租赁合同无效案例
【篇一：房屋租赁纠纷案例】
房屋租赁纠纷案例
【案例】徐某自1995年以来一直租赁县保洁公司位于a镇的两间
楼房经营，1999年3月徐某经保洁公司同意后将该楼房转租给陈某。但2000年仍是以徐某的名义和保洁公司签订的租赁协议，2000年8月保洁公司在未通知徐某和陈某的情况下，以80000元（国有资产
管理局评估价）将该两间楼房卖给了季某，季某将款付清并办理房
产过户登记手续后，通知徐某、陈某搬迁，但陈某拒绝搬迁。2001
年至2003年，徐某和保洁公司仍然签订了租赁协议，徐某仍将该楼
房转租给陈某。季某以陈某、保洁公司及徐某侵犯财产所有权为由
起诉至法院，要求陈某反还房屋，徐某和保洁公司赔偿损失。
李海波律师指出本案争议的焦点是季某和保洁公司的房屋买卖合同
是否有效，徐某和陈某是否具有优先购买权。
（1）转承租人是否享有房屋的优先购买权
《合同法》第224条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人和出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”。转租是指
承租人不退出租赁关系，而将租赁物出租给次承租人使用收益。在
转租中，出租人和承租人之间的租赁合同仍然有效，虽然次承租人
和出租人之间没有权利义务关系，当因次承租人的原因发生租赁物
损害时，出租人有权向承租人要求赔偿，同时次承租人也不能向出
租人主张权利，因此如次承租人不能得到租赁权而遭到损害时，其
只能向承租人请求赔偿，因为次承租人的租赁权是基于承租人的租
赁权而产生的。
综上所述，次承租人在出租人买卖房屋时不享有优先购买权，当然，当原租赁合同未到期时，因原租赁合同继续有效，转租合同也仍然
有效，次承租人仍可占有、使用租赁物。但在原租赁合同有效期限
届满后，次承租人就不能占有、使用租赁物了。
（2）如果徐某主张优先购买权，应在何时提出
《城市私有房屋管理条例》第十一条规定“房屋所有人出卖、出租房屋，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。”《合同法》第230条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出
卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买
的权利”。从上述规定看，出租人在出卖租赁房屋时，应提前通知承
租人，如果没有通知，就违反了法律规定，构成对承租人优先购买
权的侵害，承租人就可以主张买卖合同无效。但是，超过合理期限，承租人就丧失优先购买权。所以，房屋所有人和购买人买卖租赁房
屋没有提前通知承租人，该买卖合同并不是必然无效的，只有当承
租人在一定的合理期限内主张权利时，才有可能使买卖合同无效。
本案徐某及保洁公司均知道租赁房屋已卖给季某的情况下，双方仍
然签订了房屋租赁协议，季某虽然早已付清购房款，并办理过户登
记手续，但一直未得到房屋，其权益受到侵害也是比较明显的。因此，虽然买卖出租房屋未通知承租人，但承租人应在知道房屋买卖
后的三个月内行使优先购买权的权利，比较合理，也和出卖前三个
月通知承租人的规定相吻合。这样，即维护了承租人的权利，也保
护了房屋买受人的权利。
（3）保洁公司和徐某2001年至2003年的租赁协议的效力问题
从上述分析看，该租赁协议是无效的，保洁公司房屋所有权转让后，已无权出租该房屋，徐某在知道房屋被出卖后，一直未主张优先购
买权，其已丧失该项权利，故季某和保洁公司的房屋买卖合同已成
为有效的合同，而保洁公司和徐某2001年至2003年的租赁协议时
无效的。
综上所述，陈某和保洁公司及徐某侵犯了季某的财产所有权，陈某
应停止侵权，搬出所占房屋，并赔偿季某的经济损失。
【篇二：租赁合同纠纷案例】
租赁合同纠纷案例
某房地产开发公司(以下简称开发公司)因贷款需要，将其所有的一套商住楼抵押给某商业银行(以下简称银行)。此后，开发公司又将该商住楼出租。后因无力偿还银行贷款，开发公司和银行协商，将该商住楼折抵给银行，以清偿其所欠贷款。银行获得该商住楼的所有权后，拟自行使用，故向各租户发出解除租赁合同的书面通知。各租户认为租赁合同尚未到期，拒绝搬出。
问题：
1、发公司在将商住楼抵押后又将其出租的行为是否有效?
2、银行是否有权解除租赁合同?
3、本案中，如果开发公司是将已出租的商住楼向银行设定抵押，情形又将如何?参考答案：
1、抵押权的设定，并不影响抵押人作为抵押物的所有权人行使对抵押物的使用、占有、处分和收益的权利。抵押人将抵押物出租，属于对抵押物行使收益权的行为。即便抵押人对抵押物进行转让，根据担保法的规定，也只须向抵押权人和受让人履行告知义务，而无需征得抵押权人的同意。抵押人转让抵押物，未履行告知义务的，根据担保法司法解释，并不导致转让无效，但是抵押权人对转让后的抵押物仍可行使抵押权。因此，开发公司在将商住楼抵押后又将其出租的行为有效。
2、由于抵押权设定于前，租赁权设定于后，根据担保法司法解释的规定，抵押可破除租赁，银行受让该楼的所有权后，原先的租赁合同对其无约束力，银行有权解除租赁合同。
3、如果开发公司是将已出租的商住楼向银行设定抵押，由于租赁权设定于前，抵押权设定于后，根据担保法司法解释的规定，抵押不破租赁。银行无权解除租赁合同。本案涉及的法律问题：
抵押权和租赁权的结合(合同法仅规定了“买卖不破租赁”的原则)同一财产上抵押权和租赁权并存的，抵押权的实现对租赁权是否产生影响，根据抵押权和租赁权设定和产生的先后而有所不同。
(一)抵押在前，租赁于后(租赁权不得对抗抵押权)然而，当抵押权设定在先，租赁权产生于后时，抵押权实现后，租赁合同对抵押物的受让人不具有约束力。在此情况下，当抵押权实现后，承租人受到损失的，抵押人是否承担赔偿责任呢?根据相关司法解释的规定，抵押人将已抵押的财产出租时，如果未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租
抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权的实现造成承租人损失的，由承租人自行承担。
(二)租赁在前，抵押于后(抵押不破租赁)根据担保法和相关司法解释的规定，当租赁权产生于前，抵押权设定在后时，抵押权的实现对租赁权没有影响。换言之，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。需要注意的是：实践中有的借款人为了避免因抵押权的实现而导致自己无法使用抵押物，而在贷款之前故意先将抵押物出租给自己的亲戚朋友或者自己可以控制的其他人(有时可能倒签一份虚假的租赁合同)，而且签了一个很长时间的租赁合同。这样一来，抵押人即便在银行实现抵押权后，仍然可以继续控制和使用该抵押物。由于抵押物上附带有租赁权，将使抵押物难以变价或在变现时难以获得理想的价格，这对贷款人(抵押权人)的利益十分不利。依诚实信用原则，以出租物抵押的，抵押人有义务将抵押物上附带有租赁权的事实告知债权人，以便其作出是否接受抵押的选择。否则，抵押人应当承担由此给抵押权人造成的损失。为了进一步明确抵押人违反告知义务所应承担的责任，建议贷款人在和抵押人签订抵押合同时，由抵押人在合同中作出抵押物无权利瑕疵或租赁权附带的承诺，同时约定抵押人违反承诺时的违约及损害赔偿责任。