商业银行住房按揭贷款合同风险及其法律防范
尽管我国中央银行对商业银行的信贷控制非常严格，但对个人住房贷款的政策却相对比较
宽松。近年来，个人住房抵押按揭贷款占金融机构人民币贷款的比例呈不断上升的趋势，
从最初的不足0.5%到2006年的超过10%，翻了20倍；个人住房抵押按揭贷款占GDP的
比例也以同样的速度快速上升。在“住房按揭贷款是优质资产”的观念支配下，商业银行对
住房按揭贷款合同存在的风险并没有充分的理解和认识。随着我国城市化进程的加剧，商业银行在不断扩张住房按揭业务的同时，相应的风险也在积聚。如何有效控制我国住房按
揭贷款存在的市场风险已经成为商业银行面临的重要问题。
一、商业银行住房按揭的特点
按揭制度是人类的一项重大发明，它刺激和满足了人们超前消费的欲望，增加了社会
消费需求，进而加速了商品的流转、资金的流转以及社会生产的超级发展。20世纪90年代，我国内地经由香港引进了英美法系的住房按揭贷款制度。由于该制度引进和发展的时
间较短，相关立法规范尚不完善，目前甚至没有在立法文本中明文使用“按揭”一词，但在
实践肯定了“按揭”的存在。就其内涵和实质性的法律关系而言，我国大陆的“按揭”与英美法系和香港地区的规定相去甚远。我国大陆的按揭包括现房按揭和期房按揭。所谓现房按揭是指购房人（又称债务人、按揭人）与银行（又称债权人、按揭权人）约定：购房人以
所购买的房屋产权做担保向银行借款并分期偿还借款的行为。在现房按揭下，购房人必须
将房屋的产权证书交付（通常由开发商转交）给银行占有，并同时办理抵押登记手续。当
购房人全部偿还借款后，申请撤销抵押权并取回其产权证书；当购房人逾期不能偿还货款时，银行有权申请将其房屋进行变价，并就变价所得优先受偿。期房按揭又称楼花按揭，
是指在住房修建期间，购房人以所购买的“预售合同项下的权益”做担保向银行借款并分期
偿还借款的行为。在期房按揭下，购房人将其与开发商签约的《住房预售合同》原件之一
份交给银行占有。在购房人取得房屋所有权之前，如果购房人不能按期偿还借款，发生贷
款合同解除或撤销的事由，银行有权请求就“预售合同项下的权益”变价并优先受偿。在购
房人取得房屋所有权之后，原来的期房按揭转为现房按揭。
我国大陆的按揭与英美法上的按揭最大的不同是改变了按揭须转移标的物所有权的特征，形成了自身独特的法律内涵，具体表现在：第一，主体方面。按揭包括购房人、开发
商及按揭银行三方主体。第二，内容方面。按揭关系包括三个基础法律关系，即：购房人
与开发商之间的买卖合同关系、购房人(借款人)与银行(贷款人)之间的借款合同关系及购房人(抵押人)与按揭银行(抵押权人)之间的抵押担保关系；第三，从按揭担保的生效条件来看，按揭的标的物如果是现房，则由银行持有购房人的房屋所有权证；如果是期房，银行持有
《商品房预售合同》原件一份，但无论是现房还是期房，均须向法定登记机构办理抵押（质押）登记；第四，按揭中住房买卖合同的标的与担保合同的标的具有同一性。银行不将按揭贷款直接付给购房人，而是付给开发商，从而使买卖合同与贷款合同发生关联；第五，在按揭限内的所有权仍属于买房人，银行仅享有抵押权；第六买房人付清房款的，可以请求撤销抵押权；第七，从银行按揭权的实现来看，银行实现按揭权主要有两种方式可供选择，一是折价或以拍卖、变卖标的物所得价款优先受偿；二是在合同中约定回购条款，由保证人即开发商向购房人回购房产，并以回购款优先向银行偿还贷款本息。
在按揭法律关系中，购房人与开发商之间的商品房买卖关系、购房人与银行之间的借贷法律关系是两个最重要的基础性法律关系，其余的担保关系、保证关系、回购关系、保险关系是辅助性的从法律关系。
二、商业银行住房按揭贷款合同存在的主要风险
无论是期房按揭还是现房按揭，由于银行发放贷款的期限长（通常十年到三十年不等），客观上存在管理成本高、经营风险大的特点。住房按揭贷款的风险主要表现在以下方面：
（一）按揭贷款合同的效力风险
按揭贷款合同与住房买卖合同的关系的定性是影响银行按揭贷款安全性的一个重要问题。如果二者属于主、从合同关系，那么一旦买卖合同是无效、解除或可撤销，则贷款合同则当然被认定为无效、解除或可撤销，从而导致按揭抵押权悬置，按揭贷款变为对开发商的一般债权。所以，按揭贷款合同与住房买卖合同关系的界定关乎银行按揭权的地位及其实现的可能性。对此，理论界与实务界存在三种观点：即主从论、独立论和关联论。
主从论者认为，在按揭买卖法律关系中，贷款合同不具有独立性，是买卖合同的从合同，其合同的生效、变更或解除等均依买卖合同而定。独立论者认为，虽然住房买卖与按揭贷款关系密切，贷款以买房为目的，但买卖合同的主体是开发商和购房人，贷款合同的主体是购房人和银行，贷款合同一旦成立就形成了与住房买卖合同相对独立的法律关系，与买卖合同不存在从属或连带关系。根据合同相对性原则，住房买卖合同关系无效、解除或可撤销，并不导致按揭贷款合同的无效、解除或可撤销，反之亦然。关联论者认为，贷款合同与买卖合同相互依存，既非主从关系，也非互不相干，在特定条件下，彼此的效力和履行相互制约。其中一个合同无效、解除或可撤销，将成为另一个合同无效、解除或可撤销的法定条件。
2003年最高人民法院《关于审理住房层买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《司法解释》)的相关规定采纳了关联论的观点。该《司法解释》第二十三条规定：“住房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立住房贷款合同并导致住房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立住房贷款合同并导致住房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”第二十四条进一步明确规定：“因住房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使住房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除住房担保贷款合同的，应予支持。”上述规定既非简单的主从合同关系，也非严格遵循合同的相对性，但其解释的目的无疑对商业银行所认为的低风险业务即住房按揭贷款带来了冲击。即使银行与购房人签订了有效的按揭贷款合同，并就房屋或预售合同办理了相应的抵押或质押登记手续，也不意味着合同的债权和抵押权的完全实现。只要住房买卖合同依《司法解释》被确认无效或者被撤销、解除，只要购房人行使其解除权，银行的担保贷款合同就要被解除，银行作为抵押权人的优先受偿权也就无从保证。《司法解释》第二十五条第二款规定：“住房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，住房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”也就是说，出现《司法解释》规定的情形时，借款人无须承担归还银行贷款的责任，而银行原有由借款人与开发商共同提供担保的“双保险”也被打破了。同时，实践中对按揭贷款合同效力与住房买卖合同效力关系认定的混乱状况，造成了司法的不公平，使银行按揭贷款风险处于不确定状态。
另外，根据《物权法》第一百七十二条：“担保合同是主债权债务的从合同。主债权债务合同无效。担保合同无效，但法律另有规定的除外。”按揭贷款合同按照《司法解释》第二十四条的规定是主合同，而抵押担保合同和保证担保合同是其从合同，在按揭贷款合同无效、被解除或撤销，抵押合同和保证合同也当然无效、被解除或撤销。这使抵押合同、保证合同的效力也在巨大风险。
（二）按揭抵押权实现的风险
抵押权作为一种重要的担保物权，在商业活动中发挥着非常重要的作用。在住房按揭贷款关系中，银行通常要求借款人以住房所有权或“预售合同项下的权益”作为抵押（或质押）担保。但实践中，抵押权的实现并非畅通无阻。其不能实现或不能完全实现的风险主要表现在以下方面：
其一，抵押物灭失。抵押物灭失主要指因不可抗力、意外事件而导致抵押物灭失的风险。按揭期间内，火灾、风灾、龙卷风等自然灾害或城市规划拆迁等人为因素都可能导致
按揭物毁损或灭失。2008年5?12特大地震，无数抵押房屋的倒塌，购房人流离失所，抵
押物的灭失为按揭银行带来了巨大的贷款坏帐。
其二，抵押物价值贬损的风险。抵押物的价值直接影响到银行在行使按揭权时其债权
