（2012）东民初字第646号原告罗国平与被告东兴市大三联商厦有限公司及第三人东兴市桂滨商贸有限公司房屋租

赁合同纠纷一案

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东兴市人民法院民事裁判书（2012）东民初字第646号

罗国平，男，19xx年x月x日出生，汉族，现住xx市xx镇xx路x号，公民身份号码xxxxxxxxxxxxxxxx。

委托代理人梁庆秋，广西中司律师事务所律师。

委托代理人林秋燕，广西中司律师事务所实习律师。

被告东兴市大三联商厦有限公司，住所地xx市xx大道x号。

法定代表人何淞，董事长。

委托代理人胡金海，广西至诚律师事务所律师。

委托代理人韦冠武，广西君惠律师事务所律师。

第三人东兴市桂滨商贸有限公司（原名称东兴市桂滨房地产开发有限公司），住所地xx市xx大道x号。

法定代表人苏萍，董事长。

委托代理人何岳，广西北仑律师事务所律师。

原告罗国平与被告东兴市大三联商厦有限公司（以下简称大三联公司）及第三人东兴市桂滨商贸有限公司（以下简称桂滨公司）房屋租赁合同纠纷一案。本院于2012年9月26日立案受理后，依法组成由审判员张畹婕担任审判长，代理审判员胡家铭、人民陪审员利艳参加的合议庭，于2013年4月16日公开开庭审理了本案，书记员甘湘雁担任记录。原告罗国平及其委托代理人梁庆秋、被告委托代理人韦冠武、第三人委托代理人何岳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告罗国平诉称，被告于2007年12月20日向第三人承租了位于xx市xx大道x号（桂滨商业综合楼）一、二层大楼作为商场经营之用，从2007年12月20日到2017年12月19日，租期为10年。应被告招商，原告于2010年12月27日与被告签订了《经营合同书》，

租赁经营期限从2011年1月1日到2014年7月31止。原告在经营期间，一直依照合同约定履行义务。然而被告却于2011年3月12日与第三人签订了房屋租赁合同《补充协议》，根据该补充协议的约定，被告及第三人将原租期届满日2017年12月19日缩短为2012年3月20日，被告与第三人未通知租户，擅自缩短了租期，提前解除租赁合同，极大损害了原告的利益。现诉至法院。诉讼请求：一、确认原告依法享有对被告与第三人2007年12月20日《房屋租赁合同》的合同解除抗辩权；二、判令被告与第三人于2011年3月12日签订的《补充协议》无效；三、判令原告、被告、第三人继续履行原、被告签订的《经营合同书》；四、本案诉讼费用由被告承担。

原告罗国平对其主张在举证期限内提供的证据有：

1、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；

2、《房屋租赁合同》，证明①被告向第三人承租桂滨商业综合楼作商场经营之用，租期为10年。②被告根据《房屋租赁合同》中第五条第三项约定对商场铺面享有合法转租权；

3、《经营合同书》，证明①原、被告签订的《经营合同书》中的转租约定合法有效。②原告租赁被告经营场地设立品牌专柜；

4、大三联商厦宣传资料、照片；

5、大三联商厦商誉，信誉证书等资料；

以上证据4、证据5证明在原告与众多经营户多年的不懈努力下，大三联商厦已成为东兴市乃至防城港地区一流的大型百货零售企业。原告也获得较好的经济效益；

6、被告与第三人于2011年3月12日签订的《补充协议》，证明①被告及第三人未经原告（次承租人）同意，擅自缩短了租期，提前解租，也没有对原告履行告知义务，将原租期届满日缩短损害原告合法权益。②原告作为合法的次承租人，对第三人（出租人）依法享有合同解除抗辩权，被告与第三人签订的《补充协议》无效；

7、第三人《关于协商接收房屋的函》，证明现租期已被提前终止，被告已经退出商场的经营管理，原告与众多商户现已无法经营，原告的合法效益已经受到极大损害。

被告大三联公司答辩称，被告认为本案原告对被告与第三人所签订的《房屋租赁合同》依法享有合同解除抗辩权，被告与第三人于2011年3月12日签订的《补充协议》无效。2012年6月被告在继续经营的情况下，第三人强行进行清场，按现状被告没有办法继续履行与原告签订的《经营合同》，由此产生的责任应由第三人承担。2、《补充协议》由于原告主张依法享有合同解除抗辩权而无效。

被告大三联公司为其辩解在举证期限内提供的证据有：

1、2011年2月21日桂滨公司发出的《解除租赁合同的通知书》，证明2011年2月21日桂

滨公司以大三联公司欠租金为由要求解除租赁合同；

2、被告与第三人于2011年3月12日的《补充协议》，证实2011年3月12日大三联公司因重大误解认为欠租金而与桂滨公司签订了提前解除租赁合同的补充协议。

第三人桂滨公司答辩称，1、第三人认为原告、被告不具有合同解除抗辩权。2、补充协议已被防城港市中级人民法院（以下简称防港中院）生效判决确认为有效。3、原告与被告签订的《经营合同书》经司法鉴定，合同所签时间与合同落款时间不一致，落款时间是虚假的，原告要求第三人继续履行该合同书没有法律依据。请法院依法驳回原告的诉讼请求。

第三人桂滨公司在举证期限内提供的证据有：

1、通知，证实第三人桂滨公司在2012年1月5日曾发出通知，要求大三联商场各经营户在通知公布之日起十日内将原告与被告大三联公司签订的租赁合同报第三人备案；

2、合同备案登记表，证实原告并没有按通知要求备案，所备案合同与原告在本案中提交的合同经营时间不一致；

3、2011年大三联百货部合同情况表，证明原告所提交的合同约定的经营时间与第三人所登记的情况存在不一致的情形；

4、（2012）防市民一终字第107号民事判决书，证实原告不属于法律所规定的次承租人，不具有合同解除抗辩权，且2011年3月12日签订的《补充协议》已经法院生效判决确认有效；

5、桂滨公司与南宁肯德基有限公司（以下简称肯德基公司）签订的《租赁合同》；

6、桂滨公司与广西新润发商贸有限公司（以下简称新润发公司）签订的《房屋租赁合同》；

以上证据5、证据6证明①第三人已将本案涉及的房屋出租给新润发公司，肯德基公司。②第三人与新润发公司签订的租赁合同约定有新润发公司对原承租户进行接收管理，如果租金有差价由第三人及新润发公司解决。③新润发公司和肯德基公司已经开始营业，原告原承租的场地已由新润发公司出租给新的租户，即使法院判决要第三人履行原告的诉求，但第三人已没有能力继续履行；

7、情况说明，证实①桂滨公司在将桂滨财富广场一、二层出租给新润发公司时要求承租人接受原大三联商场租户，且新润发公司已按合同的约定通知原租户签约。②大部分原大三联商场租户已经得到妥善安置，原告等人没有按新润发公司的通知签约是导致不能安置的原因，原告应当承担相应的责任。③新润发购物广场已于2012年11月16日正式营业，桂滨财富广场第一层已全部转租给商户，而第二层由该公司经营新润发超市；

8、见证书，协议书，证明第三人已经与原告达成补偿协议，即由第三人支付补偿金3万元给原告，原告罗国平无权再就租赁合同主张权利；