合同法案例分析
原告：李某
被告：徐某
被告：江苏某房地产销售有限公司，法定代表人： ，董事长。
一、案情陈述
原被告三方于2012年6月6日签订了房地产买卖中介合同，约定将被告徐
某位于南京市xxx街xxx号xxx幢27室房屋出售给原告，约定由被告某房产公
司为买方代办产权证和房屋交付，为卖方代办产权转移和房屋交付。三方在合同
所附的付款约定中约定如甲方（即被告徐某）无法办理一手房产证资料，退还乙
方定金壹万元整。签约当日，原告分别向被告徐某支付了定金10000元，向被告
某房产中介支付了中介费4000元。
在签约时，被告徐某并未取得房屋所有权证及土地使用权证。被告徐某于
2013年2月5日取得房屋所有权证，至起诉时仍未取得土地使用权证。原告因
两被告无法为案涉房屋办理土地使用权证，因而无法落户而与两被告交涉，并且
在被告徐某通知原告办理房屋所有权转移手续时不予配合，后被告徐某将该房屋
出售给第三人并办理了房屋所有权转移手续，原告诉至法院。
案件来源：真实案例（2013）玄孝民初字第231号判决
二、诉讼请求
1.被告徐某双倍返还定金20000元，被告某房产公司退还中介费4000元。2.
由两被告承担本案诉讼费用。
三、判决结果
（一）被告徐某于本判决生效后十日内退还原告李某支付的定金10000元。
（二）被告江苏某房地产销售有限公司于本判决生效后十日内退还原告李某支付
的中介费4000元。
（三）驳回原告李某的其他诉讼请求。
四、法律关系
本案主要涉及的是原被告之间房屋买卖合同法律关系。
五、其他法律关系
某房产公司与原告之间的居间合同法律关系；
不动产管理部门对于案涉房产的行政管理法律关系。
六、争议焦点
（一）法院归纳
1．对于合同中约定的“房产证资料”是否包含土地使用权证？
2．谁应承担合同无法履行的责任？
（二）我的观点
1. 对于合同中约定的“房产证资料”是否包含土地使用权证？
2. 谁承担合同无法履行的责任？
3. 为何法院没有适用《担保法》定金罚则，支持原告2倍定金的请求？
七、自己的看法
（一）对于合同中约定的“房产证资料”是否包含土地使用权证？
首先，我国采“房地一体”主义，根据实践经验，除有明确约定以外，房产
证资料应当包含土地使用权证，除非合同明文约定排除土地使用权证。另外，虽
然行政法有约束性规定，但在民事活动中，房产买卖不包含土地使用权证的办理
并不影响房屋的转让。
其次，合同法第三十九条规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的
一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对
方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”如
果提供格式条款的一方未尽提醒义务，则格式合同中载明的加重对方负担的条款
无效。由于原被告签订的合同为格式合同，不办理土地使用权证会对原告的利益
造成重大损害。因此，被告有义务在合同文本中明示，并在签订合同的过程中及
时告知。而合同文本中并无此明示规定，而且被告没有证据证明已经对原告进行
口头告知，原告主张对此事不知，被告没有证据证明原告已经知晓。虽然被告提
出从价格上可以推定原告知道不包括土地使用权证，但是由于在存在格式合同的
交易中，提供格式合同的一方实力比较强大。因此，法律上对弱者权利有所偏向，
所以仍然由于被告未能举证证明已经告知而使被告承担不利后果，在导致原告利
益受损的情况下，责任应由格式合同提供方承担，可推定为其未进行告知。所以
应理解为合同并不包含不为其办理土地使用权证的内容，合同约定的房产证资料
包含土地使用权证。
综上，为原告办理土地使用权证是被告的义务，而且在双方办理房产过户前
就应当完成。
（二）谁承担无法履行的责任？
根据上文的分析，被告有义务为原告办理土地使用权证，而被告却在要求原
告办理房产过户的时候未能为原告办理土地使用权证，未能办理土地使用权证是
影响原告合同目的达成的重大事宜，由于被告违约在先，原告实际是在行使先履
行抗辩权，《合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先
履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符
合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”其有权拒绝与被告继续履
行合同进行房产过户，原告的行为不属于违约，而被告应当承担违约责任。
先履行抗辩权的构成要件：第一，须双方当事人互负债务；第二，双方债务
须有先后履行顺序；第三，先履行一方未履行债务或其履行不符合约定。本案的
难点在于明确权利义务履行的顺序，这需要根据合同进行整体理解，加之正常的
交易习惯进行判断。笔者认为，在本案中，被告为原告办理土地使用权证属于前
置性的义务。或者退一步说，即便不一定前置性实现，但是起码要确保可以实现，
这是一个前提。
关于这一点，也存在争议，也有人将本案中原告的拒绝行为理解为不安抗辩
权。所谓不安抗辨权，是指在有先后履行顺序的双务合同中，应先履行义务的一
方有确切证据证明对方当事人有难以给付之虞时，在对方当事人未履行合用合同
履行提供担保之前，有暂时中止履行合同的权利。按《合同法》第六十八条规定，
先给付义务人有确切证据证明后给付义务人的履行能力明显降低，有不能为对待
给付的现实危险的，有权中止履行。所谓中止履行，就是暂停履行或者延期履行，
履行义务仍然存在。在后给付义务人提供适当担保时，应当恢复履行。此处所谓
适当担保，既指设定担保的时间适当，更指设定的担保能保障先给付义务人的债