一审法院还对自己的诉讼请求不予支持呢？于是，他找到法知行团队律师，在法知行团队金琴律师、张诗浪律师的帮助下依法提出了上诉。
对于夏某的类似遭遇，应当说不在少数，为了弄清楚经济适用住房二次交易的相关法律问题，我们来梳理一下经济适用住房的相关法律规定和上市交易的有关规定，以及这类房屋的二次交易合同效力等问题，希望对同行办理该类案件有所帮助。
什么是经济适用住房？
2007年12月1日，建设部、国家发展和改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等七部门为改进和规范经济适用住房制度，保护当事人合法权益，联合发布了《经济适用住房管理办法》（以下简称《办法》）。
根据该《办法》规定，经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。城市低收入住房困难家庭，是指城市和县人民政府所在地镇的范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。
经济适用住房能否上市交易？
《办法》第三十条规定，经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。
根据上述《办法》规定，经济适用住房购房人拥有的不是完全产权，在没有依法缴纳土地收益等相关价款前，只拥有有限产权。原则上，购买经济适用住房不满五年的，不得直接上市交易，购买经济适用住房满五年的，是可以上市交易的，只是应当按照交易时“同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款”。
由此可知，经济适用住房是可以上市交易的，许可上市交易的条件就是购房满五年和按照交易时“同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款”。
司法实践中如何认定经济适用房二次交易的合同效力？
如前所述，经济适用房属于国家保障性住房，上市买卖需要符合一定的条件，不然买卖合同有可能被确认无效。
一、买卖双方在签订经济适用房买卖合同时，国家还未出台限制经济适用房买卖的规定，在此之前签订的经济适用房买卖合同有效。建设部出台的《经济适用住房管理办法》规定，经济适用房在5年内禁止买卖的，该办法是在2007年11月19日生效的。在此之前买卖经济适用房，国家并没有五年内不允许买卖的限制，因此有的法官就会以法不溯及既往原则来认定买卖双方签订的经济适用房买卖合同有效。
二、双方所签订的《经济适用房买卖合同》，在发生纠纷时已达到国家规定的最低交易年限，故双方所签房屋买卖合同有效。买卖双方在签订《经济适用房买卖合同》时，还未达到国家规定的最低交易年限要求，但是在法院审理期间，诉争房屋已达到经济适用房上市交易的最低年限，人民法院会据此认定双方所签订的经济适用房买卖合同有效。经济适用房买卖双方达到经济适用房交易的最低年限起算点，是从卖方取得经济适用房产权证或者是卖方取得契税证明时开始起算5年，还是从经济适用住房卖方签订合同时起算，或者备案时起算达到5年，这个问题各地不太统一。《办法》上只是规定的“购买经济适用住房满5年”，如何理解和认定却没有具体规定。
三、经济适用房的购买需要经过一定审批手续，虽然政府通过部门规章对经济适用房的购买资格作出相关要求，但是对于经济适用房屋买卖合同的效力并无效力性强制性规定认定其无效。比如：
最高人民法院（2015）民申字第3336号
兴宇公司主张《房屋销售认购书》中的住宅属于经济适用房，孔宪良购买涉案房屋违反相关法规的规定，合同应属无效。本院认为，经济适用房是政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供
应，具有保障性质的政策性住房。经济适用房的购买需要经过一定审批手续，虽然政府通过部门规章对经济适用房的购买资格作出相关要求，但是对于经济适用房屋买卖合同的效力并无效力性强制性规定认定其无效，兴宇公司提出的合同无效的主张，也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形。且兴宇公司按照商品房买卖流程向购房人出售住宅房屋，在与孔宪良签订《房屋销售认购书》时也未向孔宪良履行告知义务，兴宇公司提供的其与其他购房人签订的房屋买卖合同亦未提交已经有关部门审批的手续，孔宪良有理由相信涉案房屋可以自由买卖，且房屋已经实际交付孔宪良，双方之间的房屋买卖合同应当认定有效。至于孔宪良是否具有购买资格，能否通过审批，以及是否能够办理产权登记手续，并不影响合同本身的效力，二审法院判令兴宇公司在具备办理房产登记手续条件后协助办理过户登记，并无不当，故对兴宇公司的该项主张，本院不予支持。
四、根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第四条的规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。因此，违反国家政策性规定并不能作为人民法院判决合同无效的法律依据。对于经济适用房的转让，现行国家政策只有关于申请购买经济适用房的主体及购买后上市交易年限等限制性规定，但这些均不属于合同效力禁止性规定。比如：
广东省高级人民法院（2015）粤高法民一申字第494号本案为房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点是案涉《房屋转让协议》是否有效。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第四条的规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。因此，违反国家政策性规定并不能作为人民法院判决合同无效的法律依据。对于经济适用房的转让，现行国家政策只有关于申请购买经济适用房的主体及购买后上市交易年限等限制性规定，但这些均不属于合同效力禁止性规定。况且，《房屋买卖协议》已经实际履行多年，陈本典通过案涉《房屋买卖协议》已经取得了合理对价，故案涉