房地产的项目管理与投资管理
随着我国社会经济发展，人们生活水平的不断提高，国内房地产业获得了较快发展，但在房地产市场中，也难免会面临一些纠纷，为了促进房地产业的稳固健康发展，加强房地产业的投资管理与项目管理是必须的，文章分析了房地产开发中的项目管理与项目风险，并提出了加强项目管理及投资管理的措施。

标签：房地产；投资管理；项目管理
1 房地产开发中的项目管理与项目风险
1.1 项目管理概述
在房地产开发中，其项目管理的目的是高效率地完成项目目标，在项目经理的负责制前提下，利用系统工程理论、观点与方法，让建设项目按照内在的运行规律对全过程进行计划、协调、组织与监控的管理系统。

通常房地产开发会涉及监理方、投资方、市政、规划、勘察与交通供电等部门，并与最终的用户消费者形成相互影响制约的关系，所以，在房地产开发中，需要规范、完整与合理的管理体系，对项目开发全过程进行统筹协调，以保证项目总体目标的有效实现。

1.2 项目风险分析
房地产项目会涉及法律、政治、合同与自然等多方面的风险，并且各个方面间存在复杂多样的内在关系，其主要表现于价格与市场两方面。

其中，价格风险所指的是因房地产不合理定价，给房地产造成较大收益损失，尤其是市场定位不准、市场研究不够充分与定价策略不是很科学等情况下，如房地产的价格定稿，尽管收益增加，不过其价格并不被市场接受，致使房地产出现滞销状况，总效益降低。

市场风险是指因房地产市场出现变化，造成房地产投资出现损失。

在房地产项目中，房地产市场作为区域性市场，会受本区域房地产的供求情况、消费偏好、竞争方式与消费者的购买力等因素影响。

而房地产营销则是指投资者依据物业特点、市场状况、支付水平与消费偏好等，对房地产的租售策略与租售行为给予确定。

风险存在整个项目开发当中，风险与机会是共存的，风险不仅是对管理者提出挑战，也能为管理者带来丰厚的经济效益，在现代房地产的项目管理当中，加强风险控制及管理，已成房地产开发中的重要内容。

2 房地产开发中项目管理及投资管理的措施
2.1 投资决策环节的风险分析与管理
在房地产项目中，投资决策环节是非常重要的一环，投资决策水平的高低直接影响着房地产项目的开发成功与否，而高水平的投资决策则取决于投资环境准确把握程度。

为了准确把握项目风险，可从下列方面加强风险分析及管理。

一是加强产品定位与成本因素分析。

房地产项目投资前，应了解项目周边规划状况，并对项目产品进行定位，预测将来的销售价格及其进度，房地产企业要给予高度重视，项目具有潜在广阔的市场前景，才会有开发价值。

并及时了解成本因素状况，如地质状况、土地价格与材料设备价格等，这些因素对房地产的成本控制具有重要影响，项目选择前，一定对房地产的各成本因素给予分析与市场调研，准确掌握首要资料，便于成本控制。

二是做好可行性研究，并理性投资。

在投资决策环节，为更好判断房地产项目的可行性，专业人员应依据获取的调研资料，实施成本费用的评估，对土地费用、建安成本、工程管理、销售及财务等费用给予分析预测，测算标准应与项目实际状况、当地行情等相结合，并尽量客观准确，依据销售价格与成本费的估算状况等有关指标进行项目评价，判断项目是否可行。

我国市场机制还不成熟，在投资决策中，需要理性投资，并具有一定前瞻高度。

2.2 前期环节的投资管理
房地产项目确立后，投资管理包含设计与招投标两部分，其中，设计方案质量优劣直接关系着项目进度、造价与质量，房地产开发企业应在项目使用功能满足下，有效挖掘其设计潜力，采取最优设计方案，把项目造价控制于合理范围当中。

并实施设计招投标措施，选择设计方案优良，且综合实力比较强的设计企业，在整个投资项目中，施工图费用占据比例很小，但对整个工程项目影响却是非常大的，一旦设计图出错，会给整个工程带来巨大损失，因此，应重视设计图，当设计图出来后，应组织设计、预算、工程与监理等人員，会审及审查施工图的安全、经济、技术与周密性，并明确提出书面审查建议，督促设计企业及时修正，防止因设计不合理出现损失。

除了加强设计管理外，还应重视招投标，，招投标作为项目工程成本控制关键，投资企业应组织工程、设计、成本与预算等专业人员，组合成招标小组，对招标范围、条件与内容给予具体策划，并拟定标书，在公正、公开与诚信原则下，组织施工企业招标活动，施工合同签订的时候，其条款要严谨细致，对施工工期、质量、造价与材料设备方法等内容，防止双方因责任不清出现推诿扯皮现象。

2.3 房地产建设环节的项目管理与投资管理
在房地产建设中，施工环节与竣工决算是不可忽略的环节，其中，施工环节作为项目投资具体的实施部分，在建设项目中，其投资成本控制是最为复杂的环节，所涉及内容较多，主要包含原材料、设计图纸、机械设备与半成品等，要做好建设环节的项目管理，可从下列方面着手：
一是加强施工组织设计与进度计划的审核。

对施工方存在问题进行协调监督，避免施工方出现施工不均衡、窝工与干扰等状况，提高设备利用率，并设立监理制，加强项目投资方面的有效控制。

二是加强合同管理，降低工程索赔。

在工程量的清单报价中，一些施工企业采用低价中标与索赔赢利方法进行工程承揽，为了杜绝这种现象，房地产项目管
理者，应做到事前把关，事中监控，工程变更要严格审核，降低工程费用支出。

对于材料商与施工企业未履行约定义务的，要及时提出有关反索赔要求，让控制成本获得有效控制。

三是加强技术经济方面的管理。

在施工环节，技术对成本控制具有重要影响，应采用新工艺、新材料等方法，加强投资项目成本的有效控制，可采取公开招标方式，选择信誉好、质量好与价格相对较低的供应商，避免暗箱操作，因此，合理选择新材料、工艺，可有效增强劳动生产率，减少项目工期。

四是加强竣工决算环节成本控制。

在竣工决算环节，控制中心应按照有关法规、竣工资料、合同与定额取费等，对施工的工程量进行核定，并对材料用量、差价，隐蔽性工程的验收记录与变更签证等进行审核审查，避免由于计算误差出现工程款不准状况，工程交付应用后，也要跟踪分析工程成本，并实施估概预结算，查找项目成本减少或者增加的原因，提出相应的改进意见与措施。

2.4 房地产销售环节的项目及投资管理
在房地产项目中，销售环节是项目由产品向商品转换的过程，所面向的是市场，要接受整个市场的检阅，对销售费用进行有效控制，可增强项目形象，扩大市场影响力，为良好销售业绩奠定基础，项目销售部门应加强营销方案制作，运用正确市场营销观念，配合长期的战略实施短期战术，便于短期房地产的销售工作，并选择销售知识丰富、市场环境熟悉与专业销售人员的营销代理企业，让房地产项目快速融于市场，获取领先位置。

3 结束语
在房地产开发中，将投资管理及项目管理贯彻在全过程中，可有效加强房地产的成本控制，让各个方面发挥出最佳效益，从而有效降低项目所面临的风险，让项目始终处在受控状态，提高房地产的整体投资效益。

参考文献
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