能否足额受偿。该风险具体表现在按揭贷款发放前可能出现按揭物未经过评估或评估部门
职业操守出现问题，过高地评价按揭物价值的情况。当出现楼市价格动荡、大幅走低时，
购房人会选择主动违约，此时按揭物的价值并不足以抵偿银行贷款本息。
其三，抵押权与工程款优先权的冲突。《合同法》第二百八十六条规定：“发包人未
按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖，就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”该条规定了承包人对建设工程的价款享有法定的优先受偿权。银行抵押权与建设工程款优先
受偿权出现了冲突，究竟何者更为优先曾引起过学界的争论。对此，最高人民法院于2002 年 6 月20 日做出了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，明确规定工程承包人被发包人拖欠的建设工程款优先于有抵押权的债权受偿。从国外相关规定看，未设独立的
优先权制度的瑞士民法第837条和我国台湾地区“民法” 第513条都规定了承揽人就承揽关系所生之债权就承揽标的物享有法定抵押权。因此，建筑商的法定优先受偿权在性质上应
为法定抵押权。而银行的按揭权是约定抵押权，根据法定抵押权优先于约定抵押权的规则，建设工程款优先受偿权优先于银行的抵押权。该司法解释的出台，使银行抵押权的优先受偿受到限制，极大削弱了银行债权足额实现的可能性。无疑对银行资金运作产生了巨大的
冲击。
其四，抵押权实现的政策风险。当出现购房人不能按期偿还银行贷款达到一定的程度（主要是累计达到几期或连续未付款达到几期），依据银行与购房人之间的按揭借款合同，银行作为债权人及抵押权人有权要求购房人偿还全部借款，如果借款人不能偿还，有权依
法处理作为抵押物的房屋。但在实践中，这种权利受到最高人民法院司法解释关于保护借
款人生存权的严重冲击。2004年10月最高人民法院发布的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第6条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必须的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”和2005年12月《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》的6条：“被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。”该司法解释的出台严重限制了银行作为抵押权人行使担保物的权利，已设定的住房抵押担保将流于形式，银行作为债权人和抵押权人面临着无法正当实现
权利的司法政策的风险。我们认为，如果这一情况不能得到有效改变，商业银行名义上对
按揭房屋享有抵押权，却在按揭人违约时无法实现，这一权利将形同虚设，交易安全也将
无从保证。上述规定虽然可能在个案中实现了极少数人的住房保障问题，但其负面影响不仅可能引发道德风险、损害诚信者利益、增加交易成本、减少交易机会，而且大大降低了房屋流通的价值。由于不能被强制拍卖，无人会接受这种抵押物，事实上为这类房屋权利人设置了融资障碍，这与法律明文规定“个人房屋不能设定抵押”的经济影响和法律后果相差无几。
（三）“假按揭”的风险
“假按揭”是指开发商故意虚拟购房和借款主体套取银行贷款的行为。通常情况下，开发商利用个人真实身份或者直接伪造个人虚假身份，签订一个虚假买卖合同和一个真实借贷合同，由此形成一个虚假的买卖合同和真实的借款合同。这是假按揭的基础法律关系。2003年6月人民银行121号文件出台，开发商直接融资的门槛被提高，使得个人住房按揭贷款成了开发商融资重要渠道。由于客观上没有足够的住房按揭贷款的购房人，于是“假按揭”应运而生。从2003 年广州的10 亿元虚假按揭案，到北京“森豪公寓”7.5 亿元虚假按揭骗贷案等，至今已被曝光的虚假按揭案总涉案金额已逾数十亿。而未浮出水面的涉嫌假按揭案仍为数不少。2007 年 1 月下旬，中国银行业监督管理委员会下发《关于继续深入贯彻国家宏观调控政策切实加强房地产贷款管理的通知》，指出部分商业银行贷款“三查”制度形同虚设，授信尽职调查流于形式；并特别强调：“个人住房贷款‘假按揭’问题突出，一些房地产开发企业和房产中介机构通过虚假按揭或一房多贷、虚增注册资本、虚抬房价等手段套取银行贷款，有的甚至挪用流动资金贷款投资房地产项目开发，利用银行贷款囤积土地，扰乱了房地产市场秩序，加大了银行信贷风险”。
由于“假按揭”中的“借款人”并非真实存在或者并非真实的购房人，因此，一旦开发商的资金周转出现问题，“借款人”就会立即停止偿还银行贷款。“假按揭”大量发生会造成房地产市场的“虚假繁荣”假象，产生房地产泡沫，给政府的宏观决策与调控带来消极的影响。由于假按揭中的购房人是虚假的，银行在楼盘断供以后往往无法找到真实的购房人进行追偿，这时只能通过诉讼途径拍卖开发商留下的烂尾楼，从而使银行可能承受巨大的信贷损失。
（四）借款人“断供”的风险
所谓“断供”是指以按揭贷款购买住房的购房者停止按期偿还借款（俗称“月供”）的行为。断供只是老百姓的习惯说法，实际上是借款人的履约能力出现了问题。根据商业银行通行的规则，只有购房者在与银行签订《个人住房按揭合同》后，如果连续三个月，或者一年内累计有六个月没有按时还款，银行才会将其视作“断供”，并采取相应法律措施。各个银行都有其具体的操作方法，如建设银行规定，借款人在还款期内累计拖欠六个月未足
额偿还贷款本息和相关费用的，即为对贷款人全部借款的违约，贷款人可通过相应方式实现全部债权。工商银行规定：“借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息的，银行有权宣布借款合同提前到期,并有权要求保证人履行保证义务或对借款人所购房产进行回购。”民生银行则规定：“借款人不履行合同的任何条款，贷款方可不预先通知，依法处分借款人存于贷款人的所有财产，也可直接扣取借款人在贷款人账户上的所有款项，以抵偿债务。”而中国银行则是“经催告，借款人在限期内仍未纠正其违约行为，或借款人的违约行为已使贷款人不能实现其合同目的的，贷款人可书面通知违约方解除合同。”至于农业银行，则没有明确表示借款人欠供多少期款项，其财产遭处分，即只要有欠款，农行就可以解除合同，处理借款人的财产。
因房价巨幅波动而引发的“断供”现象，是市场经济条件下市场规律发生作用的必然结果。由于房价的不断下跌，普通购房者所购买房屋资产市值急幅缩水，进而成为“负资产”。从法律角度来讲，借贷双方既已形成合同关系，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，并以此恪守和维护合同“意思自治”、“诚实信用”精神。无论基于何种理由，借款人的“断供”即构成对
贷款合同的违反，应依法承担相应的违约责任。而银行作为债权人和抵押权人，可以依法行使债权请求和抵押权实现的权利。对于“断供”者，银行维权方式主要有三种：第一，银行可诉请法院要求购房者继续履行合同，并要求购房者承担违约责任；第二，要求解除借款合同、购房者一次性偿还所有的贷款并承担违约责任；第三，银行行使抵押权，请求将购房者所购房屋进行拍卖，并就所得变价款优先受偿。然而，上述措施也只是不得已而为之，并非万全之策。其纠纷处理的过程中必然会产生大量的诉讼费、执行费、评估费、拍卖费，必定耗费巨大的人力物力，如果在房价大幅下跌的情况下，抵押物价值严重缩水，其拍卖抵押物仍不能清偿贷款，银行贷款资金并不能全部收回。
三、住房按揭贷款合同风险的防范措施
目前，中国住房按揭可能存在的风险虽然与美国的次贷危机不可同日而语，但在一个全球化的金融市场中，各国存在的风险隐患以及向危机转化的规模和速度仅是程度上的不同。居安思危，建立以风险管理为核心的监管体系非常重要；而针对前述按揭贷款合同可能出现的风险，我们不仅需要采取具体的对策措施，而且还要进行相应的制度完善。
（一）贷款合同效力风险的对策
虽然2003年最高人民法院对按揭买卖合同关系进行了比较明确的界定，但在银行实务操作中，需要充分重视买卖合同对贷款合同效力的影响。并且针对彼此关联的具体环节采取相应的对策。第一，针对贷款合同对买卖合同的依附性，银行应当在签订贷款合同，充
