10
思考
市场法适用于评估以下资产吗？
专用机器设备
无形资产
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三、基本程序
（一）选择参照物
数量：
三个以上
选择标准：在功能、市场条件、成交时间上
具有可比性
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三、基本程序
（二）选择比较因素
对资产价值影响最大的因素
房地产：地理位置 机器设备：技术水平
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三、基本程序
（三）指标对比、量化差异
31
第二节 收益法
一、基本含义
二、基本前提
三、基本程序
四、计算方法
32
一、基本含义
定义：通过估测评价对象未来预期收益的
现值，来判断资产价值的各种ຫໍສະໝຸດ 估方法的总称。收益年限
预期收益额
评估值
Ri P i i 1 (1 r )
折现率 或资本化率
33
n
二、基本前提
1.被评估资产的未来预期收
益可以预测并用货币来衡量。
38
n
三、基本程序
1.收集并验证资料
39
三、基本程序
2.分析并计算未来预期收益

未来预期值
是客观收益，而非实际收益
净收益=潜在毛收入-空置等造成的收入损失-营运费用 =有效毛收入-营运费用
营运费用=经营管理费+日常维修费+保险费+税金
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三、基本程序
3.分析并计算折现率或资本化率
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三、基本程序
预期收益额
Ri P i i 1 (1 r )
34
n
预期收益的类型
税后利润
净现金流
利润总额
=资产的潜在毛收入 -预计经营管理成本
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二、基本前提
2.资产拥有者获得预期收益所承担的风险 也可以预测并用货币来衡量。
Ri P i i 1 (1 r )
折现率 或资本化率 投资的期望回报率
(2-18)
纯收益在t年以后保持不变
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四、计算方法
（一）未来收益有限期
2、纯收益不等额
（2）纯收益按等差级数变化
1 B n A B 递增：P 2 1 n n r r (1 r ) r (1 r ) 1 B n A B 递减：P 2 1 n n r r (1 r ) r (1 r ) (2-20)
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四、具体评估方法
2、市价折扣法
适用范围：仅在
交易条件方面存在差异，比
如销售条件、销售时限
计算公式：
资产评估价值=参照物成交价格 （1-价格折扣率）
一般来自于评估人员的 经验或有关部门的规定
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例2-1
某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其 中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集 到正常交易情况下的一个案例，该交易资产与待估 设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为 2016 年 6 月，成交价格为 365.2 万元。评估基准日为 2016年8月。 经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将 低于正常售价的30%，则待估资产的评估值为？
4.分析并计算收益期限
42
三、基本程序
5.折现
43
三、基本程序
6.分析确定评估结果
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四、计算方法
（一）未来收益有限期
1、纯收益等额（年金现值，最常用）
A A 1 P= 1 A ( P / A, r , n) n i r i 1 (1+r) 1 r
资产评估价值=参照物成交价格 功能差异修正系数 交易条件差异修正系数 交易时间差异修正系数 ……
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四、具体评估方法
7、价值比率法
（1）成本市价法
资产评估价值=评估对象现行合理成本
（2）市盈率倍数法
参照物成交价格 参照物现行合理成本
企业评估价值=被评估企业相同口径收益额 参照企业市盈率
(2-24)
(2-26)
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四、计算方法
（二）未来收益无限期
1、等额年金法（永续年金）
1-(1+r ) n A 当n 时，P=A 等价于P r r
2、纯收益在若干年后保持不变
(2-14)
Ri A n P + (1+r) i (1 r ) r i 1
复利之和 永续年金
为基准，分别对评估对象和参照物进行打分， 并计算分值比例，再乘以参照物成交价格。
可比性要求较低；应用较为局限。
评估对象价值=参照物成交价格
评估对象分值 参照物分值
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四、具体评估方法
（二）直接比较法
以某一或若干特征直接进行比较，得到基本
特征修正指数或差额，在参照物交易价格的基 础上进行修正。
以某年份为固定基数
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四、具体评估方法
4、物价指数法
环比指数修正法
资产评估价值=参照物成交价格 （1+环比价格变动指数）
资产评估价值=参照物成交价格 环比价格指数
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四、具体评估方法
