房屋买卖合同的继续履行五大典型案例
1．《房屋购买意向协议》的性质和履行
案例一：（2013）深中法房终字第1770号
【案情】
2012年6月8日，邓某以拍卖方式竞得涉案房产。2012年8月14日，邓某（甲方）与隋某（乙方）及中介方签署《房屋购买意向协议》，约定邓某以128万元的实收价格将涉案房产出售给隋某，并约定：乙方在签订协议之日起三日内向甲方交纳定金5万元；甲方取得房产证后，由于乙方自身原因违约不购买该房产，或者由于乙方原因在能够正常办理过户手续之日起一个月内不办理过户手续，乙方须除定金之外另外赔偿甲方20万元，共计25万元；签订协议后，若甲方以任何理由继续出售、出租该房产，或将该房产交给他人居住或者自住，或由于甲方原因在能够办理房产转移手续之日起一个月内拖延不办手续，甲方应退还定金并另外赔偿乙方25万元。签订协议之日，邓某将涉案房产交付隋某装修、居住。隋某在签订协议后三日内按约定交付定金。
之后，双方对协议履行发生纠纷，隋某向法院起诉要求继续履行《房屋购买意向协议》，将涉案房产过户至隋某名下；邓某提起反诉，请求解除《房屋购买意向协议》，判令隋某返还涉案房产。
【法院判决】
原审法院经审理认为，《房屋购买意向协议》中关于涉案房产的出售价格、产权过户时间、房屋的交付使用以及买卖双方的违约责任等均有较为具体的约定，具备房屋买卖合同的基本要素。《房屋购买意向协议》对于除定金之外的剩余购房款支付方式并无约定，也未约定邓某在双方协商不一致的情况下有合同解除权，邓某要求隋某一次性付款，即使隋某不同意一次性付款，邓某也不能当然取得合同解除权。因《房屋购买意向协议》已具备买卖合同的基本要素，且涉案房产已经交付隋某居住使用，双方虽在合同的具体履行中存在分歧，但并无根本违约行为，故涉案《房屋购买意向协议》仍然存在继续履行的法律和事实基础。因此，法院判决双方继续履行合同。
邓某不服一审判决，向深圳中院提起上诉。二审法院认为，原审判决认定双方签订的《房屋购买意向协议》具备房屋买卖合同的基本要素、合法有效，理由正确。至于双方约定还应签署的“正式的《房屋买卖合同》”是登记机关办理房产过户登记时所需的统一样式的材料，并非需要双方另行协商确定合同内容，这是房屋买卖合同履行过程中基于诚实信用原则产生的协助义务，该约定不改变双方以通过签订《房屋购买意向协议》形成房屋买卖合同关系的事实。因此，二审法院判决驳回上诉，维持原判。
【点评】
当事人之间的合同可以分为预约合同（“预约”）和本合同（“本约”）。预约是指当事人约定在将来订立一定合同的合同。预约的形态多种多样，通常使用的名称有：意向书、意向协议、认购书等。有的预约条款非常简略，仅表达了当事人之间有将来订立本约的意思，至于本约具体需要约定的内容留待以后磋商决定；有的预约条款则非常详尽，未来本约应该规定的内容几乎都在预约中作了明确约定。如果仅从内容上看，后者在合同内容的确定性上几乎与本约无异，即使欠缺某些条款，往往也可以通过合同解释的方式加以补全。因此，仅根据当事人的合意内容是否全面，不足以界分预约和本约。判断当事人之间订立的合同是本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将
来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。
例如，在成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案中（最高人民法院（2013）民提字第90号），最高人民法院认为，双方当事人在争议的《购房协议书》中约定：“……3．甲、乙双方应就购房合同及付款方式等问题在本协议原则下进行具体磋商。……5．甲乙双方就该宗房屋买卖合同签订时，本协议自动失效。”据此，双方当事人虽然约定了房屋的位置、面积及总价款，但仍一致认为在付款方式等问题上需要日后进一步磋商，双方的这一意思表示是明确的，而且，当事人在该协议第5条进一步明确要在将来订立一个新的合同，以最终明确双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容。因此，该《购房协议书》的性质为预约合同。
在本案中，虽然双方当事人在《房屋购买意向协议》中约定“甲、乙双方于甲方取得该物业房产证之日起三个工作日内签订正式的《房屋买卖合同》”，但该《房屋买卖合同》仅为在房产登记部门办理过户登记手续需备案登记的《深圳市二手房买卖合同》格式文本，并非双方当事人进一步协商确定的新合同内容。因此，本案的《房屋购买意向协议》的性质为本约，而非预约。
2．交付房屋对合同继续履行的影响
案例二：（2013）深中法房终字第1824号
【案情】
2005年10月28日，林某（买方）与任某（卖方）经过中介公司促成，签订了一份《房屋
转让合同》，约定任某将涉案房屋以100.5万元的价格出售给林某；林某在签署合同时交诚意金2万元，若任某签署合同并对上述款项以定金名义签收，则林某所交诚意金自动转为定金。合同第11条约定，如任某在收取定金后，不依合同条款将该物业售予林某，则任某须返还双倍定金予林某以弥补林某之损失，唯林某不可要求任某进一步赔偿或逼使任某履行此合约。合同签订时，林某交付了2万元定金，任某签字予以确认。2005年12月28日，任
某将房屋交付给林某。
之后，由于合同履行中出现问题，林某向法院提起诉讼，请求任某继续履行合同，协助办理房屋过户手续。任某以合同第11条抗辩无需继续履行合同。
【法院判决】
原审法院认为，合同法的目的是鼓励和促进交易，维护合同的稳定和交易安全，在林某没有违约，而任某违约，且合同能够履行的情况下，任某以合同第11条的条款抗辩无需继续履行合同，违反了诚实信用原则。双方的合同仅约定了卖方（任某）在收取定金后不履行合同的情形，而没有对卖方（任某）交付房屋后的情形进行约定，故对任某的抗辩不予采纳。因此，法院判决任某继续履行《房屋转让合同》，在林某付清购房款或者向公证机关提存剩余购房款之日起三日内，与林某一起向房地产产权登记机关申请将涉案房地产过户至林某名下。任某不服原审判决，向深圳中院提起上诉。深圳中院经审理认为，涉案合同第11条约定适用于卖方在收取定金后完全不履行合同的情形，并不能当然适用于卖方收取定金后已依合同条款将物业交付买方使用的情形，因为林某作为买方接受房屋后对合同继续履行并获得产权的合理预期应当受到保护。继续履行合同是合同法规定的承担违约责任的方式，林某作为守约方要求违约方任某继续履行合同有法律依据。因此，二审法院判决驳回上诉，维持原判。【点评】
《物权法》第9条规定了不动产物权的登记生效原则，即“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”按照上述规定，在二手房买卖中，房屋所有权发生转移的唯一要件就是登记。也就是说，即使买