2019-4-15大湾区城市更新政策特征与对比分析2019-4-15
2制度技术文化
15-1050-100
耶路撒冷雅典佛罗伦萨伦敦纽约旧金山宗教起源哲学起源人文主义工业中心金融中心科技中心犹太教西方哲学文艺复兴工业革命金融革命科技革命
公元前2000年公元前6世纪14-17世纪1784年20世纪40年代20世纪80年代-
下一个，在哪
2019-4-15
35数据来源：龍信数据
Ø《粤港澳大湾区发展规划纲要》高频词175139204
2242019-4-15
4痛点一：发展载体空间在哪？
8从新增转向存量——高质量发展深圳、东莞土地开发强度已接近50%，佛山、珠海开发强度已超过30%深圳、东莞、佛山等市已开始做减量规划
2016年2019-4-15
5产业转型难点在哪？痛点二
685个382个1688个广州顺德南海2019-4-15
6公共配套供给如何满足？痛点三2019-4-15
7粤港澳大湾区——建设成世界四大湾区之一高质量发展：扩大开放—产业升级—
消费升级—高端制造业—高端服务业—高端人才需求—高品质人居环境—新的社会结构
存量开发是必然趋势，集体建设用地盘活是矛盾焦点
引入高端产业，公共配套供给和环境改善是基础
“产业+地产+金融”成为新模式，产业引导是关键
新增为主，快速扩张
地产为主，土地财政低端为主，基础落后2019-4-15
8湾区9+2城市更新政策
二 政策对比与共性趋势
一 9+2城市更新政策特征
三 关键问题反思与讨论2019-4-15
9一、政策特征粤港澳大湾区9+2：一国两制、城市与城市之间、区与区差异显著关键：规划、审批、模式、收益分配、供地、公配移交等
2008年
国务院时任总理温家宝
同意广东成为全国节约集约用地试点示范省。
2009年
广东省政府联合出台78号文《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》，“三旧”改造全面铺开。
2012年试点示范省建设告一段落，广东在节约集约用
地、改善民生、推进产业结构升级等方面取得了举国瞩目的成绩，广东“三旧”改造创新模式得到国务院充分肯定。
2013年
国土资源部借鉴广
东经验，选择全国10省市开展城镇低效用地试点。
2016年
在国土资源部的大力支持和悉心指导下，省政府总结七年“三旧”改造经验，出台《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府[2016]96号）；同年，国土资源部根据广东等地试点经验，出台经中央深改组和国务院审定同意的《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》（国土资发[2016]147号），广东省“三旧”改造经验上升为国策，在全国复制推广。
粤国土资规字[2018]3号2018年
78号文、122号文粤府〔2016〕96号1、整合分散土地，积极推进成片连片改造，连片改造项目可依法依规修改土地利用总体规划；2、改进报批方式，下放审批权限；3、土地收益补偿适用所有权利人，自行改造的“工改商”项目需无偿提供一定比例的公共用地；4、鼓励金融机构为“三旧”改造项目提供金融支持；5、根据任务完成情况奖励市、县新增建设用地指标。
粤国土资规字〔2018〕3号1、调整完善“三旧”改造地块数据库；2、加强土地规划保障；3、明确“三旧”改造申请条件；4、加快“三旧”用地审批；5、规范“三旧”改造供地；6、加强“三旧”改造实施监管
1、违法用地按照用地发生时的法律政策处理（处罚）按现状完善征收手续；2、允许原土地权利人自行改造的“三旧”用地按协议出让方式办理供地手续；3、最高60%的土地出让净收益用于补偿土地使用权人；4、拆迁工作可以和土地使用权捆绑确定使用权人；5、集体建设用地可依法申请转为国有建设用地，并简化手续。
省三旧改造政策十年演进
2019年2019-4-1510拆除重建
单元规划
片区策划
单元计划
综合整治
专项规划
自主改造
合作开发
微改造
政府收储
三地报批
历史征地
集转国修改土规
混合开发
土地置换
土地整备
财政激励
公配比例
配建物业弹性供地
工业红线
收益返还
市场评估
地价倾斜
区片价格
基准地价
收储补偿
毛地出让
挂账收储
协议供地
退出机制
移交奖励
监管协议
成本核算
政策搬迁
年度考核
规划设计
用地审批
连片改造监督管理
税收优惠
产业扶持
公益移交
供地方式
收益
分配
改造模式实施方案
整合归宗
公开招挂
移交方式
工改M0
全景图（城市更新全流程）
全流程关键节点（一）广州：建设国际大都市
202008年广州市出台《关于推进市
区产业“退二进三”工作的意见》，将污染性企业分批次向外围郊区空间腾挪。2009
年
2009年出台《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》(穗府〔2009〕56号),并成立了“三旧” 改造办公室，正式拉开了广州“三旧”改造的序幕。
2012年
2012年广州出台《关于加快推进“三旧”改造工作
的补充意见》（穗府〔2012〕20号），确立了政府主导、市场运作、成片更新、规划先行的原则。
2015年
2015年广州市城市更新局正式挂牌成立。同年出台《广州市
城市更新办法》（广州市人民政府令第134号）、《广州市
人民政府办公厅关于印发广州市城市更新办法配套文件的通知》（穗府办〔2015〕56号），即《广州市旧村庄更新实施
办法》、《广州市旧厂房更新实施办法》及《广州市旧城镇更新实施办法》，简称城市更新 “1+3”政策。
2017年以来相继出台《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕
6号），以及旧村改造选择合作企业、资金监管、成本
核算、项目监管等二十余项配套文件，建立了较为完备的城市更新政策体系。
2017年
2019
年
肇庆江门（恩平）
佛山江门（台山）
广州中山珠海（香洲）澳门
香港
惠州(惠城)东莞
深圳
2017年1-2小时生活圈
2020年1小时生活圈
2017年一小时生活圈2017年两小时生活圈2020年一小时生活圈2019-4-1511（一）广州城市更新六大特征：片区策划承上启下（I）
p总体规划p年度计划p片区策划
p项目实施方案
规划体系
关键点：政府主导片区策划，作为控规调整的前提和依据
（一）广州城市更新六大特征：基础数据清晰明确为前提（II）
加强数据调查，优化工作流程Ø建立了政府主导进行的基础数据调查制度和城市更新基础数据共享机制。Ø规范更新规划和方案编制流程，优化项目方案批复，强化实施监管。一方面在土地及建筑物信息核查、规划编制阶段，数据的准确性大幅提高；另一方面优化政府相关部门的审批和监管。22