分了解买卖合同成立、生效和履行的具体信息。例如，如果是期房按揭，需要确认开发商已经取得商品房预售许可证，需要确认购房人已经支付了首付款并具有相应的资信能力。如果是现房按揭，需要确认开发商所售房屋已经取得质量合格证和房屋所有权证。因此，只有在买卖合同成立生效后，贷款合同方可成立。否则当买卖合同不能履行（被确认无效、解除或撤销），借款人提出解除贷款合同的风险。第二，应当严格控制按揭买卖合同的转让。在期房按揭下，商品房预售合同如果需要再转让，必须经过银行的同意，并且对新的受让人的资信进行充分的考察。第三，要求开发商履行的回购义务与保证义务。在按揭买卖关系中，开发商是最大的受益人，极大提高了其实现房屋销售的可能，尤其是在房屋预售阶段引入按揭，更是降低了开发商自有资金的投入，是一种不用支付利息的融资手段。为了降低银行因开发商不能完成房屋建设进而导致合同不能完全履行的风险，银行在承诺为商品房买卖提供贷款时，应当与开发商签订商品房回购合同与保证合同。第四，在房屋竣工验收合格并交付购房人之后，应当要求开发商及时将产权过户登记在买房人名下，由此可此避免因开发商工程款拖欠所造成的与施工单位优先权冲突的问题。第五，在期房按揭阶段，可以要求开发商购买“按期履行买卖合同”的保险，由此控制因“烂尾房”而发生的
风险。
（二）按揭抵押权与工程款优先权冲突的防范
为避免按揭抵押权与工程款优先权之间的冲突，银行在决定向某一个具体楼盘发放按揭贷款之前，可以采取以下措施：首先，需要调查该施工项目是否存在拖欠工程款的情况，甚至可要求开发商提供按施工进度支付工程款的凭据；其次，需要关注施工项目竣工时间。根据最高人民法院于2002 年 6 月20 日做出了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，建设工程款优先受偿权的行使期限为工程竣工后六个月, 超过六个月则丧失优先权。再次，仔细审查施工单位工程欠款中所包含的劳务费和材料费，上述批复特别强调工程款优先权的范围限于施工单位实际支出的劳务费和材料费。
此外，立法上可考虑建立工程款优先权登记公示制度，从制度上避免银行与施工单位权利发生冲突。通过公示，银行可以充分的获悉某个具体项目是否已经存在工程款优先权，从而进一步明确贷款项目的风险等级。同时，通过公示制度可以解决银行与开发商、建筑商信息不对称的问题，从而有效保护银行信贷资金的安全。
（三）“假按揭”风险的回避与救济
假按揭风险的回避，实际上有赖于银行对开发商信用、借款人身份以及住房销售的市场特点进行综合调查分析，最后进行正确的考量和决定。而当假按揭问题出现以后，可以根据具体情形选择以下救济措施。第一，当住房买卖合同因购房人虚假（属开发商伪造或
盗用他人身份）而无效时，其按揭贷款合同以及抵押权并非全部或当然无效。因为贷款合同具有相对独立性，这时，对于银行而言，贷款合同的真实主体可以认定为开发商，银行作为受欺诈一方可以选择不行使撤销权，从而可以使贷款合同有效并进而保护抵押权的效力。第二，如果购房人明知开发商假按揭意图仍然协助其签订虚假的买卖合同和贷款合同，那么即使买卖合同基于买房意思表示不真实而被撤销，贷款合同可以认定有效，贷款合同的真实主体仍然可以认定为开发商，同时买房人也应当承担相应的赔偿责任。例如，在北京森豪公寓假按揭骗贷案中，涉及金额7.5亿元，涉及的假购房人有200余人。该公司以
资金困难为由，借用员工名义向银行贷款，同时公司还要求每个员工找5个亲戚朋友充当买房人，并许诺给找来的人2000元好处费。对于假购房人究竟是否以及如何承担责任的问题，各地司法实践有不同的规定。例如，北京市高级人民法院在《关于审理购房贷款纠纷案指导意见》中明确规定：“借款人明知开发商是以融资为目的贷款，仍向开发商提供个人身份证明，并与银行签订借款合同，由开发商向银行承担还款责任的案件，借款人虽然没有实际占有所购房屋，但其帮助开发商套取银行按揭贷款并造成损失，借款人应就其过错向银行承担开发商不能偿还贷款部分10%以内的赔偿责任。”
（四）政策性担保与保险机制的完善
住房问题关乎民生，不管是发达国家还是发展中国家，政府都肩负着一定的住房结构调控和住房保障供给的职能。在我国目前广大居民收入偏低，个人信用等级较低的情况下，政府的参与和扶持住房保险尤为重要。政府可以设立专门的政策性住房担保机构，利用国家信用，通过政策、资金的扶持，向购买住房的中、低收入居民提供政策性的抵押贷款担保。我国建设部2000年发布了《住房置业担保管理施行办法》，由于指标控制严格，即一个城市原则上只能设立一个；业务范围的限制，即担保额度不得高于注册资本的30倍以及缺乏风险分散和转移的机制等，这一机构的发展事实上受到了极大的限制。
保险制度是分担银行贷款合同风险的重要措施。尤其是针对抵押物意外灭失、购房人履约能力即“断供”等情况。目前我国商业保险机构通常只是对抵押物意外灭失提供保险。对于购房人履约能力能否提供保险以及如何分担保费及风险等问题，尚待进一步探索。但是，鉴于住房的特殊性，对于商业保险公司所提供住房贷款保险，政府可以给予适当的政策性支持。例如，对于购房人履约能力的保险，可以由政府进行补贴或税收优惠。而对于超过底线的风险由国家出资补贴，直至提供国家信用。这样既减轻了保险公司的风险，形成政府、担保公司和保险公司共同监控和承担风险的局面，既可以发挥政府的宏观调控作用，也使商业银行的贷款债权得到充分的保障。此外，政府还应当建立专门的巨大灾害险制度。因为在巨灾险面前，商业保险理赔无异于杯水车薪。例如我国汶川大地震的损失为
1240亿美元，而中国最大的商业保险集团——中国人寿的注册资本也不过282.65亿元人民币。所以巨灾保险仅依靠商业保险公司或者保监会是不现实的。
（五）个人和企业信用管理制度的完善
随着住房按揭贷款在银行贷款的比重是日益增大，对于个人或企业信用信息的掌握和了解，无疑是银行信贷风险控制的重要手段。通过商业化的社会征信机构开展企业和个人信用信息的搜集、保存、评级、服务等业务提供基本的法律依据，要建立从法律到规则、到道德标准等一整套严格的约束机制，让干坏事的人付出沉重的代价，让守规矩的人得到好处。目前中国人民银行颁布的《个人信用信息基础数据库管理暂行办法》至少存在以下局限：第一，缺少对个人征信机构设置条件的规定，如准入条件、个人征信从业人员任职资格等；第二，主体错位。该办法规范的征信业务行为主体为商业银行和中国人民银行及其下属的征信服务中心，同时又是由中国人民银行制定并颁布实施的，所以中国人民银行既是个人征信活动的“运动员”，又是个人征信活动中的“裁判员”，影响了该办法的实施效果；第三，信息采集的范围有限。该办法规范的征信业务活动为个人信用信息的报送、整理、查询、管理等活动，这里报送个人信用信息的单位仅限于商业银行，个人信用信息的查询和使用单位也主要是商业银行，所以《个人信用信息基础数据库管理暂行办法》改称为《金融机构个人信贷信息数据库管理暂行办法》更为恰当。根据国外的成功经验，个人信用信息的来源及使用不仅仅限于商业银行，而应面向更为广泛的服务对象，一个覆盖面广泛的信用信息系统才是有效率、低成本的系统，越多的社会部门介入，该系统所起的作用就越大；第四，信息公开查询与个人隐私权保护的冲突问题尚待进一步明确。总之，作为部门规章的《个人信用信息基础数据库管理暂行办法》仅仅是个人征信体系建设过程中的一个“暂时办法”，随着个人征信业的进一步发展，必须为更加完善的个人征信法律法规所取代。
事实上，无论是基于住房按揭贷款合同产生的风险，还是其他经营行为存在的风险。在商业银行所有风险控制的对策中，我们认为整个社会信用体系的建立和完善才是最为根本的措施。只有在一个具有信用制度约束的社会环境中，商业银行才能获得真实有效的信用依据，也才能从源头上控制信贷风险。
住房商业性贷款合同范本修订 版 What the parties to the contract ultimately expect to get or achieve through the conclusion and performance of the contract ( 合同范本 ) 甲方：______________________ 乙方：______________________ 日期：_______年_____月_____日 编号：MZ-HT-002513
