从一起案例评析无民事行为能力人订立合同的效力问题

【案情简介】

王先生今年33岁，从外地来深圳工作已10年。6年前，他和妻子结婚后生育婚生子，一家三口租住龙华新区。王先生告诉南都记者，孩子已5岁多，眼看着越来越大面临上学问题，夫妻俩决定买房。“我老婆没有工作，我攒了点钱，父母凑了点，还找朋友借了一些钱。”去年4月5日，他与刘某桥签订房屋转让合同，购买了龙华新区潜龙花园的一套房产，这套房产带小学和中学学位。这一购房时间点卡得非常及时。去年3月30日，深圳发布楼市新政，购房政策有所放宽。新政后楼市并无立刻反应，从当年5月份楼市才开始一路狂飙。王先生正好是在房价暴涨之前买入。这套71平方米的两房住宅转让价为176万元但市场价目前已超过300万元。进入到5月，深圳楼市开始暴涨，大量卖家违约，引发交易诉讼潮。王先生告诉南都记者，他购买的这套房产涨价幅度当时至少在40万元，对方也提出要加价，否则后续过户时不会配合。双方有过一阵拉锯战。最终王先生在总价176万基础上增加了1万元。同一天，双方签订了正式的二手房交易合同，并在房产登记中心申请办理产权变更。去年6月2日，王先生拿到了写着自己名字的房产证。此后，买卖双方签订了《交楼确认书》，确认交楼。一方面王先生开始向银行按月偿还长达25年的按揭贷款，另一方面王先生也在装修房子。此时太太已经怀上二胎，他们也打算在新房里迎接孩子的降临。同年8月他突然接到法院传票，才得知卖家的儿子以母亲系精神病为由诉请法院宣告交易无效，退还房产。

【法院判决】

法院经审理查明，2005年4月刘某桥因遭打劫导致头部重伤昏迷，随后送至医院治疗，同年12月出院。2006年4月，司法鉴定书作出结论，刘某桥重型开放性颅脑损伤后一年，目前突出的临床症状为颅脑创伤后遗忘综合征，个人日常生活自理能力及社会功能明显障碍，精神残疾评定为重度（一级）。刘某桥时任深圳市委统战部处级干部。2012年，深圳市福田区残疾人联合会向刘某桥发放了《残疾人证》，并指定刘某桥的母亲为其监护人。

综上，一审法院认为，王先生明知刘某桥系涉案房屋的所有权人，亦是转让合同相对方，整个交易过程却未与一直在场的刘某桥有过任何沟通，没有确认刘某桥的弟弟有作出相应行为的授权委托，而是越过合同当事人刘某桥，对合同内容的确定均直接与刘某桥的弟弟沟通，合同部分现金价款亦直接交给刘某桥的弟弟，这显然不符合正常人购买价款高达数百万房产的审慎心理与交易习惯。刘某桥作为一个精神重度残疾的病人，刘某桥有明显异于正常的言行举止，被告王先生在长达一个小时的合同签订及后续合同履行过程中，多次与刘某桥当面接触，却对刘某桥的异常言行视若无睹，结合签订合同时刘某桥一直由多位家人陪同及本人一言不发、只有在需要签名时按手印等有悖常理的表现，王先生称无法得知刘某桥存在精神疾病的答辩，法院不予确认，认为购买涉案房产行为不属于善意取得。此外，一审法院还认为，该案涉及的房产交易行为恰好发生在郝某向人民法院提起变更母亲的监护人的诉讼期间，该房产交易动机存疑。一审法院解除了交易合同，要求王先生解除抵押，退还房产。至于购房款的退还，则要王先生另寻法律途径解决。

【律师评析】

深圳知名经济纠纷律师结合我国相关法律规定，就本案涉及的无民事行为能力人订立的合同效力问题分析如下：

根据《民法通则》第十二条和第第十三条的规定，无民事行为能力人合同纠纷主要表现为两类：不满10周岁的未成年人订立合同引发的纠纷和不能辨认自己行为的精神病人订立合同引发的纠纷。司法实践中，在因精神病人订立合同所引发的纠纷中，既有相对人向法院起诉请求确认合同无效的，也有精神病人的法定代理人向法院起诉确认合同无效的，其中以后者为众。由于《合同法》对无民事行为能力人的缔约能力及合同效力未作出明确规定，受诉法院在法律适用上无一例外地援引《民法通则》第五十八条和第五十二条第5款的规定确认合同无效。但随着时间的演进，无民事行为能力人订立的合同一律无效的规定在适用于具体案件时日渐显出弊端，此种整齐划一的规定是否妥适颇值探讨。

深圳经济纠纷律师认为，首先，不应完全否认无民事行为能力人订立合同的效力。在解决有关当事人缔约能力的问题上，法律所关注的主要问题是在两种基本的利益之间实现一种平衡：一方面，对缺乏缔约能力的当事人应给予特殊的保护，另一方面，对他方当事人的期待利益、信赖利益和恢复原状的权益也给予适当的保护。由于民法通则的规定导致审判实践中对无民事行为能力人订立的合同一律按无效合同处理，厚此薄彼，背离了缔约能力制度本身的双重价值。较之民法通则中对无民事行为能力人行为的完全否定，若将行为人不具有缔约能力或不具有完全缔约能力归属于可撤销的合同，可能更能全面反映民事生活的实际情况。其次，精神病人通常仍然能够处理日常事务，有的甚至从事正常工作，对其订立的合同一概宣布为无效，未必就是保护之道。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第三-五条又进一步规定，无民事行为能力人、限制民事行为能力人接受奖励、赠与、报酬，他人不得以行为人无民事行为能力、限制行为能力为由，主张以上行为无效，由此形成了无民事行为能力人从事的部分法律行为有效的规则。实际上，最高人民法院司法解释的这一规定，是为了克服民法通则中僵化规定的弊端。最后，从经济学的角度讲，订立合同的目的，是双方通过合同的履行，实现资源的有效配置，进而实现在当事人看来效率的最大化。为了实现效率最大化，防止合同在履行中有可能发生的履行风险，当事人要经过要约、承诺等讨价还价过程，要为履约作出准备，而要约、承诺、为履行作准备都是有成本的，都需要付出一定的金钱和精力。合同一旦被确认为无效，就要按照恢复原状的原则在当事人之间产生相互返还已经履行的财产或赔偿损失的责任。相互返还财产不仅意味着当事人为履行已经支付的费用不能得到补偿，订约目的不能实现，而且这种相互返还将会增加不必要的返还费用，从而造成财产的损失和浪费。且宣告合同无效将使当事人的财产状况恢复到合同订立前的状况，这会导致一些本来不应当被消灭的交易被消灭，无法促进社会财富的增长和经济的发展，从而不符合鼓励交易的原则。

综上，深圳经济纠纷律师认为，法院在审理无民事行为能力人订立合同无效时应具体问题具体分析，避免一刀切，切实以兼顾双方当事人利益为审判原则。