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买房假结婚协议书
篇一：延迟备案的相关法律咨询
规避“限购令”的购房行为不会导致合同无效，但风险很大
对日益突出的房价问题，国务院不断出台房地产市场调控政策。201X年4月14日，国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。通知规定，“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”，这也就是俗称的“限购令”。但是，“限购令”并未限制住房价。
201X年1月26日，国务院办公厅又下发了《关于进一步做好房地产市场调控
工作有关问题的通知》(国办发〔201X〕1号)，通知要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执
行住房限购措施。通知并就限购措施作了较为具体的规定。
3月2日，福州版“新国八条”细则公布，并没有如悲观者所预料的，进一步
扩大限购范围和区域，只是重申去年出台的“限购令”，对买房资格、购房套
数进行限制。福州版国八条细则出台已十多天，记者走访了福州多出售楼部，
看房购房的人仍不在少数，而其中也包括一些“限购”对象。
据了解，自去年4月份中央出台楼市调控政策开始，针对调控中的限购政策，
坊间就开始“见招拆招”，假离婚、借名买房、假结婚骗户口等招数比比皆是。另外，目前已有一些不具购买“资格”的购房者，与开发商签订《商品房买卖合同》并约定暂不办理备案手续，那么这种规避政策签订的合同是否有效？购
房者和开发商是否存在风险呢？带着这些问题，我们采访了福建拓维律师事务
所的李文希律师。
记者：该规避“限购令”政策的做法中，购房者不符合购买条件，仍旧与开发
商签订购买合同，该合同是否有效?
李文希：对于不符“限购令”政策规定购房条件的购房者与开发商签订《商品
房买卖合同》并约定暂不办理备案手续这种行为，我们首先要明确这种做法违
背了政府出台“限购令”政策的目的，会影响到“限购令”政策的调控力度。
但“限购令”对于合同效力是否有影响，还要看“限购令”的性质。“限购令”实质上是政府采取的房地产市场调控政策，是以行政和经济手段而非法律手段
对房地产市场进行宏观调控。从法律角度，国务院及国务院办公厅出台的“限
购令”以及福州市执行国务院政策出台的具体限购措施（福州版“新国八条”
细则），不属于“行政法规”,更不属于“法律”，而是“政府政策”。而且从福州版“新国八条”关于限制购房数量的规定来看，实质上是通过不予办理合
同备案登记来实现的“限购”的。
关于合同的效力问题，《合同法》有明确规定，即依法成立的合同，自成立时
生效，违反法律和行政法规强制性规定的合同的无效。因此，正常情况下，合
同在买受人和开发商签订后就生效了。司法实践中，法院对合同效力的认定，
是以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制
定的行政法规为依据。上面已经提到，“限购令”属于政府的行政调控手段，
属于政府政策，不是法律法规，因此，不能以违反“限购令”作为认定《商品
房买卖合同》无效的依据。另外，关于没有办理登记备案手续的合同效力问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
也有明确规定，即当事人以商品房预售合同没有按照法律和行政法规规定办理
登记备案手续为理由，主张合同无效的，人民法院是不予支持的。记者：既然合同有效，那么是不是意味着购房者和开发商就有保障了？
李文希：要明确“合同的效力”与“合同的履行”是两个不同的概念，即使签
订的合同有效，合同履行过程中同样存在风险。合同的双方，包括购房者和开
