城市综合竞争力A
C20
进口总额
C21
出口总额
B5
城市开放程度
C22
进出口总额占GDP比例
C23
吸收外资金额
C24
国际旅游收入
C25
基础设施投资额
C26
人均生活用水量
C27
人均铺装道路面积
C28
每万人拥有公交车
B6
城市基础设施
C29
每十万人拥有医生数
C30
每十万人拥有医院床位数
C31
人均生活用电量
C32
各类型产品的供求关系
指
标
各类型产品的价格水平
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二、如何实现客户需求？
宏观经济环境
➢ 城市历年统计年鉴 ➢ 城市规划网 ➢ 国土资源网
客 户 需 径求 实 现 途
城市地理环境
➢ 城市政府网站 ➢ 城市规划网 ➢ 城市地图网
市场需求环境
➢ 城市历年统计年鉴 ➢ 城市房地产网
➢ 房地交易中心统计报告
➢ 城市国土资源网
经典PPT模版 欢迎➢下载实地调查
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客 户 需 径求 实 现 途
价格空间环境 产品开发环境
➢ 实地调查 ➢ 房地交易中心统计报告 ➢ 房地产交易网 ➢ 当地房企市场研究报告
➢ 实地调查 ➢ 城市房地产网 ➢ 房地交易中心统计报告 ➢ 当地房企市场研究报告
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中方案 中方案
高方案
说明
高方案 说明
商业用房需求分析模型 （模型六）
影响因素发展趋势
未来五年商业用房需求 总量
指标
经济发展
居民实际收入
恩格尔系数
内需对经济增长
城市人口
户籍人口
城市化水平
外地人和境外人士
旅游人次不断增加
城市规划
旅游景点拓展
期末商业网点布局
旅游业发展
指标
总人口(万人)
价
均价
格
增
长
考
量
指
标
其他
地产成本价格：有无增长空间 房产价格：有无持续增长
增长幅度：有无达到一定比例
区位排名：与周边其他城市相比 价格区间：客户普遍接受的价格 购买压力：房价与家庭收入比
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关注点五：产品投放是否有机会？
各类型产品的市场供应比重
产
品
各类型产品的市场成交比重
投
放
考 量
的问题 经典PPT模题版 欢迎下载 题
题
关注点一：宏观经济是否有支撑？
总量：是否较大
GDP水平
增幅：是否够快 结构：是否合理
排名：是否靠前
宏
观
总量：是否较大
经
济 考
居民可支配收入
增幅：是否够快 排名：是否靠前
量
指
负荷：是否合理
标
城市规划：是否有强势“概念”
城市规划
产业规划：是否能导入人口
经典PPT模版 欢迎下载用地规划：是否有较大发展
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案例一：嘉兴市
上海市
杭州市
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案例一：嘉兴市
宏观经济环境评价
解决进与不进、 什么时候进的
问题
类别 基本面 发展面 政策面 行业面
影响因素
GDP 人口数量 可支配收入 重大基础设施 城市发展方向
城市规划定位
政策金融环境 供应量 成交量 价格 竞争企业
项目品质 合计
四、案例演示
案例一：嘉兴 案例二：合肥 案例三：苏州
案例说明：嘉兴市、合肥市是针对城市是否进入的问题进 行研究；而苏州市是针对项目是否开发的问题进行研究.
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案例一：嘉兴市
城市研究说明：万科有意将嘉兴作为下一个拓展城市， 故委托我们研究目前嘉兴市房地产市场状况，判断开发商现阶 段是否进入嘉兴市房地产市场？
影响因素 发展趋势
指标 经济发展 三次产业产值
期末三次产业产值比重 吸引外资 外来企业入驻 城市人口 劳动力数量 期末第三产业从业人员 占总就业人员比重 就业机会 交通的规划 产业分布区域规划 城市规划 科技园区等的规划 商务中心的规划
低方案 中方案 高方案 说明
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写字楼市场需求分析模型 （模型五） 接上表
低方案
中方案
高方案
说明
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住宅市场需求分析模型 （模型四） 接上表
未来住宅需 求空间分布
指标
城市人口(万人）
中心城区 供应
需求
次中心城 区
(万人） 供应 需求
低方案 中方案 高方案 说明
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写字楼市场需求分析模型 （模型五）
项目介入 项目：能不能介入? 客户：在哪里?
