最新整理房屋买卖合同诈骗
篇一:合同欺诈中的惩罚性赔偿责任——房屋买卖
商品房买卖合同中欺诈销售的惩罚性赔偿责任
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题的司法解释》第九条规定:出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
惩罚性赔偿责任制度是于英美法系国家的一项民事制度,最早主要适用于侵权责任,但后来逐渐被广泛适用于合同纠纷。美国司法部的研究资料表明,1985年至的十年间,法院将惩罚性赔偿责任适用于合同纠纷中的数量是侵权案件的3倍。在我国,人民法院审理合同纠纷案件特别是商品房买卖合同纠纷案件能否适用惩罚性赔偿责任的问题,学术界和实务界往往将此归结到是否适用《消法》第49条的争论上来。不可否认,《消法》第49条确立的双倍赔偿开创了我国惩罚性赔偿责任制度的立法先河,有力地保护了消费者的合法权益。 10月1日起施行的《合同法》第113条中也明确规定:“经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈的,依照《中华人民共和国消费者权益保
护法》的规定承担损害赔偿责任”。而且从《合同法》第114条第2款的规定看,对当事人在合同中约定的违约金不是过分高于实际损失的情况也予以认可,而在这高于实际损失的违约金中就包含了对违约方违约行为的惩罚。这些规定都已突破了传统民法中合同赔偿责任只在于填补损失而不在于惩罚的理念。
我们根据《合同法》、《消法》已经确立的惩罚性赔偿责任原则,结合我国民事审判实践和商品房买卖合同纠纷的实际情况,在《解释》的第8条、第9条中明确规定了商品房买卖过程中因出卖人恶意违约和欺诈,致使买受人无法取得房屋的,可以适用惩罚性赔偿责任的五种情形:一是商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;二是商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人;三是订立合同时,出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;四是在订立合同时,出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;五是订立合同时,出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。由此五种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时,买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外,还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这些规定将有利于有效制裁和遏制欺诈、恶意违约等摒弃诚实信用原则、严重损害市场交易安全的行为,维护守约方的合法权益,促进社会诚信制度的确立。
篇二:买卖合同中欺诈如何认定
买卖合同中欺诈如何认定?
房屋多次买卖未变更登记,如何认定所有权?
案情介绍:
原告:杨某,魏某,被告:刘某,郑某。双方签定了《商品房买卖合同》,合同标的的房屋总面积86.4平方米,其中39%粮店所有, 6月拍卖给彭某,(未办理过户手续);61%李某所有, 4月以2.9万卖给李某(未办过户手续),10年元月李某以80万卖给本案被告(未办理过户手续),10年5月被告以96万卖给原告,并签定合同,协议中标明了标的的产权证号、面积以及其他见房产证字样;约定了合同标的的价款、付款方式、房屋办理过户时被告的协助义务以及违约金50万。多次交易中,卖方均未通知共有人,房屋共有人均未主张优先购买权。后原告不能办理过户手续,以房屋非被告所有、被告欺诈至原告重大误解为由要求依法撤销原告与被告签订的《商品房买卖合同》,并依法责令二被告负连带责任返还已收取二原告购房款85万元,并赔偿原告经济损失。被告辩称,被告在签定合同之前已将房产证复印件交付原告,从房产证上可以看出房屋系共有关系,原告审查后才与被告签订合同,故被告不存在欺诈。庭审中,原、被告均认为该房市场价格约为15至20万元。
分歧意见:
在审理过程中存在两种意见:一种意见认为,被告提供的房产证复印件模糊,不能准确辨认房屋是否是共同共有,原告斥96万巨资买价值只有15至20万的房屋,而且只是房屋的61%,于情于理,都超出了一个正常人的判断,可认定为原告重大误解,认为他所买房屋系原告一个人所有。故本案是可撤销合同,应支持原告诉讼请求。
第二种意见认为,被告提供的房产证复印见虽然比较模糊,但是还是可以看出共有人栏是有人名的,可以判断出房屋系共有的。原告斥巨资买房,应该谨慎,且合同签定与付款之间相隔三天,原告完全可以到房产部门查询。可以推知,原告应是知道房屋是共有房屋,被告未欺诈,原告不存在重大误解。故本案合同系有效合同,应驳回原告诉讼请求。
评析
现如今存在大量的为了避税,买房不变更登记,致房屋经多次买卖房产证上仍然是初始的所有人,如何看待此类合同?如何认定房屋所有权?
本案中的房屋是按份共有,其中39%粮店所有,61%李某所有。按份共有人有权按份额处分共有房屋。《民法通则》第78条第3款规定:“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。”如果房屋共有人未通知其他共有人而将其份额出售给第三人,其他共有人又愿意以同等条件购买的,那么,与第三人的买卖行为,一般应认定无效。本案中,61%份额转手至被告,粮店的份额转手于彭某。在几次交易中,均未通知共有人,而共有人也都未主张优先购买权,且均未变更登记,买卖合同有效,未变更登记是物权行为,并不影响债权行为的效力,只是未变更登记的不能对抗善意第三人。故房屋的所有人应该为彭某与被告共有,被
告有权处分其所有的份额,但共有人彭某有优先购买权。
本案应该将房屋共有人彭某追加为第三人参加诉讼,如第彭某主
张优先购买权,且同意以相同价格购买房屋,主张合同无效时,人民法院应当予以支持。如彭某不主张优先购买权,本案关键是认定被告是否欺诈,原告是否重大误解。被告在签定合同钱,已将房产证复印件给原告审查,原告在审查后才与被告签定合同。虽然复印件比较模糊,但可以看出共有人栏上是有名字的,可以推断出此房屋是共有的,故原告以被告欺诈至原告重大误解为由要求撤销合同是不成立的。
篇三:合同诈骗案
王新明合同诈骗案[第1020号]——在数额犯中,行为既遂部分与
未遂部分并存且分别构成犯罪的,如何准确量刑
作者:最高人民法院发布日期: -08-30