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1 大点好？小点好？
——重庆花园洋房面积专题研究
一、洋房起源及概念
花园洋房起源于上海，自19世纪中期起，为上海、福建和广东一带上流阶层所专属，是西洋文明和生活方式与中国文化交织的产物。更为具体地说，它是当时国内房地产开发商顺应上海租界辟建而带来的市场需求，针对特定少数阶层、采用西方的建筑形式和新的工程技术、新型建筑材料开发出来的具有稀缺性的高利润住宅产品。
狭义的“花园洋房”：就是Garden Villa（花园别墅），也就是通常所说的花园式住宅、西式洋房、小洋楼，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户有花园，包括市场中的洋式联排（或双拼）的TOWNHOUSE，户型较大，居住舒适程度高。
广义的花园洋房已不再是别墅，在某种意义上称之为Garden House 或者Garden
Apartment更贴切些，目前市场中存在的花园洋房大多为广义的花园洋房，从全国房地产市场的情况来看，广义的花园洋房可定义为：6层以下多层板式建筑，以四层为主，异域建筑风格明显，强调景观均好，绿化率比较高。一般首层赠送花园，顶层赠送顶跃，中间楼层多阳台和露台设计，户户观景。
二、重庆花园洋房发展脉络梳理
（一）整体梳理
发展时期 时间 典型代表项目 面积区间 特点
概念模糊期 2002 竞地溯源居 121-157 重庆洋房第一次出现露台，重庆洋房第一次出现刚混结构
发展成熟期 2003 金科天籁城美社 125-160 金科第一代洋房，“退、错、露、院”全新形态和每单元6-8户低密度布局
2004 金科天湖美镇 93-145 金科三代洋房，在户型上出现错层、跃层，并做到各层的户型差异化，将花园及露台做到了极致
2005 东原中央美地 125-185 温馨浪漫英伦风情，首开文化牌先河，打造水景、园林、生态、峡谷于一体，将景观做到了一个新的高度
颠覆传统期 2006 龙湖弗莱明戈 100-160 建筑形态、产品细节、选材标准均达到了“别墅级”水平
230-300 产品设计上引入独门入户、前花园、双流线入户、私人半地下会所、露台环形布局等，综合品质在重庆乃至全国均达到了花园洋房的顶级水平
2007 金科东方王榭 104-268 市面项目户型设计较类同，更多注重外立面和建筑材质 ……………………………………………………………精品资料推荐…………………………………………………
2 2008 金科阳光小镇 74-155 金科第七代洋房，延续“退、错、露”，前庭后院和地下室等，将“送”做到极致
百花齐放期 2009至今 复地别院 140-180 层层跃层，做到了既“送得多”，又大气沉稳；同时解决中间层滞销问题
雨山前 132-188 注重外部环境以及稀缺资源的占有性；在营销推广包装方面非常成功
华港翡翠城 87-143 典型的兼容舒适度与性价比的传统纯洋房社区
黄山大道东 68-145 68㎡亦可做成洋房，开创小洋房时代；提升项目品质的新途径
随着时间的推移，洋房在不断的发展和进化，从面积大小来看，03年以前的洋房主力面积在120—160平米，到06年、07年面积开始走大，主力集中在200平米左右，而发展到现在，面积开始逐渐多元化，从68-190平米。不管从洋房的种类、面积大小，还是产品特点、产品品质感来看，目前洋房市场可以说是百花齐放，百家争鸣。
从产品设计来分析，洋房户型的功能在不断完善，从前庭后院，送入户花园或屋顶花园；到赠送大量的面积，如送“退、错、露”形成的露台，送地下室等；再逐渐发展为产品建筑风格异域化和材质向别墅看齐，更强调产品的品质感。
（二）知名开发商洋房发展梳理
1、万科地产
年份 代表项目 面积区间 特点
2004年 天津水晶城 138-168 1、每户设有情景房；
2、户型错层设计；
3、客厅面宽；
4、层层退台，使每户拥有南向的私家花园或露台。
2005年 深圳万科城 90-186 1、独特的露台空间；
2、多景式的阳光房；
3、丰富的建筑形态；
4、大面积赠送；
5、全明户型。
2008年 天津万科魅力之城 70-124 1、1-2层均有地下室附送；
2、丰富的建筑形态；
3、气派的横向客厅；
4、豪华的顶层套房。
2010年 大连万科假日风景 90-158 1、6层平层设计；
2、以90-110平米二室二厅一卫为主，户户南北通透；
3、超短进深、全明设计，以通风采光的最佳尺度创造全新的户型舒适标准。
万科洋房的面积从04年的138-168平米大户型到08年的70-124平米的小户型，再到2010年面积适中的90-158平米，这变化也反映出万科在户型面积上不光追求舒适度及豪华度，还更深层次的追求最佳舒适居住尺度标准。 ……………………………………………………………精品资料推荐…………………………………………………
3 也不难看出，万科地产的各类洋房形态，重点在对产品的自身塑造和改进上。从简单的错层户型设计，逐渐讲究丰富的建筑形态，发展到现在的最佳舒适尺度户型标准。展现了万科地产对产品专业度的高度精确化，以及不断创新，追求完美的执着。
