小产权房问题及解决对策　
喻小倩　
（重庆工商大学融智学院，重庆４０００３７）　

摘要：小产权房是我国政府和社会公众极为关注的社会热点和难点问题，在国内高房价背景下，“小产权房”因其较低的价格受到社　
会的青睐和关注，虽然国土资源部多次严厉地叫停小产权房，但是各地的小产权房市场依然火爆。本文深层次地对“小产权房”出现的原　
因进行分析，并针对这些问题提出了相应的解决对策。　
关键词：小产权房；原因；解决对策　
中图分类号：Ｆ２９３．３１　文献标识码：Ａ　文章编号：１６７４—０４３２（２０１４）一０４—９５－２　

近几年中国城市房地产市场跌宕起伏，全国几乎所有大　中型城市及其近郊都出现了小产权房，成为广大民众普遍关　注的住房问题之一。目前我国法律并未给予小产权房相应的　合法地位，尽管国土资源部以及住房与建设部等部门多次发　布通知，要求停建、售、购小产权房，反复强调小产权房交易　的风险，但是小产权房市场规模却越来越大，屡禁不止。造成　这一现象的原因是多方面的。解决小产权房问题，必须坚持　兼顾国家、集体、农民和购房人等各方利益的原则。　１小产权房的概念及法律性质　所谓的小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未　缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁　发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做小产权房。小产权　仅包括房屋的所有权，是不完全产权，它与大产权的本质区　别在于土地使用权的主体不同，国家发产权证的叫大产权。　而小产权房建设在农村集体土地上，我国法律规定，这类土　地使用权不能出让、转让或者出租用于非农业建设，它没有　产权，因此，小产权房无法受法律保护。　２小产权房问题产生的根源　２．１低廉的市场价格迎合了人们的消费需求，高收益成为产　生小产权房的驱动力　我国经济快速发展，但各个地区发展不平衡，大城市的　房价上涨得非常快，远远超出了大多数居民的购买能力。但　是，国家的住房保障体系却无法满足需求，许多人的住房问　题还是得不到解决。小产权房现象大量存在，有大量现实的　购买群，很大原因在于其价格优势。小产权房建设没有土地　出让金和各种税费，也没有开发商的利润截取，因此，出售价　格远远比商品房价格低很多，对于城市工薪阶层来说具有相　当大的吸引力，所以相当一部分人愿意顶着产权风险而购买。　小产权房建设成本低廉，除了建安费，几乎没有其他费用，卖　出的价格又是成本价格的几倍，可以从中获得巨大的收益。　在利益的诱惑面前，一部分农村集体土地所有者会想尽各种　办法去建设小产权房，而当地政府也会对其给予一定的保　护，房地产开发商为了巨大的经济收益也会冒着风险去建　设。对于各方来说这是一本万利的买卖，所以小产权房才无　法被遏制，巨大的利润驱使小产权房越来越壮大。　２．２土地制度的城乡二元体制　大量研究表明，导致小产权房出现的最重要的体制根源　在于我们当下的土地城乡二元化制度，集体土地使用权的流　转因此受到严格的限制。农村土地属于集体所有，不能自由　出让，更不能自行开发房地产。而国有的土地可以流转、交　易、开发、抵押，但集体的土地却没有这些权利，这是一种城　乡“同地不同权”的制度。由于城市不断向周边扩展，城郊的　
大量集体土地被政府征收，但向农民支付的土地补偿款较　
少，但却以高价卖出，两者的利益明显分配不均，农民的利益　
受到严重侵害，但是，如果进行小产房开发，农民就可以得到　
更多的经济利益，而且对于购房者来说，小产权房的价格优　
势也具有巨大吸引力。　
２．３监管不利。大量的违规违法用地没有受到应有的处理　
从住房制度改革一直到现在，我国相关法律法规从没有　
承认过小产权房的合法性，而我国法律同时也规定，一个小　
产权房楼盘从建设、开发、验收到销售、居住段，需要经过规　
戈０、国土、建设、房管、消防等多个环节，这些部门应依法对其　
进行严格的监管。虽然开发商处于强势地位，但如果没有审　
批监管部门睁一只眼闭一只眼，姑息迁就，是根本不能历时数　
年建设并公开销售的，严重影响了法律的严肃性和权威性，　
造成了法律的虚置。　
３小产权房的解决办法　
３．１改变城乡二元土地制度。统一土地市场．同地同权　
要从根本上解决小产权房一系列的问题，最关键的是要　
进行制度的革新，打破城乡土地二元化制度，加速推进城乡　

一
体化建设，推进土地使用权市场化。在符合我国法律法规　
的条件下，农村集体建设用地应可以允许进入市场流转，应　
和国有建设用地同地同权同价。那么，国家以公共利益占有　
的土地可以是国有土地，也可以是农民集体所有的土地，是　
多元化的，不是单一的。城市建设用地变成国有土地无需被　
政府征用，农村集体土地同样也无需经过政府的征收，可以　
直接进入土地市场进行交易。只有这样，才能有序、有效保护　
农村集体和农民利益，才能促进农村经济发展和农村城镇化　
进程，打破政府垄断非农建设用地的格局，城市化建设过程　
中的土地增值收益分配农民才可以共享。　
３．２建立集体土地建设用地使用权流转制度　
目前，在我国土地开发利用几乎是由政府独占的，随着国　
家经济的发展，改革不断深入，国有土地所有权和集体土地　
所有权应是平等的这一理念逐渐形成，面对这一局面，市场　
就会要求改变这种单一的土地供应模式，积极推行土地供应　
主体多元化，建立农村集体土地建设用地使用权流转制度。　
笔者认为在法律上应明确规定集体土地所有权和国家土地　
所有权是平等的，《土地管理法》应以此为首要内容进行修　
改，这是允许集体建设用地可以流转的前提，其次应在立法　
上明确农村建设用地使用权作为用益物权的性质，确认其流　
转的合法性。农村集体建设用地使用权流转中的土地收益如　
何分配是流转制度建立的核心，明确规定收益分配主体，建