5、成新率价格调整法
适用范围：仅在 计算公式：
新旧程度上存在差异
评估对象成新率 资产评估价值=参照物成交价格 参照物成新率
直观简洁、便于操作；可比性要求高。
评估对象价值=参照物成交价格 修正指数1…… 修正指数n
评估对象价值=参照物成交价格 基本特征差额1…… 基本特征差额n
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四、具体评估方法
1、现行市价法
适用范围：
评估对象本身具有现行市价 与评估对象基本相同的参照物具有现行市价
股票、债券……
实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值
重置成本评估方法 复原重置成本 更新重置成本
功能成本 线性函数法 功能成本 指数法
各种贬值评估方法
观察法 使用年限法 修复费用法
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（一）重置成本及其计算
比较
生产材料 生产设计规格标准
复原重置成本
原来 原来
更新重置成本
新型 新型
全新资产的特征
适用范围
复制品
特殊用途资产 材料技术没有明显变化
思考：可否采用市场法进行评估？ 若可以，则评估值应该是多少？
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四、具体评估方法
4、物价指数法
定基指数修正法
资产评估价值=参照物成交价格
1+评估基准日同类资产定基价格变动指数 1+参照物交易日同类资产定基价格变动指数
资产评估价值=参照物成交价格
评估基准日资产定基价格指数 参照物交易日资产定基价格指数
n
(2-15)
2、纯收益不等额（复利之和）
Ri P i i 1 (1 r )
n
(2-13)
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四、计算方法
（一）未来收益有限期
2、纯收益不等额
（1）纯收益在若干年保持不变
Ri A P i t (1 r ) r (1 r ) i 1
t
1 1 (1 r )n t
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二、基本前提
被评估资产处于继续使用状态，或被
假定处于继续使用状态。
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二、基本前提
被评估资产的预期收益能够支持其重
置及其投入价值。
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三、评估程序
确定评估对象 搜集历史资料，确定成本构成
确定被评估资产的重置成本
确定各种贬值因素，判断成新率 综合分析，确定评估值
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四、评估方法
重置核算法 物价指数法 功能价值法 统计分析法
功效同等
一般资产
均采用现时价格和费用计算 更新重置成本一般低于复原重置成本
思考：可否采用市场法进行评估？ 若可以，则评估值应该是多少？
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四、具体评估方法
4、物价指数法
适用范围：仅在
交易时间上存在差异，且时
间差异不能过长
计算公式：
资产评估价值=参照物成交价格 （1+价格变动指数） 资产评估价值=参照物成交价格 价格指数
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例2-3
某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，建 筑时间为1989年，位置在某市闹市区，评估基准日为2016年 5月1日。 在待估房屋附近，于2014年12月曾发生过房屋交易活动， 交易价格为 58000 元。2016年居住用房价格与 2014年相比上 升了9.3%。 经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面 积、建造时间、交易条件等方面与待估资产基本相同。
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本章重点 三种评估方法中各项参数指标的基 本含义和计算方法
4
本章难点 三种评估方法中各项参数指标的基 本含义和计算方法
5
第一节 市场法
一、基本含义
二、基本前提
三、基本程序
四、具体评估方法
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一、基本含义
含义
利用市场上
同类或类似资产的近期交易价
格，经过直接比较或类比分析来估测资产 价值的各种评估技术方法的总称。
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四、具体评估方法
3、功能价值类比法
适用范围：仅在
功能上存在差异，比如生产
能力
计算公式：
评估对象生产能力 资产评估价值=参照物成交价格 参照物生产能力
x
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例2-2
某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨，评估基 准日为2016年2月1日。 评估人员从市场上收集到该类设备近期交易的一个案例， 该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。 将待估设备与参照设备进行对比并寻找差异后发现，两 者除生产能力指标存在差异外，其他条件基本相同；从参照 设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳。
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