发项 目在 资金投入及回收、人力资源配备、开发运营等 方面
作 出全 面 评 估 ，从 而 评 价 拟 开 发 项 目是 否符 合 本企 业 投 资 开
（ ） 一 市场及项 目调研阶段
这 里所 提 的市 场 调 研 是 一 个 广 义 的概 念 ， 它 的 内容 不 但
发标准 ，为项 目投资决策提供可靠的依据 。 二、房地产项 目的投资决策分析的特点
整 个 过 程 中 所 占的 时 间 虽然 相 对 较 少 ，但 是 它 关 乎 项 目开 发
的成 败。
调研结束后形成调研报告 ，并 由各专业部 门组成 团队进行产
品定 位 分 析 。 （ ） 二 规划 方 案设 计 阶段
（ ） 二 重要 性 由于 房地 产 项 目建 设 周 期 长 ，资 金投 入 大 ， 因而 投 资 风
财务分析必须考虑资金的时间价值 ，充分利用 内含报酬率和
净 现值 反 映投 资 的动 态效 益 。
（ ） 五 提高风险分析能力 ，加强风险防范意识 对房地产项 目运营中的不确定性 因素进行分析 ，正确评 价项 目的风险 ，可 以减 少项 目投资决策的盲 目性和 失误。这
样 也 有 利 于 在 项 目运 作 前 期 制 定 出多 套 方 案 以 规避 宏 观 环 境
测 ，必要 时还要进行一些条件的设定 ，这本身也是一个预测
分 析 的过 程 。
（ ） 四 指导性 投资决策分析所形成 的各类指标和开发建议是后续项 目 开发运作 的指导 ，为接下来项 目开发计划的编 制提供 了可靠
等。收入类 的主要为销售 收入 、租金收入等 ；税金类的主要
包 括 营 业 税 、土 地 增 值 税 、 城 建 税 、 教 育 附 加 税 、 所
高 低 。总 之 风 险分 析 的 方法 很 多 ，房 产 企 业 应 该科 学地 提 高
指导性文本 ，并规范相关岗位职责 ，做 到每次市场调研任 务
清 晰 ，职 责 明确 ；其 次 ，提 高调 研 人 员 的 专 业 素质 ，通 过 人
掌握信息是进入市场 的先导 ，而市场调研是获取信息的 主要途径。所 以房产企业若想在激烈的竞争中取 得成 功 ，就
必 须 要 注 重 市 场 调 研 ，建 立 起 规 范 化 的 市 场调 研 机 制 ，是 开
展投 资决策 分析工作 的基础。建立规范化的市场调研 机制 ，
首 先应 该 建 立 起 ～ 套 完 善 的市 场 调 研 流 程 ，形成 调 研 工作 的
关成 本、售价 、收益率 、工期 、销售周期等 因素 的变化作敏
感 性 分 析 和盈 亏 分 析 。
庸置疑地 需要设计 师充分领 会这一阶段 的设计意 图，并用心 地对 项 目进行剖析挖掘 ，设计 出既符合市场定位 ，又具竞争 力的规划方案。这样 才能使后续 的分析工作落到实处 ，才能
（ ） 四 综合分析论证阶段
资 金 成 本 的 高 低 直 接 影 响 最 终 利 润水 平 ，所 以房 地 产 项 目的
没有进行系统的投资决策分析 ，而是凭借企 业领 导人 的个人 才智 ，有一定的碰运气成 分。这不是长久之计 ，特别 是随着
市 场 竞 争 的 日益 加 剧 和 规 范 化 企 业 的 不 断 加 入 ， “ 气 ” 的 运
数 量 计 算 用 数 字 和 指标 对 目标项 目进 行 分析 和 评 价 。但 定 量 分析 的结 果 往 往 会 忽 略 政 策 环 境 、 市 场环 境 ，以及 其 它无 法 定 量 化 因素 的 变化 给 目标 项 目带 来 的 潜 在 机 会 和威 胁 ，所 以
四、房地产企业在进行项 目投资决策分 析时应注意 的几 个方面 （ ） 一 重视项 目投资决策分析工作 ，组建专业 团队 中国房地产业经历 了近二十年 的风风雨雨 ，在取 得许 多
标 、 用 地情 况 、 周边 配 套 、 以及 竞 争 楼盘 等进 行 调 查 研 究 。
房地 产 的投 资决 策分析 是项 目开发前 期的一项 重要 工
作 ，这项工作 是在项 目开工 建设 之前进行的一项系统 工作 ， 也 是 房 地 产 项 目开 发 运作 最 先行 的一 项 工 作 。 它 在 项 目开 发
（ ） 期 性 一 前
包括 了房地产市场宏观发展趋势 ， 目标城市的商品房供 需状 况、土地市场状况、房价及租金情况 、新建商品房及二手房 情况、房地产开发水平、消费观念和 习惯等 方面 ，还包括 了 国家调控及地 方政策情况 ，目标城 市的城市规划情况 、税收 政策、开发成本等 方面。项 目调研是指对 目标项 目的规划指
图、鸟瞰图 ，建筑 单体 的户型设计和建筑风格 ，场地 内外交
通 组 织 设 计 ，初 步 景 观布 局 ，经 济 技 术 指 标 等 等 。 针 对 投 资
为后续 的各项开发工作提供有力的保障。而房地产开发项 目