住房商业性贷款合同范本修订版 货款种类：__________________________合同编号：____________ 借款人：__________________________电话：____________ 住址：__________________________邮政编码：____________ 货款银行：__________________________电话：____________ 法定代表人：________________________传真：____________ 地址：__________________________邮政编码：__________ 借款人( 以下简称甲 方)______________________________________ 贷款银行(以下简称乙 方)_____________________________________ 保证人(售房单位，以下简称丙方)_____________________________ 甲方向丙方购买自住的商品房，按照《个人住房商业性贷款实施细
商务合同13个必备条款及法律风险防范 1、合同标的及法律风险 当事人签订合同是为了实现财产或类似于财产的其他权益的归属变化，因此对这种财产或类似于财产的其他权益的标准描述是非常重要的。合同标的条款因此也成为法律的提示性条款内容。合同标的是合同法律关系的客体，是合同当事人权利和义务共同指向的对象。标的是合同成立的必要条件，合同标的条款是不可补正条款，如果双方当事人没有约定则合同不能成立。 根据合同性质的不同，合同标的可以分为物、权利、行为、智力成果。这些因标的性质不同而产生的标的约定差异应当引起注意。如权利瑕疵不像物的瑕疵那么容易被观察，因此以权利为标的的合同更应当注重对权利状态的描述。行为作为标的，往往依赖于特定人技能，因此更应当注意行为人的确定以及与代为履行禁止相协调。这些因素都是认为是否存在法律风险的考察方面。概括而言，合同标的条款约定应当注意以下事项： (1)要使用标的物的正式名称，即标准学名，而且要用全称。文字表述必须明确 具体，尽可能使用符合国际标准或国际行业习惯的商品名称。商品日益丰富，使得双方约定不明时，真实意思很难探究，因此产生以类似商品作为合同约定标的交付带来的合同目的落空，是严重的法律风险。 (2)写明商品商标。一定的商标，标志着一定商品的性能、质量种类。只有写明 商标才能使商品特定化。如某商场本想购买杭州某厂生产的“天堂牌”自动雨伞1000把，但在合同中的商品名称栏内只写了“自动雨伞”，而未写“天堂牌”商标，结果供方发来的除有50把是“天堂牌”的自动雨伞外，其余的都是一些杂牌，有 不量的甚至无商标，给需方造成损失。相同的产品因为品牌不同，价格差异有时非常巨大。 (3)在确定标的时，还必须注意同名异物和同物异名的情况。如大豆，一般是指 黄豆，但有些地方把蚕豆也叫大豆;又如自行车，有的叫人力车，有的叫脚踏车，有的叫单车;又如，电梯美国人叫Elevator，英国人叫Lift，这些都属同物异名。这种情况更需要双方就标的物明确约定，有时需要配合必要的图片或描述性说明。 (4)要写明标的品种、规格、花色及配套件。如购买电视机，除写明名称、商标外，还要写明型号，是黑白，还是彩电或数字电视机;是立式，还是卧式;是遥控，还是自调，以及尺寸大小等。只有把以上这些问题弄清楚，才算是确定的，才能使标的特定化。标的约定不明的法律风险经常出现，只是有时双方确定不明的法律风险因对方的实际交付行为完成而消失。但该法律风险的数量远比因标的发生的纠纷要广泛得多。 2、数量条款及法律风险
商业银行法律风险防范 引言 国际金融危机自08年后全球蔓延，对我国实体经济的影响深远。国际金融危机对我国企业的严重冲击，往往表现为引发法律风险。今年5月份，国资委曾专门下发通知，要求中央企业注意七大法律风险，积极谋划应对危机的对策措施。包括：①市场需求萎缩、资金链断裂引发的违约风险；②行业整合、企业并购中尽职调查不确定性增加的风险；③“走出去”投资并购时境外法律环境发生变化的风险；④有关国家贸易保护主义抬头、滥用世界贸易组织规则的风险；⑤建筑施工企业面临的工程款拖欠风险；⑥妥善处理劳动用工涉及劳动合同的风险；⑦历史遗留的债权债务提前引爆的风险。由此可见，建立健全法律风险的预警机制和法律风险控制体系，对于企业转“危”为“机”，提升自身竞争力至关重要。 一、银行业务法律风险概述 （一）银行的业务种类 银行按照大的结构分为资产业务、负债业务和中间业务三大类业务。 1. 资产类业务主要有各项贷款包括住房按揭贷款、二手房贷款、小额质押贷款、消费贷款、短期贷款、长期贷款、委托放款等。 2. 负债类业务主要有各项存款包括对公存款、储蓄存款、同业存款。 3. 中间业务包括结算类、代理类、信息咨询类以及其他类等。 （二）各业务种类的主要法律风险 1. 资产类业务主要法律风险 ①借款合同、担保合同的订立及履行过程中的法律风险 主体资格：需特别注意一些特别主体不能充当保证人：包括企业法人分支机构、职能部门、国家机关（除经国务院批准为使用外国政府或国际经济组织贷款进行转贷提供保证的除外）、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体。另外，公司担当保证人需依照公司章程规定，取得董事会或股东会、股东大会决议。 生效要件及合同效力：（债权与物权区分原则）合同自签字盖章之日起生效，对于物权的变动，法律规定需要登记或交付的，自登记或交付之日起发生物权变动的效力。需特别注意无效合同（违反法律、行政法规的强制性规定）和可撤销合同（因重大误解、显失公平订立的合同）。 诉讼时效：一般为两年 行使担保物权的期限：担保法司法解释第十二条规定：“担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保人在诉讼时效结束后两年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持”。物权法对抵押权的行使期限作了修订，第202条规定，“抵押权人应当在主债务诉讼时效期内行使抵押权，未行使的，人民
编号：YK-HT-034472 住房贷款合同范文 Model of housing loan contract 甲方：_________________________ 乙方：_________________________ 日期：_________年_____月_____日 精品合同 / Word文档 / 文字可改 编订：Yunbo Design
住房贷款合同范文 借款单位：_________________________(简称甲方) 贷款银行：_________________________(简称乙方) 签订日期：________年____月____日 甲方为_________需要，依据《单位住房贷款办法》，特向乙方申请借款，经乙方审查同意发放。为明确双方的权益和责任，特签订本合同，共同遵守。 一、甲方向乙方借款人民币(大写)_______________，保证用于_________。借款期限为________年_____个月，即从________年____月____日至________年____月____日。 二、乙方保证按以下用款计划供应资金： ________年____月____日_________________元; ________年____月____日_________________元。
三、甲方保证按以下还款计划归还贷款本金：________年____月____日_________元;________年____月____日_________元 四、贷款利息，自支用贷款之日起，以转入结算户数额按月利率_________‰计算，按季结息。甲方不按期归还贷款，逾期部分加收利息_________%，不按规定用途使用贷款，加收利息_________%。 五、乙方未能按用款计划提供贷款，按违约数额和延期天数，每天付甲方万分之三的违约金。甲方不能按时付息，乙方有权从甲方帐户中扣收或暂时停止支付贷款。 六、在本合同有效期内，如国家调整利率，从调整之日起，乙方即按调整后的贷款利率计算利息，同时书面通知甲方和担保单位。 七、借款到期后甲方如不能按期偿还，乙方有权从甲方存款帐户中扣收或用其抵押物清偿。采取第三方担保的，由担保方代为偿还，担保单位在收到乙方还款通知一个月后仍未归还，乙方
