银行阶段性担保合同
阶段性担保－开发商的陷阱
房地产按揭中，国内的银行大多要求开发商与银行签署一个“按揭合作协议”，并要求开发商作为担保人也在小买家的借款抵押合同上签字。“按揭合作协议”和借款抵押合同上涉及开发商的条款内容都是要求开发商为银行提供阶段性担保。担保的时间自借款抵押合同生效起至银行拿到其他权利证明并且开发商办妥大产证止，有的甚至写到小买家取得小产证。
这个阶段性担保看似很正常，时间也很短，其实其中隐含开发商的巨大风险。所谓阶段性可能并非阶段性的，而是开发商要一直担保下去，直至贷款还清。
以下是一起真实的案例：
开发商为深圳某房地产公司，按揭银行为某银行深圳分行。某小买家与该银行签订了《楼宇按揭借款合同》，借款期限：xx年7月至2032年7月。开发商在《楼宇按揭借款合同》上签字，提供阶段性担保。合同约定保证责任至“办妥”其他权利证明及小产证。xx 年8月，已经“办妥”小产证及其他权利证明，按照合同约定，阶段性担保责任应该此时结束。至xx年底，借款人累计拖欠借款本息3
期。银行要求开发商在抵押物价值之外承担连带保证责任，诉诸深圳市罗湖区 __，法院判决支持银行的诉讼请求。
法院判决的法律依据是《最高 __关于适用若干问题的解释》第32条。该条内容是：保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限的，视为没有约定，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。
按照司法解释及法院的判决，即便开发商和银行约定了承担阶段性担保的时间，不论是写到“办妥大产证”或者“领取小产证”，均属于“保证期间早于或者等于主债务履行期限”的情形。在此情况下，法院视之为“没有约定”，认为开发商的担保责任到小买家的借款抵押合同所规定的贷款还清之日起6个月。
至于各方对该判决本身的争论，在此不再评说。对开发商而言，对阶段性担保的风险和责任需要重新评估了。
对开发商来说，最好还是不提供阶段性担保。实践中，银行对于一些资信状况比较良好的开发商是可以不要求提供阶段性担保的，而一些境外银行则比较少要求开发商提供阶段性担保。但是，开发商出于商务上的原因，有时只有考虑阶段性担保。如果确实有此必要的时候，则必须采取一些对策。对此，我们华益律师事务所通常建议客户
所采取的对策主要有：对阶段性担保设定条件，构成附条件的担保合同；将阶段性担保解释为债权和抵押权的转让。
阶段性担保费
问：我委托中介公司办理贷款业务，中介公司向我收取阶段性担保费。请问什么是阶段性担保费，这笔费用一定要缴吗？
地下车位是否单独发产证
问：去年，我在买一套预售商品房时，出于投资目的还买了小区两个地下车位。当时，开发商说每个地下车位均可单独办理产证。谁知，今年四月交房后，开发商说只能将车位登记在我房屋的小产证上，不能单独办产证。请问，开发商的说法正确吗？
答：根据目前的有关规定，商品房附属地下车位不单独办理产证。其中，若地下车位是与商品房一并购买的，或者是在业主拿到商品房小产证之前购买的，地下车位的车位号、面积等情况应在办理商品房小产证时一并在小产证附记栏内注记若购买商品房并拿到小产证后，业主再购买地下车位的，则应由房地产登记部门在商品房小产证附记栏内加注地下车位的车位号、面积等情况。
“抵押贷款”与“阶段性担保”比较
完全抵押贷款程序
1、申请人填写贷款申请书，提交有关资料；
2、资料初审，房产评估；
3、贷款审批：申请人开立专用存款账户，存入购房首付款；出具《贷款承诺书》；
4、签订《购房抵押贷款合同》并办理公证及房产过户、保险、抵押登记等手续；
5、银行发放贷款，划拨购房款；
6、借款人按月还款付息，本息结清后注销抵押登记。
阶段性担保程序
1、第一、二、三步同完全抵押贷款申请程序；
2、申请人、银行、担保机构签订《个人住房借款合同》并办理公证及房产过户、保险等手续；
3、银行发放贷款、划拨购房款；
4、办理房产抵押登记，取得他项权利证明后，解除阶段性担保责任，借款人按月还款付息，贷款本息结清后，注销抵押登记。
二者不同的是在“抵押贷款”的第四步和第五步，抵押登记在先，银行拨款在后，而“阶段性担保”第三步和第四步是银行拨款在先，抵押登记在后，这种程序上的相反性完全决定了出售方在什么时间段里拿到自己的房款
北京市住房贷款担保中心与林晖担保合同追偿权纠纷一案
当事人:法官:文号:（xx）海 __28534号
原告北京市住房贷款担保中心，住所地北京市海淀区北四环西路56号辉煌时代大厦西座7-8层。
法定代表人汪平华，主任。
委托代理人聂磊，北京市经纬律师事务所律师。
委托代理人张颖利，北京市经纬律师事务所律师。
被告林晖，男，1963年7月25日出生，汉族，住北京市海淀区学院路38号北京宿舍19号楼15层2号。
原告北京市住房贷款担保中心（以下简称担保中心）与被告林晖担保合同追偿权纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员杨靖独任审判，公开开庭进行了审理。原告北京市住房贷款担保中心委托代理人聂磊到庭参加诉讼。被告林晖经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告担保中心诉称：林晖为购买北京中鸿天房地产有限公司（以下简称中鸿天公司）开发的位于北京市朝阳区建国路179号现代城3号楼0610的房产，向中国工商银行北京市崇文支行（以下简称崇文支行）申请个人住房贷款。崇文支行与林晖、中鸿天公司三方于1999年8月17日订立了编号为1999年崇房个借贷字990139号个人住房借款合同（以下简称借款合同）及个人住房借款抵押合同（以下简称抵押合同）、个人住房借款保证合同（以下简称保证合同）。该合同约定，崇文支行向林晖提供个人住房贷款107万元，贷款期限10年，自1999年8月19日至xx年8月19日，贷款月利率5.025‰，林晖