不动产登记的绝对效力能否对抗他人
方沈龙
[案情]
甲误将自己的一处房产登记为其友乙所有，至出卖其房产于丙时方才发现。因房产证上的
所有人为乙，房管部门不准予过户登记给丙。为顺利过户登记，甲、乙、丙三方协商，由丙分
别与甲、乙签订两份同样内容的房屋买卖合同，同时乙承诺放弃对丙的价款请求权。后因乙经
商不善，乙的债权人丁通过诉讼取得执行依据后，请求法院强制执行乙的财产未能清偿，遂以
乙放弃对丙的到期债权为由向法院提起撤销权诉讼，要求法院撤销乙放弃对丙债权的行为。

[分歧]
就本案如何处理有两种意见：
第一种意见认为，房屋为不动产，不动产的登记具有绝对效力。因而，无须审查房屋的实
际权属，应当直接按照房产证上所记载的，认定登记名义人为权利人，进而认定乙放弃自己债
权承诺行为有害于其债权人丁的债权实现，故法院应当支持丁行使撤销权的请求。

第二种意见认为，不动产登记的绝对效力是针对善意第三人而言的，而债权人丁不属于善
意第三人。在不涉及善意第三人的实际权利人与表征权利人之间，登记的效力是可以经实际权
利人的举证予以否认的。因此，本案中不动产登记的效力不具有绝对性。应该从事实出发，通
过甲的举证证实其才是房屋真正的所有权人，乙对房屋不享有任何权利，则乙放弃所谓的债权
就不应为其真正享有的债权，也就谈不上是否对债权人丁造成损害的问题，进而丁的撤销权行
使之诉应予以驳回。

笔者赞同第二种意见。
[评析]
本案表面上为撤销权纠纷，实际上主要争议集中于不动产登记的效力问题。也就是说，不
动产登记簿是否具有绝对的证据效力或者说丁的利益是否受到公信原则保护的问题。

应该说，公信制度仅仅适用于权利人和围绕该不动产与之发生交易的当事人之间的关系，
这种关系可以称之为外部关系。而在登记记载的权利人与对该权利提出异议的当事人之间产生
产权争执时，双方是就实质的法律关系的存在及其内容发生了争议，所以双方的关系可以看成
是内部关系。对于这种内部关系可以适用确认产权的规则，但不能适用公信原则。

对于本案，丁、乙之间的争议不是对涉案房屋进行交易的双方当事人之间发生的，是在丁
和乙之间完成其他交易后，因乙没有能力偿付货款，丁为讨债而在房屋登记是否发生错误、乙
是否为房屋真正权利人等问题上发生的争议。对于这种争议，不能适用不动产登记善意第三人
保护规则。因此本案中，法院应审查房屋的实际权利权属，如果当事人能通过举证证明甲为房
屋的实际权利人，则不存在所谓乙放弃其到期债权的情况，法院应驳回丁的诉讼请求。
其实，根据我国物权法的规定，在甲的房屋错误登记到乙的名下后，双方完全可以采取变
更登记的方法更改不动产登记簿的记载事项，将房屋产权人改为甲，并进而完成甲和丙之间的
过户登记。