合同管理与合同法律风险防范管理实务课程收益: 参加了本课程,您将学习并了解到以下内容: 商务人员必备的法律工具 如何有效进行合同管理 合同管理的流程与重要性 合同陷阱的识别与风险的防范 商务合同纠纷的处理与对应 常见商务合同的合同管理的难点及重点 通过案例了解世界级企业合同管理运作模式 掌握绩效的管理方法 课程大纲 一、世界两大法系的特点及主要国家介绍 二、合同陷阱与防范,通过案例分析合同欺诈的表现形式合同欺诈的法律责任的主要内容: 识破合同欺诈与陷阱的十大方法 预防合同欺诈的五大措施 三、如何进行有效的合同管理 合同管理类型 合同经理的角色及能力要求
团队工作的管理风格 合同管理计划与合同质量计划 合同管理的政策与流程 合同管理的政策 合同管理流程文件 合同管理流程图 合同的保存及销毁 案例分析:某汽车公司的采购合同管理流程 案例分析:某大型汽车配件制造公司合同管理漏洞四、合同的订立与合同的效力 合同生效时间 合同的效力持续时间 案例分析:某大型生产型公司的采购合同管理失误五、合同内容 数量及质量条款; 价款或报酬条款; 履行期限、地点和方式; 担保及违约责任条款; 风险转移条款;
所有权保留条款 不可抗力条款; 知识产权、保密协议条款; 争议解决方式条款; 生效条件约定 案例分析:某大型连锁公司的合同管理失误 某大型家电连锁公司的担保管理失误某中型运输公司的生效条款失误 六、合同的履行 约定不明的履行 执行政府定价、指导价的合同的履行涉及第三人的合同的履行 三个抗辩权、代位权及撤销权 后合同义务 案例分析:某技术研发公司的后合同义务七、合同的变更与解除及常见纠纷处理主体变更,以及主体资格 履行内容的变更 债权的转让 表见代理 无效合同,效力待定与撤销权 债务的转让
编号：GR-WR-50694 银行个人住房贷款借款合 同模板 After negotiation and consultation, both parties jointly recognize and abide by their responsibilities and obligations, and elaborate the agreed commitment results within the specified time. 甲方：____________________ 乙方：____________________ 签订时间：____________________ 本文档下载后可任意修改
银行个人住房贷款借款合同模板 备注:本合同书适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的责任与义务，同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。文档可直接下载或修改，使用时请详细阅读内容。 （中国建设银行）个人住房贷款借款合同（封面）合同编号： 年 字 号借款人： 贷款人：住 所： 住 所：电 话： 法定代表人（或授权代理人）邮政编码： 电话：开户金融机构及账号： 邮政编码： 借款人（以下简称甲方）：_______ 贷款人（以下简称乙方）：_______
甲方向乙方申请借款，乙方经审查并根据_______同意发放贷款。为明确各自的权利、义务，甲乙双方遵照有关法律规定，经协商一致，订立本合同，以便共同遵守执行。 第一条借款金额 甲方向乙方贷款人民币（大写）_______ 第二条借款用途 甲方借款将用于_______ 第三条借款期限 甲方借款期限自_______年______月______日至_______年______月______日。 第四条贷款利率和利息 贷款利率按_____息_____计算，按_____结息。 贷款利息自贷款转存到甲方指定的账户之日起计算。在合同有效期内，如遇利率调整，按人民银行规定调整。 第五条用款计划 甲方的分次用款计划为： _____年_______月_______日_______元_____年_______月_______日_______元
商业银行信贷审批中的主要风险及对策 246 一、信贷审批过程中存在的主要问题及风险 在信贷审批管理工作中，从审批条件的设定、审批条件的落实、审批流程管理等方面，可以反映出信贷审批的约束力、执行力和风险控制力，其结果直接影响信贷资产质量和经营效益。 (一)审批条件设定方面 信贷审批过程中，审批人员为提出合理、有效的审批意见，往往在借款人符合或满足一般信贷条件的基础上，设定一些放款或用款的条件。这些条件涉及第一还款来源、第二还款来源、贷款用途及企业合作等多个方面。每一项信贷审批条件，应该符合相关信贷政策，表述清晰、要求明确，操作性强，经办行能够及时、规范落实。但由于少数审批人员业务素质不高、审批决策依据不足，对审批条件能否落实考虑不充分，审批标准和尺度把握不到位，导致部分审批条件设定的前瞻性、可行性不足，未能有效控制信贷风险。 1.设定的审批条件无效 一是审批条件概念不够清晰、具体，如审批人员提出的“我行授信条件不低于其他银行条件”、“借款人在经办行的结算份额不少于授信份额”等，经办行难以把握具体落实标准。二是审批人员不熟悉借款人地方有关政策规定，也未与经营部门进行有效沟通，审批条件提出后难以落实或存在执行障碍。如设定的“以在建工程抵押”条件，相当多地方的政府房产部门不办理在建工程抵押手续，导致无法落实。三是少数审批条件违背信贷政策，出现审批条件无效的现象。如贷款担保要求以冻结中学的定期存款作为贷款质押，实际在借款人不能归还贷款时无法执行，致使贷款形成不良。 2.审批条件设定不合理 由于企业外部经济环境和银行自身经营需求的不断变化，信贷审批要适应不同行业、客户和产品的特点，很难有固定不变的操作依据和标准。审批人员往往凭借自身的经验积累和职业判断，拥有相当大的“自由裁量权”，导致审批尺度把握不一，出现审批决策不合理的现象。如部分设定的条件过高或过严，经办行难以落实或客户不愿意配合，造成贷款未能投放；借新还旧贷款未充分考虑借款人的还款能力或意愿，提出的压缩贷款本金条件难以落实。这些问题严重影响了贷款的审批效率和效果，既不利于经营部门的市场营销，也不利于实现银行效益的最大化。 3.审批条件设定不全面 部分审批条件泛泛而谈，缺乏针对性，设定的条件要求过低、把关不严格，不能及时、有效地防范和化解信贷风险。如审批人员未针对借款人经营管理、市场状况、产品成长阶段等风险特征提出适当的审批条件，未针对新成立企业的出资情况提出用款条件，未根据客户的重大经营变化及时调整相应的审批条件等，有时贷款实际上变成了企业的铺底资金，当企业周转不灵、资金链断裂时，审批条件无法有效控制贷款风险，导致产生不良。 4.贷款担保条件设定不充分 贷款担保是确保贷款安全性的重要措施，是防范信贷风险的第二道屏障。但部分信贷审批对第二还款来源关注不够，有的贷款虽提供了担保措施，但担保能力明显不足，担保形同虚设；有的贷款企业之间或集团内部关联企业互相担保，担保额严重超出自身偿债能力。 对信用贷款、担保能力不足和企业互保行为未能有效控制，导致贷款投放时就存在较大的风险隐患，一旦企业经营困难、贷款质态趋于恶化，又难以要求其变更担保措施、提高担保额
商务合同法律风险防控 课程背景： 企业80%的利润来自合同，而企业在合同上却只花费了20%的精力；企业在合同签订时往往请律师反复推敲文本，在诉讼发生时不惜代价聘请知名律师，却不知合同的风险很多就潜伏在文本签订前，还有很多合同风险可以在履行阶段进行转移和转嫁；合同的成败，在于风险意识的强弱，更在于风险防控措施的高人一筹。本课程根据合同管理的实践，依据合同法的基本原理，提出合同全过程风险管理的构想，在合同的重要节点上，都提出了切合实际、直接落地的方法和技巧。学完本课程并将其中的方法和技巧应用到合同管理中，必将极大地提高合同管理水平，帮助企业锁定风险、达成利润目标。 课程收益： ●强化企业中高层管理者的风险意识和胜诉意识； ●准确识别合同管理工作中的法律风险点； ●指导企业管理者按风控的方法进行合同运作； ●减少合同争议并在合同争议中处于有利地位； ●全新的理念和方法冲击固有的价值判断。 课程风格： ▲聚焦实战：从合同管理实践中，抓住关键节点，分析问题症结，提出相应对策； ▲气氛活跃：用案例、故事激发学员发表观点，模拟诉讼程序，组织不同意见辩论； ▲观点鲜明：通过对学员意见的引导和纠偏，告知正确方法； ▲实用性强：风险防范方法和技巧着重落地，学完即可使用。 课程模型：
