国内住房租赁政策Part A•2019年国家出台的各项政策文件可以看出，国家继续将发展住房租赁市场作为主要任务，支持城市住房租赁建设，整治租赁中介乱象，规范房地产住房租赁市场平稳发展。

2019年中央各部委出台的住房租赁相关政策时间部门文件会议主要内容1月29日发改委等十部门进一步优化供给推动消费平稳增长促进形成强大国内市场的实施方案（2019年）加快发展住房租赁市场，发挥国有租赁企业对市场的引领、规范、激活和调控作用，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

支持部分人口净流入、房价高、租赁需求缺口大的大中城市多渠道筹集公租房和市场租赁住房房源，将集体土地建设租赁住房作为重点支持内容。

3月12日住建部全国两会2019年住建部将具体做到五个坚持：坚持调结构转方式，大力培育发展租房租赁市场4月8日发改委2019年新型城镇化建设重点任务允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户5月11日国务院国务院2019年立法工作计划住建部负责起草《城镇住房保障条例》、《住房租赁条例》和《建设工程抗震管理条例》6月6日中央国家机关住房资金管理中心关于深化“放管服”改革做好中央国家机关住房公积金归集工作有关问题的通知国管公积金将加大租房消费支持力度7月18日财政部、住建部公示2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单排名前16位的城市进入2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点范围：北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都。

9月26日住建部住房和城乡建设部部长王蒙徽将大力发展和培育住房租赁市场，因地制宜发展共有产权住房，稳步推进城镇棚户区改造。

11月28日住建部住建部大力整治住房租赁中介机构乱象集中力量开展住房租赁中介机构乱象专项整治，严厉查处住房租赁中介机构的违规违法行为2019年部分省、市住房租赁典型落地方案分类典型城市政策举例开展规模化租赁业务深圳引导城中村存量房屋开展规模化租赁业务搭建住房租赁信息平台上海浦东新区住房租赁公共服务平台上线运行；苏州正式启用租赁房屋信息与监管平台大力发展人才公寓郑州、广州、上海、北京等多城均出台人才公寓相关规定商业用房改造租赁住房广州明确已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的商业及商业办公混合等类型非住宅存量用房，可以按规定改建为租赁住房•就地方城市政策而言，在“加快建立多主体供给、渠道保障租购并举的住房制度”的大方针下，住房租赁政策更为细化，包括搭建租赁住房信息平台、大力发展人才公寓等，通过多渠道推进住房租赁市场发展。

住房租赁市场情况Part B租赁市场概况•最为租房需求第一大群体，流动人口总量近年来呈现出缓慢下降的趋势：2015年全国流动人口总量为2.47亿人，2017年流动人口总量为2.44亿人。

•《中国流动人口发展报告》指出，2017年流动人口中，新生代流动人口（1980年以后出生）所占比重为65.1%。

00.511.522.53中国流动人口规模（亿人）•除流动人口外，普通高校毕业生也存在大量的租房需求。

近十年来，全国普通高校毕业生人数呈逐渐增长趋势，据估算2020年全国高校毕业生人数将达874万人。

02004006008001000全国普通高校毕业生人数（万人）50539674280.205010015020002004006008002016年2017年2018年2019年1-10月全国租赁用地供应情况租赁用地面积（万㎡）地块数•2016年，首宗租赁相关用地在北京成交，至今全国多个城市推出了租赁用地。

2018年租赁用地供应量出现高峰，全国总供应量约670万平方米。

2019年1-10月，租赁相关用地供应量近300万平方米。

63.889.448.90102030400.020.040.060.080.0100.02017年2018年2019年1-10月上海纯租赁住房用地供应情况租赁住房用地出让面积（万㎡）租赁市场供应2019年1-11月重点城市租赁房源供应情况•从供应量来看，2019年第四季度供应总量下行，月均值环比第三季度下降13.2%；•全年来看，4-5月为租赁房源供应高峰，年初为供应低谷。

•分城市看，北京、上海、深圳租赁房源供应量位居前三；南京全年租房供应领先新一线城市。

2019年1-11月重点城市租房供应量北京上海深圳广州南京武汉杭州天津成都西安苏州长沙郑州重庆宁波沈阳无锡青岛东莞41.8%33.5%20.4%4.2%2019年重点城市租赁房源各户型供应量占比1居室2居室3居室4居室及以上•租赁房源户型方面，重点19城中1居室的租赁房源占比41.8%，2居室占比33.5%，4居室及以上大户型租赁房源不足5%。

•一线及新一线城市租赁房源主力户型均以1居室为主，新一线城市的2居室及3居室房源占比略高于一线城市。

41.7%33.1%19.6%5.3%41.8%33.8%21.2%3.1%不同城市级别租赁房源户型占比情况一线城市新一线城市33.3%19.2%21.3%11.4%6.7%3.7%4.4%2019年重点城市租赁房源各面积段供应量占比0~50平50~70平70~90平90~110平110~130平130~150平150平以上•从各面积段占比看，2019年重点城市租赁房源主力供应面积集中在50㎡以下，占比为33.3%。

