怎样认定未履行产权变更登记程序,赠与合同当事人死亡后的房屋权属

房屋产权登记部门颁发的房屋所有权证书，是房屋产权归属的凭证。房屋赠与合同的当事人，在没有履行房屋产权变更登记程序，因种种原因死亡了，这时房屋的权属如何认定，这是实践中遇到的问题。有的赠与人在与受赠与人签订房屋赠与合同后，未来得及办理赠与过户手续时，就死亡了。有的受赠人在没有办过户手续时，就死亡了，赠与人仍然健在。还有的赠与人、受赠人同时死亡。个别的，双方当事人约定，房屋赠与需在赠与人死亡后过户。他们所签订的房屋赠与合同有的经公证机构公证，有的未经公证机构公证。如此等等，不同情形，房屋的权属认定是不同的。笔者根据自己的学习，对法律的理解，将按不同情形，对房屋产权的权属认定，向与会的同仁作一交流。不当之处，敬

请批评指正。

一、未经公证的房屋赠与合同，在未履行产权变更登记程序前，

当事人死亡后的权属认定。

当事人死亡有三种情形：一是赠与人死亡后，受赠人仍健在；二是赠与人健在，受赠人死亡；三是赠与人受赠人同时死亡。

1、赠与人死亡后，受赠人仍健在的房屋产权认定。房屋赠与合同双方当事人在合同签订后，在没有办理房屋产权变更登记于受赠人名下赠与人就死亡了，这时，受赠人享不享有受赠房屋的所有权。依照物权法的基本原则，不享有物权。因为物权要以公示为标志。房屋产权变更登记，是房屋产权变更公示的形式。正如最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律行政法规规定合同应当

办理批准手续或者办理批准登记等手续才生效。在一审法庭辩论终结前，当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同效力，合同标的物所有权及其他物权不能转

移。”

依照债权法——合同法的规定，房屋赠与合同自赠与人受赠人双方签订后即成立。合同法第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”合同法第一百八十七条又规定：“赠与的财产依法需要办理登记手续的，应当办理有关手续。”

对此，有的人认为，房屋赠与合同，双方当事人签订合同后，仅是赠与合同成立，不能认为赠与合同生效。赠与合同是否生效，要待办理完房屋产权变更登记后才能生效。笔者，对此观点持否定态度。理由是它有悖合同法的本意。

合同法、城市房地产管理法都没有规定房屋赠与合同需在履行产权变更登记后才生效。合同法第一百八十七条并没有规定，赠与财产依法需办理登记等手续的，不办理登记等手续合同不生效。法律在此规定必须履行登记义务，是物权变更公示程序的具体体现。是物权实现的方式，并不是合同生效、债权成立的条件。

合同成立与生效有两种不同观点：一是分离论，另一种是统一论。分离论的观点认为合同的成立与合同生效是完全不同的两个观点。合同成立制度主要表现当事人的意志，体现了合同自由原

则，而合同成立生效制度则体现了国家对合同关系的肯定和否定的评价，反映了国家对合同关系的干预。因此结论是：合同成立与合同效力不应混淆。成立的合同也可能无效。我国合同法主张的是合同成立与生效统一论。《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”法律之所以这样规定，坚持统一论的观点，是因为：（一）由于依法原则不仅是国家对合同关系的外部干预和评价，更重要的它是合同关系内部的，与当事人须臾不可分离的因素。（二）对于依法的合同，其成立与生效完全统一，是发生在同一时点上。只有依法的合同，才能对当事人产生法律约束力即发生效力，也只有生效的合同才能叫做“成立”。当事人应当依合同行使权利，履行义务。（三）不依法的合同，既未成立又未生效。不依法的合同当然没有生效。同时也未成立，因为不生效的合同对当事人只能是一纸空文，无从成立。如果承认未生效的合同已经成立，那么当事人就应当履行，但法律绝不能要求当事人履行一个未生效的合同。所以，不依法的合同，其效力与成立也是一致的，不应当分离。

持房屋赠与合同需在产权变更登记后才生效的观点，是合同成立与生效分离论的观点。是与我国合同法的立法本意相违背的。在此需要特别指出的是，我国合同法坚持合同成立与生效统一论也有其例外，即须经批准、登记后才生效的合同，非经批准，登记不生效。如我国担保法第四十一条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登

记之日起生效。”

对于登记，应当区分核准性登记和备案性登记。属于核准性登记且规定为登记生效的，依法的合同是先成立，后生效。属于备案

性登记的，其登记与合同的成立与生效无关。因为备案性登记的目的是使行政机关“知道了”，并不是要行政机关行使公权力，作出具体行政行为，如《城市房地产管理法》第53条规定租赁房屋应向房产管理部门登记备案而不是审核批准，如果合同当事人没有登记，可以补办，但不能认定合同没有成立和生效。正如最高人民法院关于适用合同法第九条的规定：“法律、行政法规规定，合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同效力。合同标的物所有权及其他物权

不能转移。”

在明确了房屋赠与合同，自双方当事人签字后就生效的观念后，我们再来分析合同签订后未来得及履行房屋产权变更手续前，赠与人死亡后，受赠人仍健在时，合同标的物—房屋的权属。

赠与人与受赠人签订的房屋赠与合同自双方依法签订后就产生了法律效力，就应当受到法律的保护，赠与人理应履行赠与的义务。但是，赠与人在未履行合同义务前死亡了，作为合同一方的主体—赠与人，出现了合同履行之不能。赠与人的继承人在继承赠与人权利的同时，对其义务也应继承。赠与人的继承人，在合同是依法签订，赠与人生前没有撤销该赠与的前提下，应遵循赠与人的遗愿，履行赠与人生前未履行的义务，将该房屋产权过户

于受赠人名下。

但是，如果赠与人的继承人对该合同的效力提出抗辩，对合同签订后，赠与人是否撤销了赠与提出抗辩，并有足够的证据支撑时，该房屋的产权权属，就不能认定为受赠人所有。我国合同法第五十二条规定，有下情形之一的，合同无效：（一）一方以欺