决 策一旦 失误不但浪费大量的人力、物力、财 力，加重企业
债务 负担 ，给开发商带来致命性打击 ，而且还 会导致银行贷
成 分将越来越 少 ，科学 、系统地开展房地产项 目投资决策分 析 才是正道。所 以对于现代房地产开发企业 来说 ，重视项 目 的投资决策 分析工作 ，组建专业团队开展至关重要 ，也是 降
低 企 业 开 发 风 险 ，提 高 开 发 效 益 的 有 效 途径 。 由 于房 地 产 项
和 区域市场变动所带来 的投资风险。我们 可以通过概率 分析
定 的 企 业 。 在 这 方 面 我们 同样 要进 行 综 合 分析 论 证 ，主 要 是
分析企业各方面的资源状 况和 目标项 目的匹配度 ，可从企业
的 开 发 模 式 、 融 资 能 力 、 人 力 资 源 配 备 等 方 面 进 行 分 析 论
证
定量 分析建立在大量技术性数据 的基础上 ，通过 明确的
等 ；还 有各项利润指标、利润率指标等。在此分析基础上进
一
步进 行现 金流 量 分析 和 财 务 平 衡 分析 ，并 对 开 发 项 目 的相
投资决策分析 中的规划方案设计 工作 非常重要 ，虽然这
个 阶 段 的 设计 很 多 内容 还 都 停 留在 概 念 设 计 层 面 ，但 还 是 毋
理 、财 税 金 融 等 知 识 领 域 ，这 就 决 定 了 这项 工作 必须 要 由 各
专业部 门组织专业人员共同参与才能有效开展。
（ ） 重市 场调 研 ，建 立起 规 范化 的市 场调 研 机 制 二 注
开发项 目经济利润带来 的影响 ，使我们 对开发项 目的风 险有
更加 全 面 的 了解 ：也 可 以采 用 层 次分 析 法 （ Ｈ Ａ Ｐ）将定 量 与 定 性 的指 标 结 合 起 来 对 项 目进 行 全 面 的 风 险评 估 分析 ：也 可 以通 过 模 糊 综 合评 价 法 （ Ｃ 对 房 地 产 投 资 的多 项 目进 行 Ｆ Ｅ）
总投资估算 ，预 测项 目总销售收入 ，对项 目的各项经济指标 进行评价和分析。经济效 益测算主要涉及的经济指标 。成本
类有 ：土地成本 ，包括土地费用 、土地契税、配套费等 ；开
发成本 ，包括前期工程费、建安造价 、附属工程费等 ：开 发
期 间费 ，包 括 管理 费 用 、财 务 费 用 、营 销 费 用 、 不 可预 计 费
法和决策树 的方法来分析在不同 的房地产市场景气程度下开 发项 目不 同期望收益的大小 以及其出现的可能性大小 ，从而 更科学地评价项 目的经营风险 ；可以利用盈亏分析和敏感性
分 析 的方 法 来 分 析 不 同 的 销 售 效 果 、成 本投 入 、开 发 周 期 给
目投 资决策工作所涉及 的专业知识非常广泛 ，涵盖了政策法 规 、市场 营销 、规划设 计、建筑 成本 、工程 技术 、投资 管
投资决策 中风险分析的能力，加强风险防范意识。 （ 作者单位 ：银亿房地产开发有 限公司 ）
才 引进和 内部培训等 方式培养知识面宽、专业能力强的调研 人 员 再次 ，拓宽信息渠道 ，除 了实地 考察 外 ，通过 网络、 媒体 、业 内等渠道拓展信息来源。必要时可 以借助有关咨询
房地 产 项 目投 资 决 策 分 斩
■ 郭 宏彬
一
、
房地产项 目投资决策分析的概念及特点
的依据 ，也是后续 项 目开发运营过程中进行控 制和合理纠偏
的依据 。
房地产 项 目投 资决策 分析是指 在房地 产项 目投资开 发 前 ，对拟开发项 目有关的市场 、技 术、经济 、财务等方面进 行细致的调查与研究 ，根据 可能采用 的各种规划设计方案进 行深入的经济分析和比较 论证 ，对项 目建成后的经济效益进
经 验 的 同时 ，也 有 很 多 的 教 训 。在 实践 运作 中 ，很 多项 目并
定量分析必须辅 以定性分析作指 导。另外 ，项 目投 资决策分 析在进行静态经济评价 的同时 ，还要进行动态经济评价 。静
态分析得来 的投资收益率和投资回收期忽略了资金 的时间价
值 ，由于房地产投资的 回收期长且大量的资金来 源于贷款 ，
（ ） 持 定 量 分 析 与 定 性 分 析 ，动 态 分 析 与静 态 分析 四 坚 相结 合 的 分析 方法
我们往往面临的不是单个项 目的投 资机 会 ，而是 多个项 目投 资机会选择 的局面。在这种情况下 ，我们还 必须通过 一些综 合分析论证的方法来确定 多项 目的优劣性排序 ，同时对开发 项 目的风险进行评估 ，常用的方法有要 素比较法和模糊综合 评价法。另一方面我们还 要进一步 分析企业 自身 的情 况，考 察企业介入 目标项 目是否合适 ，不是所 有好 的项 目都合适特
行 合 理 的预 测 和 评 价 ，并 进 一 步结 合 企 业 的 实际 情 况 对 拟 开