课程时间：2天，6小时/天 课程对象：企业中高级管理人员、中小企业老板、合同、合规及风控人员课程方式：案例研讨+争议模拟+结论+疑问解答 课程大纲 课题导入： 案例：英国女王伊丽莎白一世选聘马车夫 ——防范风险的最高境界是远离风险 案例：荷兰式开车门 ——防范风险的最好办法是制定规则 案例：亨利法则 ——风险不是突然来临的，有无数前兆，抱憾的是你无数次地忽略了“万一”与“一万” ——侥幸的心理是万万要不得的 第一讲：合同风险的来源 一、来自于“不存在”的风险 故事：水中捞月 案例：龙茂码头储运公司的仓储合同 二、来自于人性的弱点 ——人的“自利”本性 ——上海某集团公司的LNG项目 ——过分的幻想取代了真实 三、来自于“不甘心”的风险 案例：某公路工程公司的“低报价、高索赔”战略 四、来自于“飞来的黑天鹅” ——合同的签订是根据已知推断的未来，未来有时还真是“未可知”五、来自于统一大市场的地区差异——行政效率与贪腐程度 案例1：出租车司机讲的故事
浙江大学高等教育自学考试毕业设计(论文) 题目：商业银行法律风险控制研究 姓名：孙杰 专业：经济学 准考证号码： 048100101426 指导教师：王昌福 2010 年09 月04 日
摘要 随着金融竞争的加剧，金融环境的复杂化，作为经营货币的特殊企业我国商业银行面临更多的风险，信用、市场、法律等多项风险不仅影响着商业银行的经营业绩，而且决定着商业银行的生死存亡。 当前理论和实务界对信用、市场、操作风险均有较系统的认识和研究，如在定量分析、内控模型设计、具体风险管理等方面均已取得了丰硕成果。对商业银行法律风险的理论认识也有很大的进展，然而实践中的防范体系构建缺乏统一性和协调性。商业银行的法律风险分布范围广，具体原因复杂，对之进行系统性认识和防范存在一定的难度。法律风险产生后往往会带来一定损失甚至引发法律危机，因此商业银行法律风险的控制研究对于银行的发展颇为重要。 法律风险作为一种人为主观造成的风险，是可以尽量无能为力防范和控制的。本文试图对法律风险特点及产生进行再认识，同时结合当前实际寻求法律风险具体业务中有效的控制方法。 关键词：商业银行；法律风险；研究；控制方法
目录 一、绪言 二、商业银行法律风险的现状 （一）商业银行对法律风险的控制研究是紧迫而必需的 （二）银行法律风险的内涵及产生 三、建立健全管理法律风险的组织结构 （一）、构建科学的法律风险管理流程，对法律风险进行全程的控制（二）、增加管理法律风险的预算成本，保障法律组织部门独力工作四、建立健全管理法律风险的人员制度 （一）、商业银行要倡导和强化全员风险意识 （二）、加强对管理法律风险的人员管理 五、结论 参考文献
(合同范本) 姓名：____________________ 单位：____________________ 日期：____________________ 编号：YW-HT-026631 中国工商银行个人住房借款合Individual housing loan contract of industrial and Commercial Bank
中国工商银行个人住房借款合同(合 同示范文本) 编号：______年[ ]字______号 贷款人（甲方）：_______________________ 借款人（乙方）：_______________________ 甲方与乙方根据有关法律、法规，在平等、自愿的基础上，为明确责任，恪守信用，签订本合同。 贷款金额、期限及利率 第一条甲方根据乙方的申请，经审查同意向乙方发放住房贷款（以下称贷款），金额为人民币_______________________（大写）___________________________（小写）______________。 第二条贷款用于乙方购买坐落于_________市（县）_________区（镇）路（街）_________号_________房间的现（期）房物业，建筑面积_________平方米。乙方不得以任何理由将贷款挪作他用。 第三条贷款期限为_________年_______月。自_______年______月______日起至________年_____月____日止。 第四条贷款利率根据国家有关规定，确定为月息千分之_________，利息从放款之日起计算。如遇国家贷款利率调整，按规定执行，甲方不再另行通知乙方。
商业银行信贷业务法律风险防范 课程背景 近年来，商业银行的贷款规模扩展迅猛，信贷资产质量不断改善，有力地支持了地方经济发展，但同时法律风险问题也日益突出，给商业银行的信贷资产造成较大经济损失。因此充分认识法律风险，并切实有效防范，是摆在商业银行面前的重要课题。 培训对象 分支行行长副行长、网点负责人、信贷部、风险管理部高级职员等 课程目标 首先要强化受训学员法律意识，了解商业银行常见的信贷法律风险种类和防范措施。指导其建立规范有效的防范风险机制，有效地促进商业银行信贷业务人员依法规范信贷经营行为，防止违法违规性的发生。 培训时间：两天 培训大纲 第一部分借款合同的七大法律风险及防范 风险一：借款人的主体资质不合格 １、案例描述 ２、案例分析 ３、防范措施 风险二：合同要素不齐全 １、案例描述 ２、案例分析 ３、防范措施 风险三：客户房屋产权抵押风险 １、案例描述 ２、案例分析 ３、防范措施 风险四：实际放款时间在约定放款时间不一致风险 １、案例描述 ２、案例分析 ３、防范措施 风险五：债权超过诉讼时效的补救措施 １、案例描述
２、案例分析 ３、防范措施 风险七：放款之后怠于收款的诉讼时效风险 １、案例描述 ２、案例分析 ３、防范措施 第二部分担保合同法律风险与防范 一、保证的法律风险与防范 风险一：担保人虚假证明 １、案例分析 ２、防范措施 风险二：企业互保 １、案例分析 ２、防范措施 风险三：保证人对对外担保有限制性规定 １、案例分析 ２、防范措施 风险四：向保证人主张权利超过了保证期间 １、案例分析 ２、防范措施 风险五：保证人依法不承担保证责任 １、案例分析 ２、防范措施 二、抵押的法律风险与防范 风险一：将依法不能抵押的财产设定抵押 风险二：未办理抵押登记的风险 １、案例分析 ２、防范措施 风险三：以难以变现的财产进行抵押风险 风险四：抵押物评估失真引发的风险 风险五：抵押物价值低于抵押债权 １、案例分析 ２、防范措施 风险六：以他人财产抵押或以权属有争议的财产抵押
企业合同法律风险防范 企业合同法律风险防范 第一部分合同签订阶段风险及防范 1、对方当事人缔约能力风险 风险一：合同效力待定的风险 无权代理、限制行为能力订立的合同为效力待定的合同，合同是否有效取决于有处分权人、被代理人的事后追认，但追认是对方的单方行为，主动权在对方，对其有利才追认，不利则不予追认。 防范：签订合同前要审查对方是否具有完全行为能力，能否履行合同上的义务，，对自然人而言是否成立，对企业而言则是否具有法人地位，是否已经注册成立。涉及标的物处分或转让的，审查该方是否对标的物具有处分的权利(包括其是否所有人或具有处分权)，必要时要求对方对自己的处分权作出保证。 风险二：合同欺诈的风险 对方盗用其他单位签订合同或以虚假的单位签订合同。从合同法的角度上分析，被假冒单位没有做出交易的意思表示，不是合同上的当事人，不会承担任何合同上的法律责任，而假冒单位或个人不是以自己的名义签订合同，合同根本不存在，也不能追究其合同上的责任。如果造成己方的损失，该假冒人可能根本没有能力承担任何法律责任，其目的在于利
用合同进行欺诈，骗取己方的财物。 防范：实行客户资信管理制度，签订合同前要对客户的资信信息、资信档案、信用状况、信用等级进行调查了解，最大限度地控制客户信用和违约风险。签订合同时要审查对方的信誉和履约能力，包括对合同承办人的资格进行审查，必要时应查看对方的营业执照和企业年检资料，确定对方是否为依法注册并有效存续的法律主体，了解对方的经营范围，以及其资金、信用，经营情况，是否具有法定的资格进行合同项下的业务。同时对合同经办人尤其是签字代表进行审查，查看对方开具的授权委托书，包括该授权委托书签字盖章是否真实、授权范围是否明确，有无存在涂改之处，以确定对方签约人的合法身份和权限范围，确保合同的合法性和有效性。对于标的额大的交易或需长期履行的合同，还应到工商、税务、银行等单位调查对方当事人的资信能力。 风险三：签约能力禁止的风险 风险：单位内部不具备缔约资格的职能部门订立合同、法律禁止某些主体订立特定合同，合同一律无效。这种无效的法律后果是，如果一方有过错的，应对无过错一方承担损害赔偿责任。因此，如果己方和不具订约资格的主体订立合同导致合同无效并发生损失，自己有过错的，对己方过错部分将不能获得对方赔偿。另一方面，如果己方内部职能部门对外订立合同，合同被认定无效，己方存在过错的需向对方承
