发表时间:2010年09月23日 关键词:居间协议

上海-闵行区
李仁正

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摘要
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（本文作者：上海欧瑞腾事务所地产金融部主管李仁正更多详情请见：上海房地产法律网 咨询电话：158******** 邮箱：renzhenglee@）
张先生、王女士是夫妻关系，张先生是李阿姨的儿子，早年他们三人共同出资购买了一套位于普陀区白玉路上的房屋一套，房地产权证上登记的权利人为张先生、王女士、李阿姨三人。2009年6月份，三位房地产权利人想把房屋卖掉买一套比面积较大的房屋，所以就把房屋委托一家中介公司出售。2009年7月初经过中介公司的居间介绍，张先生与刘先生签订了一份居间协议，并且收取了刘先生5万元定金，但是只有张先生一人在居间协议签字，收据也是张先生一人签字。协议约定30天内双方签订上海市房地产买卖合同。后来由于房价一直上涨，所以张先生就萌生了毁约的念头，所以在30天尚未到期的时候通知刘先生由于自己的母亲李阿姨不愿意出售房屋，居间协议李阿姨未签字所以是无效的，只愿意返还50000元定金，不愿意双倍返还。
李仁正点评：
上述案例比较典型的代表了目前房价上涨的趋势下，因不诚信而发生的居间协议纠纷，上述纠纷特点就是签订居间协议的人并非是全部产权人，那么这样的居间协议是否有效呢？对此一直有很多争论，造成很多购房人误解，笔者结合法院判决和办案经验在此予以澄清。
首先要肯定的是居间协议依然是有效的合同，但是该合同的效力仅仅及于签订居间协议的人，而不是及于未签字的产权人。
理由如下：
居间协议和房地产买卖合同是两种不同性质的合同，居间协议的目的是为了在将来某个确定的时间签订正式房地产买卖合同，而房地产买卖合同的目的是变更房屋的产权，所以两者有本质的区别，换句话说居间协议并非以直接改变房屋的产权为目的，所以居间协议并非必须要有所有产权人签字。
我们都知道按照合同法的规定，房地产买卖合同应当要经过全体产权人签字才能生效，或者尽管产权人未签字，但是事后明确追认的合同依然有效，否则合同将因为侵害了产权的合法权益而归于无效。正是因为很多人对于上述观念非常熟悉，所以才导致了很多人产生对居间协议必须也要产权人全部签字才生效的误解。正如上文讲到的一样，居间协议实际上是正式房地产买卖合同的预约合同，目的是预约，目的是限制签字的人应该保证届时签订买卖合同，如果能够届时签订的就是

合法的履行了约定，否则就构成违约，明白了居间协议的性质和目的就明白了为什么居间协议不是一定要产权人签字才生效的道理。
其次，从定金的性质来分析。签订居间协议要收取定金的，这是惯例，那么这个定金到底是做什么用的呢。
从法律上来说定金可以分为五种分别是在担保法理论上,根据定金担保目的的不同,可以将其区分为订约定金、成约定金、解约定金和违约定金。
1、订约定金：订约定金又称为立约定金,是指为担保合同的订立而支付的一定数额的金钱。担保法司法解释第115条规定,当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应双倍返还定金。
2、证约定金：是指以交付事实作为当事人之间存在合同关系的证明的定金。
3、成约定金：成约定金是以担保合同的成立或生效为目的而给付的一定数额的金钱。担保法司法解释第116条规定,当事人约定以交付定金作为主合同成立或者生效要件的,给付定金的一方未付定金,但主合同已经履行或履行主要部分的,不影响主合同成立或生效。该规定所涉及的定金为成约定金,其规定的角度则是当事人未支付定金,而实际履行了合同,此时视为以实际履行行为变更了定金合同,而定金合同实际上因未交付而没有生效。
4、解约定金：解约定金是指以担保合同的解除为目的而支付的一定数额的金钱。担保法司法解释第117条规定,定金交付后,交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除合同。
5、违约定金：违约定金实际就是履约定金,即以担保合同的履行而支付的一定数额的金钱。《担保法》第89条规定,当事人可以约定一方向对方给付定金作为债务的担保。债务人履行债务后,定金应抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应双倍返还定金。
在居间协议中收取的定金应属于上述五种中的第一种立约定金，该定金的担保对象也是将来签订买卖合同，至于签订居间协议的人是否是产权人在所不论。
从上面两点可以看出房地产买卖的居间协议一旦签字就生效，任何一方未能按照约定履行的均应按定金罚则承担法律责任。