房地产购房合同的具体流程

1仔细阅读合同内容

拿到《商品房买卖合同》后，购房者先不要签约，而应该首先仔细阅读其中的内容，

如果对其中的部分条款及专业术语不理解或者概念比较模糊，在自己全部理解之后才开始

签约。

2认准签约主体——同当事人的约定

《商品房买卖合同》开篇中的合同当事人的约定需仔细验证房地产开发商的基本资料，确认企业名称与营业执照的名称完全一致，以免引起不必要的纠纷。因为在我市的商品房

销售中，很多开发商都会委托代理公司代销自己的楼盘。因此，购房者在签订《商品房买

卖合同》时，无论接触的是开发商还是其委托的销售公司，都应认准签约主体《商品房预

售许可证》上标明的公司，在交易中所涉及的所有书面文件、材料也都应由签约主体出具。这样才能避免“一房多售”或骗取房款后携款潜逃的现象发生。

3 合同第一条——项目建设依据

1、注意土地使用年限，我国法规规定，住宅的土地使用权年限为70年，商业用地40年，如开发商取得土地使用权较早，而购买人签订合同较晚，则对购房人的土地使用权有

一定影响。

2、注意开发商的三证：《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工

程施工许可证》，如合同中哪怕就差一证，购买人最好不要签约，因为开发商如未办理此

一证，则开发商无法取得商品房预售许可证，那么可能无法办理房屋所有权面积和土地使

用权证。

4合同第二条——商品房销售依据

如开发商未取得的《商品房预售许可证》，为实现顺利销售，在合同中填列虚假或过

期的《预售许可证》号，则构成欺诈。

5合同第三条——买受人所购商品房基本情况

购买人首先应明确约定所购房的具体楼号、楼层及房号，以避免开发商一房多卖。其

次在明确约定楼盘的层高和主体结构、建筑面积、套内面积。明确约定房型几室几厅。

6、合同第四条——买受人商品房所在项目基本情况

要明确约定合同中的各项目，如绿化率、物业管理用房、停车场建筑面积等。并约定

全体业主享有《物业管理条例》规定的各项权利，明确约定车库、停车场的所有权、使用

权

7、合同第五条——计价方式及价款

明确约定房屋的总价款及计价方式，对房价款外的费用，不要作约定。

8、合同第六条——付款方式及期限

此条是购房人最重要的合同业务，购买人应根据自身的经济能力对付款方式进行慎重

抉择;付款时应妥善保存好相关的发票、收据，此为购房人最重要的证据之一;如是选择按

揭贷款方式付款的，一般都由开发商办理。因此购买人要及时取得相关的合同、贷款发票，以证明购买人及时履行了付款义务。

此条还应特别注意约定买受人逾期付款的违约责任，要注意约定的逾期时间尽量长些

为好，以保证合同仍能继续履行;出卖人解除权的约定，约定的逾期时间尽量长些，违约

金尽量低些。

9 、合同第七条——买受人逾期付款的违约责任

本条是约定我们自己的违约责任。要注意约定的逾期时间尽量长些为好，以保证合同

仍能继续履行。合同约定的违约金越低越好，尽量不要超过每日万分之三。

10合同第八条——面积确认及面积差异处理

面积差异较大，买受人享有解除权要求退房时，利息的约定应按银行同期贷款利率计算，通常开发商约定银行同期活期存款利率;应约定套内建筑面积误差范围，实践中有些

总建筑面积在约定范围内，但公摊面积过多，导致套内建筑面积大大缩水，直接侵害了购

房人的利益。面积误差比=产权登记面积-合同约定面积/合同约定面积×100%

第一，在合约书中，应注明与发展商谈定的付款方式与价位，是按揭付款还是工程期

分期付款。如是分期付款，每期款的缴款时间应注明。

第二，发展商交付房屋的日期一定要写明确，应明确到某年某月某日交房，而不应用

模棱两可的措词来表达，因为这里涉及到逾期交房的违约问题。

第三，对于购置房屋的面积要明确销售面积含分摊的公用面积是多少。如面积误码率

差超过约定范围，客户有权要求退房或追缴利息损失。目前，有些城市如上海，甚至规定

发展商实测面积大于客户购置面积时客户将不必追补面积款，而实测面积小于购置面积，

发展商还要退款。

第四，应提出或煤气的准确通气时间。因煤气公司有规定，必须等到楼宅入住率达70%时才通气源。因此，虽然煤气管道已通，但客户尚有可能用不上煤气，给生活带来诸多不

便。所以，在合约上应注明气源通气的准确时间或注明如入住率不够不能按时通气时发展商采取的应急办法。

第五，应在合同中明确提出产权证发放到手中的准确时间。目前由于各方面的因素，产权证发放比较慢，但也应有合适的日期，发展商不能无限制地拖发产权证。

第六，发展商在与客户签约时，除签署正式合同外，为了更清晰地阐述协议内容，往往还会让客户再签署一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任，以及面积丈量误码率差，若差异过大时在哪些情况下的免赔责任。

第一，一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了预售证，则通常开发商也具有了土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。这是买房能否办房产证的关键。

第二，一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本，并按照文本中所列条款逐条逐项填写，千万不能马虎。

第三，一定要注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。

第四，面积确认及面积差异处理。如果选择按套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理时，应当在“面积差异处理”条款中明确面积发生误差时的处理方式。

第五，一定要认准交房日期是否确定。资金不足而延期交房是常有的事，开发商在预售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期;运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此，购房者在签订合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”，并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。

感谢您的阅读，祝您生活愉快。