商业银行业务经营法律风险防范课程大纲 课程大纲 第一讲：银行柜面业务及中后台法律风险防范 一、存款业务的法律风险点及司法审判规则 案例分析：银行私自划扣储户资金抹账，我的地盘我说了算？! 案例分析：私自揽存谁担责？——合同主体与表见代理 二、取款业务风险点和管理 1. 代理取款法律风险及管理 案例分析：代理取款案的思考 2. 继承取款法律风险及管理 案例分析：继承取款操作法律风险案 三、银行账户开立与注销主要风险点 案例分析：开户申请资料审核不严被起诉 四、挂失业务风险点及管理 案例分析：挂失操作不合规引起的一起法律纠纷 第二讲：银行信贷业务法律风险防范 一、银行信贷最大的风险是什么？——贷款不能按时足额收回怎么办？ 1. 为什么不还，有哪些风险因素 1）还款意愿 2）还款能力 2. 为什么会发生诉讼，非诉清收效果如何？ 3. 诉讼能打得赢吗，有哪些风险因素？ 1）合同效力 2）有无证据 3）证据效力 4）诉讼时 5）担保期间 4. 打赢诉讼能拿到钱吗，有哪些风险因素？ 1）有无财产可供执行
2）担保权与其它权利是否冲突 3）有无行使合同权利 二、合同法律风险的兵法实战策略 1. 以终为始 2. 以战止战 三、与贷款流程相对应的合同各环节的法律风险点 1. 合同的签订、成立和生效 1）贷前调查的尽职性要求——交叉验证 2）贷中审查的合规风险——贷款通则及三个“办法”、一个“指引” 3）贷款发放的合规性要求——自主支付与受托支付 2. 借款及担保合同法律主体的审查 案例分析：张冠李戴太奇葩，贷款难收尝苦果 案例分析：私营机构能做担保人吗？ 案例分析：夫妻一方借款或担保，能否推定为共同债务或担保？——最高法院夫妻共同债务认定规则 3. 借款合同及担保合同的效力认定 案例分析：合同主体不合法，合同一定无效吗？ 案例分析：保证合同无效，责任如何承担？ 4. 合同的权利义务——合同约定的风险提示——风险防范必须想在前头，以终为始！ 5. 格式合同的风险点——不利解释规则和免责无效规则、提示注意义务 案例分析：各地法院生效判决对格式条款的效力认定规则 6. 借新还旧和贷款展期的法律风险 7. 合同约定、担保责任及手续办理的法律风险控制 案例分析：借新还旧，想说爱你不容易！ 8. 合同中担保权实现顺序的法律风险——提前约定是关键，如何约定才有效？ 案例分析：人保物保“两碗饭”，想吃哪碗吃哪碗？ 9. 抵押权与其它权利的冲突风险与防范 案例分析：抵押VS租赁，谁会赢？ 问题讨论： 1）法律对租赁权有何特殊规定？ 2）抵押权和租赁权谁优先？
八大风险：信用风险、市场风险、操作风险、法律风险、国家风险、流动性风险、声誉风险、战略风险 一、信用风险 1.定义：是指交易对手未能履行约定契约中的义务而造成经济损失的风险，即受信人不能履行还本付息的责任而使授信人的预期收益与实际收益发生偏离的可能性，它是金融风险的主要类型。 2.形成原因：信用风险是借款人因各种原因未能及时、足额偿还债务或银行贷款而违约的可能性。发生违约时，债权人或银行必将因为未能得到预期的收益而承担财务上的损失。信用风险是由两方面的原因造成的。 ①经济运行的周期性；在处于经济扩张期时，信用风险降低，因为较强的赢利能力使总体违约率降低。在处于经济紧缩期时，信用风险增加，因为赢利情况总体恶化，借款人因各种原因不能及时足额还款的可能性增加。 ②对于公司经营有影响的特殊事件的发生；这种特殊事件发生与经济运行周期无关，并且与公司经营有重要的影响。 3.应对措施：传统的方法是贷款审查的标准化和贷款对象多样化；较新的方法是资产证券化和贷款出售。 二、市场风险 1.定义：是由于利率、汇率、股票、商品等价格变化导致银行损失的风险。
2.形成原因：在经济运行中的任何一项交易中，如果交易双方所拥有的与该项交易有关的信息是不对称的，则会引起逆向选择，它是引起商业银行市场风险的重要根源。 3.应对措施：①构建独立、高效的市场风险管理组织体系 ②营造良好的市场风险管理文化 ③实现现代市场风险管理技术与IT技术的有机结合 三、操作风险 1.定义：操作风险遭受潜在损失的可能，是指由于客户、设计不当的控制体系、控制系统失灵及不可控事件导致的各类风险。损失可能来自于内部或外部事件、宏观趋势以及不能为公司决策机构和内部控制体系、信息系统、行政机构组织、道德准则或其他主要控制手段和标准所洞悉并组织的变动。 2.形成原因：①公司治理结构不健全。一是所有者虚位，导致对代理人监督不够。二是内部制衡机制不完善。三是存在“内部人”控制现象。由于国有商业银行所有者虚位，很容易导致银行高管人员利用政府产权上的弱控制而形成事实上的“内部人”控制，进行违法违纪活动。四是内部控制能力逐级衰减。 ②内控制度建设尚不完备。一是没有形成系统的内部控制制度，控制不足与控制分散并存，业务开拓与内控制度建设缺乏同步性，特别是新业务的开展缺乏必要的制度保障，风险较大。二是内控制度的整体性不够。对所属分支机构控制不力，对决策管理层缺乏有效的监督。
建设银行住房贷款合同范本 借款人（以下简称甲方） 贷款人（以下简称乙方） 甲方向乙方申请借款，乙方经审查并根据同意发放贷款。为明确各自的 权利、义务，甲乙双方遵照有关法律规定，经协商一致，订立本合同，以便共同遵守 执行。 第一条借款金额 甲方向乙方贷款人民币（大写） 第二条借款用途 甲方借款将用于 第三条借款期限 甲方借款期限自年月日至年月日。 第四条贷款利率和利息 贷款利率按息计算，按结息。 贷款利息自贷款转存到甲方指定的账戸之日起计算。在合同有效期内，如遇利率调 整，按人民银行规定调整。 第五条用款计划 甲方的分次用款计划为： 年月U元年月H 元 年月n元年月n 元. 第六条提款方式
甲方借款采取（直接提款/专项提款）方式，按照本合同约定的用款计划转入单位在乙方开立的存款账户内O 第条还款方式 本合同项下的贷款本息釆用（月均还款法/累进还款法）归还。 累进还款法（逐年/每隔年）按%递增还款额。 第八条还款计划 甲方从支用信用款的次月开始，按月偿还贷款本息。还本付息日期定为每月FI 至Ro 釆用月均还款法，每月归还贷款本息元 采用累进还款法，甲方分次归还贷款本息为： 第年每月元第年每月元 第年每月元第年每月元 第年每月元第年每月元 第九条贷款的偿还 甲方保证按本合同第八条确定的还款计划归还借款本息，并于每月还本付息日前将应还款额存入在乙方开立的存款账户内，委托乙方代扣。 甲方如提前一次归还全部贷款本息，应在还款日前个营业日内通知乙方，并征得乙方同意。乙方已计收的贷款利息不再调整。甲方最后??次归还的贷款本金部分，乙方按其实际使用期限相应的借款利率计收利息。 第十条合同的变更和解除 本合同生效后，甲、乙任何一方不得擅I】变更和解除本合同。当事人的任何一方耍求变更合同内容或解除介同需以书面形式提前一个月通知合同的其他有关当事人。未达成协议前，原合同继续冇效。 第十一条借款担保 2
商业银行法律风险防范实务 课程背景： 银行作为一个商业机构和企业法人，其经营行为、交易行为和管理行为始终会涉及诸多的法律关系与法律问题。特别是当前银行的外部环境和内部改革迅速发展变化的情况下，银行在经营管理中遇到的各种法律问题纷繁复杂，热点、难点问题层出不穷。对银行来说，这些法律问题是不可忽视的，否则，将会导致法律风险，给银行造成财务损失和信誉损失。 因此，如何正确妥善地处理银行经营管理中面对的法律问题，有效识别和控制法律风险，运用法律手段维护银行的合法权益，保障银行在创新与改革中持续、稳健地发展，这些已经成为我国银行业面临的重要课题。 课程收益： 课程所涉法规有《民法通则》、《合同法》、《担保法》、《贷款通则》以及最高法院的众多司法解释和人总行和总行的一些规章和规定，学好这些法律法规对开展银行的信贷业务，预防纠纷，清收债权，保障效益，维护权益将起到重要作用。 ●了解银行法律风险的全貌 ●掌握银行信贷业务所涉及的关键法律风险及防范实务 ●银行如何应对防范企业破产中的法律风险 ●银行如何规避债权转让中的法律风险 课程特点： ●课程内容来自银行法律风险大量一线案例，针对性强 ●以典型案例贯穿整个课程，激发学习兴趣，变被动学习为主动学习 ●课堂气氛活跃，学员在寓教于乐中获取最大的收益，并能学以致用 课程时间：1天-2天，6小时/天 课程对象：法律合规部、资产风险部、支行网点负责人、客户经理、信贷员 课程方式：课堂讲授+案例分享+问题思考+总结提炼 课程大纲 第一讲：银行法律风险的定义、类别、含义与监管体制