产品：开发什么产品？ 操作：如何开发？
操作：如何进行开发？ 经典PPT模版 欢迎下载
一、客户关注点分析 五大关注点
宏
区
观
位
经
地
济
理
是
是
否
否
有
有
支
优
撑
势
？
？
市
价
产
场
格
品
需
增
投
求
长
放
是
是
是
否
否
否
有
有
有
满
空
机
足
间
会
？
？
？
解决城市是否进 入问题
解决进哪个区解位决进入时机解问决进入时机问 解决产品开发问
指标阐述
1156亿元 300万 16189 四通八达，融贯上海等周边其 他城市 北抑南移、东进西拓
长三角经济强市、杭州湾滨海 新市、江南水乡文化大市
地方政策主要针对经济适用房
442万 298万 3181元/平方米
以本地和区域开发上为主
紧跟上海及杭州房地产市场 经典PPT模版 欢迎下载 /
权重
8% 8% 15% 10% 5%
衡量房地产的需求量是否充足 衡量居民消费力高低
重大基础设施
衡量未来城市房地产的辐射半径
发展面
城市发展方向 城市规划定位
政策面 行业面
政策金融环境 供应量 成交量 价格 产品 合计
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衡量城市发展方向是否适合发展
衡量城市规划是否有利于房地产发 展
衡量是否对当地房地产有推动作用 衡量城市房地产市场容量 衡量城市房地产市场容量 衡量市场上升空间 衡量产品的开发机会
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案例二：合肥市
城市研究说明：万科有意将合肥作为下一个拓展城市， 故委托我们研究目前合肥市房地产市场状况，判断开发商现阶 段是否进入合肥市房地产市场？
购买力 从业人员人均占有商业面积（M2） 城市人均商业面积（M2）
原人口改善需求新增规模（万M2）
低方案 低方案
新增人口需求规模（万M2）
未来商业用房需求空间 分布
商用物业需求规模万M2）
指标 中心城区 次中心城区
供应
需求
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需求
低方案
中方案 中方案 中方案
高方案
说明
高方案 说明 高方案 说明
25%
15%
未来土地供 应
未来发展潜 力
综合评分
4
5
1
0.75
3.8
4
4
1
0.6
3.55
1
2
0.25
0.3
3.05
2
2
0.5
0.3
2.6
案例一：嘉兴市
产品开发环境评价
解决开发什么 产品问题
发现一：配套成熟度开始对项目去化有较大影响 发现二：社区商业概念已引进嘉兴 市场反应有待检验 发现三：自然水系资源丰富，本地客户对有水景鉴别能级高 发现四：创新型产品的市场关注度较高 发现五：户型设计以二房二厅一卫和三房二厅二卫为主
4
得分
0.6
秀洲新区
4
得分
0.6
市中心
5
得分
0.75
北方工业园
3
得分
0.45
10%
配套
3 0.3 3 0.3 4 0.4 4 0.4
15%
10%
10%
客户购买力
产品档次
价格
3
3
4
0.45
0.3
0.4
3
3
3
0.45
0.3
0.3
3
4
5
0.45
0.4
0.5
3
2
3
0.45
0.2
0.3
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关注点二：区位地理是否有优势？
地理位置：相邻辐射关系
空间环境
历史人文：有无悠久的历史文化
自然景观：有无优越的自然景观
区
位
交通环境：内、外交通是否便捷
环 境 考
配套设施
教育环境：有无知名的教育支撑 医疗环境：有无知名的医疗设施
量
指
生活环境：有无完善的生活设施
标
功能定位：有无强势“概念”引
入
规划利好
基建规划：有无大型基建规划
发现六：嘉兴人对房子的舒适性要求较高，已经进入二次置业阶段 发现七：当地房地产价格差异不大
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案例一：嘉兴市
综合结论 根据我们对嘉兴市住宅市场的调查，我们发现目前嘉兴市低密度住宅产 品不多。如果万科进入嘉兴低密度住宅市场，我们建议万科客户打造一个 “以我为中心，注重整体效应”的景观社区。因此要把握好几方面因素：