房屋转租合同纠纷

【案例】2007年1月20日，被告郑某租赁冯某位于闵行区1间门面房1至2层经营鲜花。双方约定：年租金11600元，一年一次付清，房屋可连续租赁3年（至2010年1月20日到期），租赁期间双方均不能转租房屋。2009年5月，原告陈某得知被告郑某要转租房屋，就找到郑某，在双方协商时，王隐瞒了房屋不能转让的事实。5月24日，被告以44000元价格将房屋转让给原告。被告向原告出具“暂收到陈某交来转房押金肆万元整，下欠肆仟元1个月后交清”收条1张。下欠4000元款原告陈某陈述在不到一个月内分2次各2000元付清。被告郑某陈述，当时收到现金40000元，下欠4000元至今未付。双方对此各持己见，但都无证据证实其主张。原告转租房屋经营5个多月，至2009年10月，由于其它原因不能经营生意时，就在门店外挂出“此房转租”招牌，当房主冯某发现招牌，才得知郑某已将房屋转租。在租赁合同期满后，房主冯某要求收回房屋未果，于2010年元月27日将陈某、郑某起诉至法院，要求二人返还房屋。陈某认为给其造成经济损失的责任都在于郑某，在多次找郑某要求返还转房押金不成的情况下，即向法院提起诉讼，要求郑某返还押金36500元（44000元扣除实际使用房屋7个月另26天的租金），并赔偿经济损失5000元。

判决：

法院经审理后认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。被告郑某隐瞒房屋不能转租的事实，将房屋转租给原告，属无效民事行为，对此应承担返还财产、赔偿损失的民事责任。原告陈某要求被告郑某返还转房押金36500元并赔偿经济损失5000元，因其未提供相关证据证实其已付清下欠款4000元，亦未举证证实其有其它经济损失，故该诉讼请求的合理部分，本院予以支持。被告郑某提出收取原告40000元不是房屋租金，是转经营花店的押金，包含店内添置的实物、存货等，因未向法庭举证证明其主张，故其辩解理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条之规定，判决如下：

一、被告郑某于判决生效后10日内返还原告现金32400元并按同期银行贷款利率计算利息（自2009年5月24日起至还清欠款时止）。

二、驳回原告的其它诉讼请求。

如被告未按判决指定的期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

根据李海波律师分析，本案是典型的房屋转租合同纠纷案件。被告郑某与房主冯某的房屋租赁合同合法有效，并约定不得转租。而郑某未经冯某同意擅自将其承租的房屋转租给次承租人陈某，根据《合同法》第二百二十四条之规定，出租人冯某行使了合同解除权，解除了其与承租人郑某的房屋租赁合同。由此造成了被告郑某与次承租人陈某之间的房屋租赁合同无法继续履行，给善意第三人陈某造成了相应的经济损失。

对于本案中法院认定被告将房屋转租给原告的行为为“无效的民事行为”，李海波律师持有不同的观点。目前，理论界对于未经出租人同意的转租合同的效力存在一定争议，主要表现为合同无效论，合同效力待定论和合同有效论等不同观点。我个人支持合同有效论。首先，转租合同并非出租合同的从合同，其具有独立性。其次，《合同法》第二百二十四条并未否认转租合同的效力，而是明确了出租人的合同解除权。同时，本案中的转租合同也不符合《合同法》第五十二条中合同无效的几种情形。最后，只有认定转租合同有效，才能更好的维护作为善意第三人的次承租人的合法权益。因此，将本案中的转租合同认定为有效的合同更为合适。

如果认定本案中的转租合同有效，那么一方面，因为被告郑某故意隐瞒房屋不能转租的事实，根据《合同法》第五十四条之规定，该合同为因欺诈而可撤销的合同，法院可以根据原告的请求撤销该合同。另一方面，因为被告自身的过错导致转租合同无法继续履行，合同目的无法实现，根据《合同法》第一百零七条之规定，被告郑某应当承担相应的违约责任。如果因合同违约造成原告经济损失，被告郑某应给予相应的赔偿。

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