一、新巴塞尔协议与银行法律风险 1. 银行业面临的主要风险类别 2. 新巴塞尔协议对风险的全面覆盖 3. 银行法律风险的定义 二、银行法律风险的含义 1. 法律风险是一种特殊类型的操作风险 2. 法律风险的分布非常广泛 3. 法律风险是一种需要计提资本的风险 三、银行法律风险的监管组织结构及其完善 1. 管理法律风险的组织结构 2. 专门的法律合规部门 3. 目前法律风险管理部门存在的问题 四、法律风险的管理程序 1. 识别法律风险 2. 评估法律风险 3. 监测法律风险 4. 控制和缓释法律风险 五、完善法律风险监控体系，防范法律风险 1. 培养全员法律风险意识，建立法律风险意识文化 2. 制度层面完善授权等内控制度 3. 具体实施层面要强化法律事务部门对法律风险的管理职能 第二讲：银行信贷业务法律风险管理实务 一、信贷人员的道德风险与职业操守 1. 建立一个中心 2. 树立两种意识 3. 培养三种能力 4. 修炼四种境界 5. 处理五种关系 二、信贷业务中所涉的信贷法律风险 1. 贷款合同期限表述要规范
企业合同常识和法律风险防范培训（北京） 〖培训对象〗企业总经理、销售总监/经理、采购总监/经理、法务总监/经理、合同（财务）主管及其他直接管理和执行合同人员。 【培训费用】8000 【联系电话】010-******** 徐主管 【培训方式】企业内训 【课程背景】合同行为是多种企业行为中颇为重要的一种，可以说，企业的每一个业务环节都离不开合同的存在。合同是对接洽双方权利义务的约定，一经生效（通常为双方签字盖章）即具有法律效力，这意味着，任何一方如无法定或约定的理由，就必须按合同行事，否则便要承担违约责任，给己方造成损失。合同关系到企业的管理、运营、商务等活动的开展，是企业对外经济活动的关键，深切影响并决定着企业的合法权益以及经济效益。然而由于当前中国整个法律环境不够完善，很多企业在合同签订、履行过程中的法律风险防范意识较低，在与他人签订、履行合同过程中存在大量未经专业人士审核的合同和常识性的错误，结果随意的、很小的疏忽却给企业带来巨大的法律风险。企业合同管理与合同法律风险防范的培训，不仅能够提高企业管理层、员工的法律素养和实际处理合同事务的能力，而且能有效的降低企业经营的法律风险，从而避免遭受可以防范和预防的损失。 【课程特点】本培训课程侧重合同法的实际应用和操作，根据接受培训企业的具体业务特点，对企业的合同法律风险进行针对性防范，结合适合企业业务特点的合同模版，辅以真实案例讲授签订、履行合同的技巧、方法和具体法律风险的防范措施，让企业通过本课程的讲解，达到既能掌握合同法的原则、精髓，又能具备预防、处理具体合同纠纷的实务操作能力，切实起到预防、降低企业法律风险的作用。【学员收获】1、赠送四个适合企业业务特点的合同摸板；2、掌握合同签署和履行以及争议处理的基本 知识；3、掌握防范企业合同法律风险的基本知识和方法；4、具备独立处理简单合同事务和纠纷的能力； 5、增强控制企业合同法律风险的能力和实际操作能力。 【课程内容】 一、企业合同法律风险的法律分析和概述 二、企业合同法律风险的成因及法律对策 1.企业合同法律风险的成因 2.企业合同法律风险防范的可行性 三、一般合同的订立与生效 1.合同的订立 ■要约 ■承诺 ■特殊的合同订立方式 ■采购合同通常采取的订立方式及特点 2.合同的主要条款 ■合同的八大主要条款 ■合同条款的规则 ■合同条款的解释 3.合同的效力 ■合同的成立与生效 ■无效的合同，效力待定的合同可撤销合同
建设银行住房贷款合同范本模 板 Effectively restrain the parties’ actions and ensure that the legitimate rights and interests of the state, collectives and individuals are not harmed ( 合同范本 ) 甲方：______________________ 乙方：______________________ 日期：_______年_____月_____日 编号：MZ-HT-056408
建设银行住房贷款合同范本模板 借款人(以下简称甲方)___________________ 贷款人(以下简称乙方)___________________ 甲方向乙方申请借款，乙方经审查并根据__________同意发放贷款。为明确各自的权利、义务，甲乙双方遵照有关法律规定，经协商一致，订立本合同，以便共同遵守执行。 第一条借款金额 甲方向乙方贷款人民币(大写)___________________ 第二条借款用途 甲方借款将用于___________________ 第三条借款期限 甲方借款期限自_______年______月______日至_______年 ______月______日。
第四条贷款利率和利息 贷款利率按________息________计算，按________结息。 贷款利息自贷款转存到甲方指定的账户之日起计算。在合同有效期内，如遇利率调整，按人民银行规定调整。 第五条用款计划 甲方的分次用款计划为： ________年_______月_______日_______元________年_______月_______日_______元 ________年_______月_______日_______元________年_______月_______日_______元 第六条提款方式 甲方借款采取___________(直接提款/专项提款)方式，按照本合同约定的用款计划转入_____________单位在乙方开立的存款账户内。 第条还款方式 本合同项下的贷款本息采用_________(月均还款法/累进还款
《公司法》银行信贷业务中的法律风险控制 第一部分：《公司法》对银行信贷风险管理的启示 一、注册资本制度的变化对银行信贷风险的影响 从2014年3月1日起，对《中华人民共和国公司法》作出修改，公司注册资本实缴登记制改为认缴登记制，并取消注册资本最低限额。 受认缴制影响最直观的首先是企业的信用结构。在实缴制下，注册资本“雄厚”对公司债权人和交易对象来说是一种宣示公司实力的方法，重要交易的前期调查中也必然包括对方注册资本到位状况。但是在认缴制下，任何一个人均可以成立一个注册资本为1000万元甚至1亿元的公司，因此注册资本的这一层含义
也将失去意义。在此结构下，商业银行在审查公司时，要把握好几个环节。首先，在客户评价中要淡化注册资本意识，增强对公司经营能力、盈利能力、偿债能力等综合素质的考查。其次，对股东背景的调查。股东背景特别是控股股东的背景在很大程度上决定着客户的经济性质、经营方向、管理方式及社会形象等。对于客户的股东背景有以下方面需要关注：①家庭背景。②外资背景。③政府背景。 ④上市背景。再次，就公司信用调查方面，政府也将会随之逐步建立市场主体（企业、控股股东、董事、高管）的信用体系，最高人民法院要求判决书、诉讼执行结果等全部进行网上公布(中国裁判文书网)，对公司的备案登记信息、动产抵押登记信息、股权出质信息、行政处罚、经营异常信息、严重违法信息、抽查检查信息也都在“全国信用信息公示系统”公布。 二、一人有限责任公司信贷业务的风险防范 新《公司法》取消了一人有限责任公司注册资本最低限额为人民币10万元的限制，这对贷前审查提出了更高的要求，尤其要重视检查借款人信用情况及股东诚信状况。 其次，一个自然人只能投资设立一个一人有限责任公司；一人有限责任公司不能设立新的一人有限责任公司。贷前审查时要注意审查公司股东情况，同一自然人股东设立的多个一人有限责任公司和一人有限公司又设立的一人有限责任公司，都不宜作为借款主体，因为这两种“公司”都为《公司法》所禁止。再次，一人有限责任公司没有股东会，股东行使股东会职权决定分立、合并等重大事项时，应以书面形式签字确认并置备于公司。在贷前审查中，涉及公司重大事项的，应注意审查是否有符合上述规定的股东决定。 根据《公司法》第六十三条：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”根据该规定，一人有限责任公司股东暗中支配公司财产，使公司财产与个人财产混同，而不能提供证据证明公司财产独立性时，应对公司债务承担连带责任。银行在贷后管理中，应结合一人有限责任公司财务强制审计制度，充分关注公司财产独立情况，遇有股东转移公司资产、抽逃资金、逃避债务、损害贷款的情形，可依法要求股东对公司债务承担连带清偿责任，最大限度地保护银行权益。