物业知识教材：物业管理合同
物业知识教材：物业管理合同
物业管理合同作为界定物业委托方和受托方权利、义务的法律文件，对规范双方的行为和处理物业管理过程中的纠纷有重要作用。物业管理合同的内容应围绕管理业务由双方经反复协商一致后签署，合同一经签署即具有法律效力，双方应排除障碍努力执行。
一、物业管理合同的概念与作用
(一)物业管理合同的概念
物业管理合同是用以标明或界定某物业小区(大厦)的管理业务和责任权利的法律文书。是由小区(大厦)的业主管理委员会在选定(决标)将小区(大厦)的物业管理业务委托给某物业管理公司的基础上，由双方签定的，旨在明确双方的权利与责任。物业管理合同与物业管理公约有联系也有区别。其联系在于：物业管理合同与物业管理公约都是围绕物业管理内容，用以界定双方的权责与义务。其不同在于：在对象上不同，物业管理合同的甲方是业主的整体或抽象的业主即业主管理委员会，而物业管理公约所面对的是业主的个体或具象的业主：在侧重点上不同，物业管理合同着重于委托管理的业务本身如物业管理的范围、内容及委托管理的形式；而物业管理公约则着重于用契约的形式约定业主的行为，以形成物业小区(大厦)内的良好秩序，使公共利益得到保证。
(二)物业管理合同的作用
一是用合同的形式清楚地界定、明确委托方和受托方的权利、责任和义务。将需要管理的小区(大厦)的管理范围、内容、服务深度和委托管理的年限等基本内容等以法律文件加以明确；二是为实施物业管理过程中双方出现的大的争议和纠纷提供调解、仲裁直至诉讼的基本依据；三是在约束物业管理公司的经营行为和管理行为的同时，对业主管理委员会也提出要求，实现了委托方和受托方的权、责、利对等。从而有利于最大限度地发挥物业管理公司的积极性，有利于良好的人居、办公环境的营造。
二、物业管理合同的内容
物业管理合同的内容与格式通常包括以下四个方面：
1.合同正文：说明委托管理物业的名称、规模、坐落的地理位置；定义和解释；订立合同的日期、地点；合同双方的名称、法人代表及地址等。
2.合同正文：是合同的主要部分，主要说明委托管理(标的)的业务范围、内容(深度)、合同双方的权利、责任、义务等。
具体包括：委托管理(标的)的范围与内容；管理形式与期限；合同双方的责任、权利与义务；管理费用、相关费用及其支付方式；违约责任与索赔；不可抗力的界定及由此带来的损失与责任的分摊；双方互相协作事项；合同的期限与合同的终止；合同的纠纷与仲裁等等。
3.合同的结尾：说明合同使用的文字、生效日期；合同的正、副本份数；合同适用的法律或法律体系；双方的法人代表(物业的发展商或管委会代表)签字；及合同经公证机关公证等。
4.附件：说明本管理项目的一些特殊条件、特殊要求及在通用合同格式中未能详细说明的内容。此外，还应包括委托管理的小区(大厦)的平面图；设施、设备清单；有关情况和指标的说明等。
三、物业管理合同的签署与执行
(一)物业管理合同的签署
物业管理合同的签署一般都是小区(大厦)的业主管理委员会在招标决标或选定(选聘)物业管理公司之后，在双方谈判磋商、达到基本一致的基础上签署的。双方应本着求同存异的原则，围绕物业管理业务的方方面面，从主要款项到具体细节进行研究和磋商。对合同中的每一条款反复琢磨，在确切搞清所有条款涵义的前提下，选择合适的时间和场合正式签署。
对合同中存在疑义的条款，要认真辨析或请对方给予清楚的解释，必要时请有关的法律顾问协助谈判和签约的过程，以确保自己的利益不被对方用合同堂而皇之地套住。
(二)物业管理合同的执行
物业管理合同一经双方签署即具有法律效力。当事人应认真执行。要恪守和履行合同中规定的相关的权利和义务。在执行中遇有一方无故或借故不履行合同的(如拖欠、迟付管理费用或其它费用；对物业管理不够尽责，维修、消防等不到位而引发事故的)要依合同向对方追究违约责任及要求对方承担由此而造成的经济损失。依照协商、调解、仲裁直至诉讼的程序寻求法律的帮助和解决。对遇有不可抗力而影响管理行为实施或造成经济损失的，要依照合同中关于不可抗力的界定及不可抗力发生所带来损失责任的分摊的相关条款执行。如合同中未含上述条款则由双方根据实际情况协商解决。
附物业管理合同示例：北京小区物业管理合同
甲方(委托方)：住宅区业主管理委员会
乙方(受托方)：物业管理公司
为加强住宅小区物业管理，保障区内房屋及公用设施的正常使用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、文明的居住环境，经双方协商同意签定本委托管理合同，以便共同遵守。合同事项如下：
一、委托管理范围及内容
(一)甲方将位于区路(街)的住宅区范围内的物业委托给乙方实行统一管理，综合服务，
承包经营，自负盈亏。
(二)管理事项包括：
1.房屋的使用、维修、保养；
2.区内公共设备、设施及场所(场地)的使用、维修、养护和管理；
3.清洁卫生；
4.公共生活秩序；
5.文娱活动场所；
6.便民服务网点及住宅区内所有营业场所；
7.车辆行驶及停放；
8.住宅区档案、资料管理；
9.政策规定由物业管理公司管理的其它事项。
二、委托管理期限
双方商定委托管理期限为自年月起至年月止。
三、双方责任、权利、义务
1.甲方依照住宅区条例如本合同将住宅区委托乙方实行物业管理；
2.监督乙方对公用设施专用基金的合理使用，并按公用设施专用基金管理办法拨付给乙方；
3.向乙方提供管理用房平方米，按廉租房标准收取租金；
4.负责向乙方提供本住宅区工程建设竣工资料，并在乙方管理期满时予以收回；
5.甲方不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动；
6.对乙方的管理实施监督检查，每半年一次考核评定，如出现乙方管理不善造成重大经济损失，有权终止合同；
7.负责依据国家有关规定确定本住宅区的管理服务收费标准；
8.委托乙方对违反住宅区条例及业主公约(物业管理公约)的行为进行处理；必要时以停水、停电、停暖等措施对无故或借故不交纳有关费用或拒不改正违约行为的责任人进行催交、催收；
9.协助乙方做好宣传教育、文化活动和物业管理工作；
10.政策规定由甲方承担的其它责任。
(二)乙方责任、权利、义务
1.根据有关法律、法规、结合实际情况，制定本住宅区物业管理办法；
2.遵守各项管理法规及合同规定的责任要求，根据甲方授权，对本住宅区物业实施综合管理，确保实现管理目标、经济指标，并承担相应的责任，自觉接受甲方的检查、监督；
3.根据住宅区内大、中修的要求制定维修方案，报甲方审议通过后，从公用设施专用基金中领取所需要的维修费；
4.接受甲方对管理过程中财务账目的监督并报告
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