2、金科地产
年份 代表项目 面积区间 特点
2003年 天籁城美社 125-160 首次提出洋房概念
2004年 天籁城紫园 124-206 1、产品采用双正背向排列设计
2、加宽楼间距离，增强生活隐私性
2004年 天湖美镇 93-185 1、产品户型均为错层设计
2、各层户型均带有花园或大露台
2005年 云湖天都 105-310 保留原生态坡地，形成错落有致的楼栋排列
2007年 金科10年城 112-161 产品采取镂空采光井，形成多重院落空间
2008年 小城故事 115-177 1、将入户花园、露台、阳台的面积进一步扩大
2、将2、3、4楼的户型设计为三房可变四房户型
2008年 阳光小镇 74-160 1、让一二楼有了视线互不干扰的地下会所
2、让5＋1洋房有了电梯
3、配备五星级酒店以及引入酒店式物管
金科地产是重庆洋房产品的发扬者，从2003年开始不断的摸索和演绎，从面积变化上来看，05年以前的洋房面积做的很大，非常讲究气派和舒适度，不过04年的天湖美镇，金科也特例尝试过将面积缩小到100平米以内，但是07、08年并未延用小面积设计，而是在保证舒适度的同时，一定程度控制了总价范围，将面积做在110-170平米之内。到了08年的阳光小镇，由于市场需求的多样化，金科开始做兼容型洋房，将面积跨度做大，但是户型的面积大小相对以前要小很多，约为75-160平米。
从产品特点来分析，金科的各类洋房最大的亮点是人性化的创新设计。从私密性的研究到多重院落空间的打造，再到五星级酒店式物管的配置，无不展示金科在洋房产品研究上用心度。
3、龙湖地产
年份 代表项目 面积区间 特点
2005年 弗莱明戈 111-300 1、提出底TOWN概念
2、情景阳台、有层次感的退台设计
3、组团式规划
2006年 好望山 112-325 1、是弗莱明戈的延伸产品
2、超大景观阳台设计
2007年 江与城 112-248 1、200米的中庭绿化带
2、采用了“全架空”车库，实现人车分流，增大园区的地面绿化面积，形成全绿化景观
3、主力户型形成主景达30米左右，次景达16米左右的景观视野 ……………………………………………………………精品资料推荐…………………………………………………
4 2008年 郦江 118-177 1、配置亲水观光电梯
2、地下车库直接单元入户
3、独拥270度景观阳台的豪华顶跃
2008年 悠山庭院 83-153 1、多阳台、多露台、多功能
2、带有电梯
3、英伦异域建筑风格
4、1/2楼类别墅化，其余楼层普通化
2010年 花千树 114-170 1、独栋洋房
2、项目绿化率高达70%，最大化将所有空地做绿化，种更多的植物，能让房前屋后都变成花园
龙湖地产在08年以前，洋房面积做的很大，基本保持在110-300平米之间，属于典型的类别墅洋房产品，注重豪华度，讲究气派和大气感；而到了08年以后，龙湖地产开始由类别墅洋房转向普通型洋房开发，整体面积控制在170平米以下，以郦江和花千树为代表的舒适普通型洋房，其面积集中在115-170平米，注重项目的品质感和舒适度，而且客户群相对纯粹；以悠山庭院为主的另一类是面积适中的普通型洋房，面积集中在83-153平米，在保证洋房的特征以外，控制了总价，提高了性价比。
从产品来看，龙湖地产的洋房项目，在沿用市场现有产品设计的基础上，融入了龙湖擅长打造的园林景观，小区绿化以及无微不至的物业服务。
三、目前市面上洋房面积种类梳理
（一）洋房面积的影响因素
1、政策因素
（1）面积及建筑规范界限
按照现在的营业税征收方式，建筑面积144平米是一个征收界限点，这是影响洋房面积的一大因素，可能以后建筑面积在144平米以上的洋房将会有所减少。此外，贷款政策的出台（即购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的客户，贷款首付款比例不得低于30%）以及部分建筑规范的自定（套内面积60平米以上的住宅，阳台结构投影面积之和占该户套内面积的17%以上，超出部分按全面积计入容积率）可能也会对以后洋房面积大小的控制带来一定的影响。
（2）土地政策
政府对别墅用地的日趋严格化，市面上储备的土地容积率普遍偏高 平均达到3，这对大面积的奢侈型洋房带来较大的不利，但是对中小型面积的洋房提供了一定的平台。
（3）物业税和房产税
以后物业税和房产税的出台，可能会以面积大小或总价来制定征收量，这可能也是对洋房面积走势的潜在影响因素之一。
2、客群因素
任何产品的诞生及演变都离不开市场需求的带动，洋房面积的不断变化也不例外。洋房刚出现的时候，由于产品稀少，物以稀为贵，产品追求气派，豪华超大面积，到后来的逐步普遍，客户群也相应的逐渐壮大，产品开始控制面积，控制总价，发展到现在，客户更看重产品的性价比和独特的个性。随着客户对产品功能房的看重，除了面积变化外，室内功能房的设计也越趋人性化和个性化。
3、地块属性及区域环境
洋房地块的自身的先决条件比如，容积率等经济指标、地块资源占有等因素也是决定产