详解无房产证的房屋买卖合同案例
案情介绍
1998年10月，原告甲经审批取得国有土地使用权证，1999年
10月建造商住楼三层三间，但未领取过房屋所有权证。同月，原告
甲与被告乙签订房屋买卖协议，约定价款30万元。协议签订后，被
告乙付清房款，原告甲也将房屋交付给被告乙占有、使用，并把土
地使用权证一同交付。被告乙未办理土地使用权过户手续，也未申
请领取房屋产权证。
2000年8月，因房屋大幅度涨价，该房估价已达50万元，甲向
乙提出要求增加房款，遭乙拒绝，甲遂向法院起诉要求确认买卖合
同无效，返还房屋。
详解无房产证的房屋买卖合同案例
案情分析
本案两级审法院的判决，在认定合同无效上完全一致，所不同的是对无效合同处理结果上有异，这种处理方式在审判实务中较为常见。
表面看来，两级法院认定合同无效与法有据，且二审法院判决赔偿损失，也依法保护了买受人利益，但实际上，即使把增值部分作
为损失进行赔偿，对买受人利益的保护力度也是不足的，且理由也
不充分。
首先，在合同效力层面上看，无效处理不仅违反了诚实信用原则，也是对禁止性规范对合同效力作用的随意扩大化。
其次，在结果处理上，把增值部分作为无效合同损失，混淆了有效合同损失与无效合同损失的概念，曲解了合同法第五十八条规定
的法律含义，该条规定“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的
损失”，是指因订立无效(可撤销)合同所受到的损失，属于是一种
缔约过失责任。这种损失赔偿包括订立合同过程中的损失和履行合
同过程中的损失，如返还财产所需要的运输费用、劳务费等开支。
无效合同的损失不同于有效合同的违约损失，在违约损失中，可得利益属于损失的范围，而无效合同本来就不具有法律效力，当事
人不可能据此获得预期的利益，因而不存在预期利益问题。所以，
在合同效力被否认后，由双方根据过错程度分担或由出卖方全额赔
偿的观点是站不住脚的。对于上述案例，只有彻底从合同效力上加
以纠正，才能得到公正、合法的处理。
一、房产证不是房屋买卖合同的必备要件，出卖无证自建房屋属于有权处分。
因为，依不动产法规则，不动产登记(或不动产物权登记)，是指不动产物权的各种变动在不动产所在地的专门机关所设立的不动产
登记簿上予以记载的事实。它的法律意义在于，它是不动产物权变
动的法定公示手段，是因法律行为的物权变动的生效要件，也是物
权依法获得承认和保护的基本依据。
所以，行政机关的发证行为，只能满足对房屋进行行政管理的需要，不能达到依据物权公示原则对物权交易进行保护的目的，只有
法院对房屋所有权的确认，才真正具有确权意义。
其次，自建房屋不论是否领取权属证书甚至是否属于违章建筑，都属房屋建造者原始取得物，未办理房产证并不能表示对房屋不拥
有所有权。
虽然，有些房屋可能存在违反法律规定的情况，如超面积、超高建筑，甚至有的属于违章建筑，将来不可能取得权属证书，但这并
不影响原始建造人对该建筑物的所有人地位。对于违章建筑问题，
我国大陆学者很少有研究，但在台湾地区，通说认为违章建筑物已
符合不动产定着物的要件，系独立于土地外之不动产，由原始建筑
人取得其所有权。可见，违章建筑物不因其无从办理所有权证而丧
失物权客体的资格。
总之，不论何种情况，没有权属证书的房屋属于权利有瑕疵的物，应当出卖人承担权利瑕疵担保责任。但这种责任属于违约责任，不
存在合同效力问题。根据《合同法》第一百五十条的规定，出卖人
就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。出卖人未能履行权利担保的义务，使得合同订立后标的物上的
权利缺陷没有去除，属于出卖人不履行债务的一种情况，买受人可
以依照本法总则第七章违约责任的规定，请求出卖人承担违约责任。即使在标的物的部分权利属于他人的情况下，也可以认为出卖人的
行为构成了根本违约。
二、《房地产管理法》第三十七条规定不属于效力性规范，不能作为认定合同效力的依据。
法律行为违反强制或禁止性规定的无效，在大多数成文法国家都有相应的规定。
德国民法第一百三十四条规定“法律行为违反法律上的禁止时，无效，但法律另有规定的除外”，我国台湾地区民法第七十一条也
作了相同规定。
我国民法继承了大陆法国家的做法，在《民法通则》和《合同法》中作了相应的规定，《民法通则》第五十八条作出了规定“违反法
律或者社会公共利益的民事行为无效”，《合同法》第五十二条规
定“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”，这体现了国
家对合同自由的干预。但也有少数国家，如日本，法律没有直接规
定违反法律规定的合同无效，而是以“违反公共秩序和善良风俗”
取代“违反法律”，这是采用公法与私法效力分离的模式，是基于
近代民法理念，把国家的介入、干涉限定在最小的限度内。
需要讨论的是，是否所有违反了国家强制性规定的合同都应当被认定无效?在德国、我国台湾，尽管法律规定了违反法律强制性规定
的法律行为为无效行为，但对于强制性规范是区分对待的，并非所
有的法律、行政法规的强制性规范都作为认定法律行为无效的依据。台湾“最高法院”的做法是对强制规定采取类似“取缔规定”和
“效力规定”的二分法，学者也都主张把强行法规范进行区分。如
学者史尚宽先生认为：“法律行为违反强制或禁止之规定者无效，
但其规定并不以之为无效者，不在此限。何谓并不以之为无效，其
意义有二：