50-70㎡、70-90㎡分别占比为19.2%及21.3%。

•对比一线及新一线城市租赁房源面积情况，总体相差不大，新一线城市70-90㎡房源占比相对高于一线城市，而50-70㎡房源则是一线城市占比较高。

33.3%20.6%20.5%10.6%5.6%3.4%6.1%33.2%17.8%22.2%12.3%7.9% 4.0% 2.7%不同城市级别租赁房源面积段占比情况一线城市新一线城市7.3%26.4%21.3%12.9%15.8%7.7%8.6%2019年重点城市租赁房源各价格段供应量占比0~1000元1001~2000元2001~3000元3001~4000元4001~6000元6001~8000元8001元以上•租赁房源价格方面，1001-2000元/月的房源占比最高，为26.4%；2001-3000元/月的房源占比也高于两成。

•对比一线及新一线城市租赁房源价格情况，新一线城市租赁房源价格在1001-2000元/月的占比40.4%，而一线城市4001-6000元/月的租赁房源占比最高，为24.7%。

4.6%13.5%14.2%14.3%24.7%13.6%15.3%10.2%40.4%29.1%11.5%6.1%1.3% 1.4%不同城市级别租赁房源价格段占比情况一线城市新一线城市租赁市场需求2019年1-11月重点城市租赁房源访问情况•年度租房需求来看，3月返城季是租房需求的高峰期，而后总体较为平稳，下半年租房需求呈下行趋势。

•分城市看，一线城市的总体租房需求依然高于大部分新一线城市，北上深租房需求领先。

•新一线城市中，成都的租房需求居首位，排名全国第二，仅次于北京；其次为重庆、武汉等中西部城市。

2019年1-11月重点城市租房访问情况北京上海深圳广州成都重庆武汉西安杭州郑州苏州长沙沈阳青岛天津南京宁波无锡东莞租金走势•2019年1-11月，重点19城的平均租金在41.2元/㎡·月。

•月度来看，7月份平均租金相对较高，而后呈下降趋势。

2019年1-11月重点城市平均租金走势（元/㎡·月）40.641.641.841.241.441.542.341.141.340.340.0 30.032.034.036.038.040.042.044.0•新一线城市中杭州租金价格在50元/㎡·月以上，其他城市的租金价格多在20-40元/㎡·月之间。

2019年1-11月重点城市租金均价（元/㎡·月）0.010.020.030.040.050.060.0杭州天津宁波苏州南京成都青岛武汉东莞长沙重庆西安郑州沈阳无锡租赁市场未来展望Part C•合肥：为推行住房租赁合同网上签约和备案制度，住房租赁当事人应当在规定期限内，将住房租赁合同通过合肥市住房租赁服务监管平台进行备案登记。

•杭州：住保房管局下发了《关于做好租赁住房信息报送及网签备案系统对接的通知》，要求全市住房租赁企业、中介机构将租赁房源数据纳入租赁平台管理，强化行业监管，加强信息归集。

•深圳：《深圳市住房租赁监管服务平台管理办法（暂行）》首次实现住房租赁在线登记备案，实现全市住房租赁信息全部纳入管理。

明确相关部门业务系统应当实现与租赁平台的互联互通，积极配合实现用户通过租赁平台申领居住证、申请积分入学、积分入户、申领住房货币化补贴、提取住房公积金等功能。

•租赁房源实际的备案在很多城市依然不完善，一方面不利于政府对于租赁市场的实现有效管理和精准调控，另一方面对于租赁双方的权利也缺乏相应保障。

后续随着租赁市场的不断推进，各地备案和监管的力度将持续提升。

•数据显示，2019年共发行了6款租赁住房资产证券化产品，共计当期规模52.08亿。

目前从实际发生的主体来看房企占比较大。

•同时中央对于各城市的租赁支持也会不断提升，2019年排名前16位的城市进入2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点范围，包括北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都。

发行主体产品类型发行时间当期规模总规模发行利率所获评级底层资产交易场所中国恒大ABS2019年1月11.8亿100亿7.50%AAA租赁租金上交所远洋地产ABS2019年1月 3.08亿50亿 5.00%AAA信托受益权深交所朗诗绿色集团类REITs2019年3月10.68亿50亿 4.60%AAA朗诗寓森兰项目上交所华发股份ABS2019年3月15.48亿50亿 5.00%AA+旗下租赁住房上交所海南省发展控股类REITs2109年4月8.7亿8.7亿 4.50%AAA海口市秀英区人才租赁住房深交所2019年部分租赁住房资产证券化产品情况城市租房税率下调前租房税率下调后北京租金收入不管多少，统一按综合税率5%征收月租金收入≤10万元，税率为2.5%；＞10万元，税率为4%上海月租金收入≤3万元，税率为3.5%；＞3万元，税率为5%月租金收入≤10万元，税率为3.5%；＞10万元，税率为5%广州月租金收入2千-3万元，税率为6%；3万-10万元，税率为7.9%；10万元以上，税率为8%月租金收入2千-3万元，税率为4%；3万-10万元，税率为4.295%；10万元以上，税率为5.91%深圳月租金收入≤3万元，税率为4.5%；3万-10万元，税率为6.105%；10万元以上，税率为6.18%（未调整前）7月12日发布的《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见（征求意见稿）》，提出2023年底前，税收综合征收率为0%。