买卖合同解释与物权法解释的交汇
——尹田教授讲座整理笔录
董磊
讲座时间：2013-05-08至2013-05-09
一、概述：物权法司法解释的重点
1、不动产登记问题
2、共有财产的认定和分割
二、登记问题
（一）合同效力与物权行为的区分（《物权法》第15条）
1、合同有效的条件
（1）主体适格
（2）意思表示真实自愿
（3）不违反法律的规定
页脚内容1
（4）内容有履行的可能性
整理批注：
（1）对于主观不能，客观不能，自始不能，嗣后不能与合同效力的区别（参王泽鉴书）
（2）台湾学说争议较多，林诚二，邱聪智，王泽鉴等人的见解大不一样
2、物权行为与物权变动的规则
整理批注：
（1）姚瑞光、梁慧星：物权行为=变动的合意+形式（登记或交付），姚瑞光的见解是对台湾通说的批判，台湾通说认为物权行为是发生物权变动为目的的的法律行为。物权行为中，物权变动的意思作为构成要件没有争议，但形式是作为构成要件还是生效要件有较大分歧。
（2）物权变动的规则（《物权法》第17条至27条），史尚宽《物权法论》介绍各国法律
（3）尹田讲座中对物权行为的无因性问题似乎未提及，我国物权法没有采该理论
3、约定受到法定的限制，违反则有可能导致合同无效
如《买卖合同司法解释》第34条规定，所有权保留只适用于一般的动产
4、合同效力判断的一般规则
（1）以合同成立时的法律规定判断
（2）其他情况也是依照合同成立时判断
（3）违法性的判断（《合同法》第52条第5款，合同法解释二第14条）
合同法解释一规定，依照旧法认定无效，依照合同法有效的，认定合同有效
页脚内容2
（4）合同成立时的客观情况进行判断
（二）无权处分
1、负担行为和处分行为（整理添加：参见王泽鉴）
（1）负担行为：发生给付义务
（2）处分行为（狭义）：发生权利变动
2、尹田认为合同法第51条规定有误，因为处分无权限的物是负担行为，依照合同效力判断看，应当有效，《买卖合同司法解释》第三条是对其彻底的否定
整理批注：
（1）中国人民大学2005年左右曾组织讨论，有讨论文集，争议很大，崔建远有“无权处分辨”一文
（2）梁慧星以前的观点认为，理解合同法第51条时，不是处分行为无效，而是合同无效
（3）《买卖合同司法解释》出台以后，梁慧星认为其第三条规定为“特别效力规则”，
A合同法第132条（出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分）的反面解释，是指对自己财产或处分上受到限制
B合同法51条的无权处分是指对恶意或者误人处分他人的财产
C适用于物权法第53，54，191条及合同法第134，242条（梁慧星在川大法学院的讲座）
页脚内容3
（4）台湾以前最高法院的判决认为出卖他人之物为无权处分，合同效力待定；王泽鉴所持观点认为是负担行为，有效。我国现在对于无权处分的争议，与台湾过去的争议相同。严格按照处分行为和负担行为的概念看，王泽鉴先生的观点以及大陆学者的类似观点更合理。
（三）行政审批与合同效力
1、禁反言的原则：如禁止以自己违法的事实（恶意当事人）为利己的诉求
2、商品房买卖司法解释第2条的规定，导致合同效力掌握在开发商手中；中外合营企业股权转让的效力掌握在外经委手中
3、行政权力介入交易
（1）形式：登记、审批、备案
（2）登记的一般理解（后有否思）：行政确权行为；有产权证则有产权；未经过合法撤销，产权证的登记人受法律保护
（3）行政与民事交叉适用的先后问题：民事不涉及行政，二者严格分开
4、公示的效力：
（1）物权变动的效力
（2）推定权利的效力
（3）保护善意第三人
页脚内容4
（四）不动产登记问题
1、登记对抗主义的类型：机动车、农村的三种土地、动产抵押权
2、物权法第28条判决与物权变动的效力
3、调解协议能否发生物权变动的效力，存有争议
4、未经登记，不得处分的理解
（1）处分行为：引起物权变动
（2）不包括出租等行为
5、未取得产权（为登记），也受法律的保护：包括对恶意第三人，其他侵害设置的保护
6、确权的两种含义
页脚内容5
（1）法律确认原始权利
（2）纠纷裁判
因此，行政机关不能做确权
7、不动产登记的实质
批注：史尚宽《物权法论》详尽的论述，包括对其他物权变动方式的意义
（1）民事上：履行债务
（2）具体行政行为
（3）基于上述判断，登记的一般理解（后有否思）：行政确权行为；有产权证则有产权；未经过合法撤销，产权证的登记人受法律保护都存在问题
8、法律推定的类型
（1）事实推定和权利推定（略）
（2）可推翻的推定：如宣告死亡
不可推翻的推定：如受遗赠后2月未做表示
（五）善意取得（物权法第106条）的司法解释规定和一般理解
批注：基理是以手护手的原则，保护交易的安全
1、善意的认定：举证责任导致，原告（权利人）承担
页脚内容6
2、恶意的具体情形：
（1）购买异议登记的房屋
（2）购买预告登记的房屋
（3）购买已查封的房产
（4）购买明知登记错误的房屋
（5）明知他人已经依据物权法第28至30条取得物权（所有权）的房产
3、善意取得判断的时间：办理过户产权登记时
4、价格合理：约定的价格
5、登记或交付
机动车善意取得是交付还是登记？（登记）
6、无权处分人与善意买受人之间的合同必须有效，如果无效或被撤销，善意买受人不得主张善意取得
7、占有改定能否使用善意取得？
学说有肯定说，否定说和折衷说，司法解释没有明确
8、拟制交付适用善意取得制度
（六）二重买卖
页脚内容7