发商，都有可能因为自身原因或者其他因素导致没有办法按照合同约定履行义务。在这种情况下，购房者和开发商就能按照合同约定的违约责任条款向对方
主张权利了。
问：与正常的备案合同相比，这样的做法对于购房者和开发商存在哪些主要风险？
李文希：从相关法律规定和政府调控政策等等角度来看，我们认为，未备案合
同的风险远远大于正常的备案合同，主要有：
1、购房户的权属风险。在合同根据“限购令”的规定无法办理备案登记的情况下，购房户无法办理按揭贷款来支付购房款、房屋的预告登记和产权登记亦无
法办理。根据我国《物权法》规定，房屋买卖必须经过法定登记机关登记，将
房屋所有权变动情况记载在房屋登记薄上，方能发生物权效力。签订了房屋买
卖合同而不到登记机关办理房屋所有权转移登记手续，房屋所有权得不到法律
保障。因此，如房屋买卖因违反“限购令”没有办理合同备案手续，对购房户
而言则存在开发商“一房二卖”、擅自抵押、被法院查封等法律风险，从而引发纠纷。
2、房价波动的不确定因素带来的风险。对于开发商而言，采取上述销售方式可以在“限购令”的不利形势下加大销售，加快资金回笼。对于购房户而言，接
受这种购买方式大都是预期房价不会低于现在的购买价格。但一旦“限购令”
持续期间出现房价下降的情形，且房价下跌的幅度大于其违约需要承担的赔偿
责任，则购房户单方要求解除合同的纠纷将会大面积出现。当然，如果届时出
现房价大幅上涨的局面，开发商也有可能从获取更大利益的角度单方解除合同。
3、政策持续期限及变更情况不确定的风险。目前对于限购令的持续期限、后续政府是否会出现更严格的房地产调控政策等政策走向均无法做出准确判断。因此，如果“限购令”的持续时间超出购房户的心理预期，购房户认为已经无法
正常获取房屋产权，也很有向开发商提出解除合同的主张，引发纠纷。
篇二：借名买房的法律风险及防范
借名购房要选择可靠之人并签订书面协议
房产律师团
本期出场律师：辽宁槐城律师事务所刘甲明
利用银行按揭贷款的方式购买房是许多购房者的首选，但受条件所限，如部分
年纪较大的购房者往往被排除在按揭贷款申请范围之外。于是，父母借用子女
的名义购买房屋的情况经常出现。市民刘先生就认为这是一种安全、稳妥的手段，但刘先生自己掏钱借用女儿名所买的房子在女儿的婚姻风波中险遭分割。
辽宁槐城律师事务所刘甲明律师介绍，在之前司法实践中，法院往往以存在债
权债务关系而判决子女将购房款返还给父母，但随着《物权法》的出台，房产
确认权利之诉成为此类纠纷中的最佳选择方案。
买房借用女儿名字
首付、按揭父亲逐笔付
201X年9月，某高校退休老师刘先生欲在沙河口区的某新开发小区购买一套面
积为100多平方米的商品房，由于刘先生无法一次性支付全部的房屋款项，就
想通过银行按揭贷款的方式进行购买，而当时已退休的人员不能办理房屋按揭
贷款，为此，刘先生就和女儿、女婿协商借用了女儿的名义与开发商签订了
《商品房买卖合同》，以女儿的名义交纳了首付，并以女儿的名义交纳了其他
费用。银行贷款审批后，该房屋全部银行贷款的清偿，都由刘先生亲自去办理
并自己支付。该房屋所涉及的相关款项，都是刘先生和老伴独自支付的，并且
银行取款单、买房协议、还款凭证、文书的签字等凭证原件都在刘先生处保存，女儿和女婿没有支付过任何的款项。房屋交付后，刘先生和老伴居住使用该房
屋至今。
201X年下半年，刘先生看到女儿与女婿经常吵架，虽经说合，但效果不佳。刘
先生和老伴担心自己出资以女儿名义购买这套房屋的安全性问题，因此与女儿
签订了一份借女儿名义购买商品房的协议书，约定该房屋是借女儿名义购买的。女儿离婚女婿要分割借名房产
201X年，刘先生担心的事情终于出现了，女婿到法院起诉要和女儿离婚，并且
女婿还主张要平分刘先生借用女儿名义购买的该房屋。为了保住自己的房屋，
刘先生将女儿、女婿告上了法院，请求确认女儿名下的该房屋归刘先生所有。