16/2011案例06/2012
【案情】
抗诉机关：上海市人民检察院。申诉人(一审被告、二审上诉人)：燕某。
被申诉人(一审原告、二审被上诉人)：上海仙妮美容有限公司
(以下简称仙妮公司)。
2002年4月26日，仙妮公司
从案外人上海嘉定排水工程有限公司(以下简称嘉定排水公司)处承租了上海市嘉定区塔城路311号楼梯东侧一、二层楼面，租赁期限自2001年10月1日至2008年9月30日，年租金16.6万元。后双方协商将租赁期限延长至2008年
12月31日，仙妮公司将给付租金
至该日。租赁期间，仙妮公司将部分租赁房屋转租给他人。
2008年4月1日，仙妮公司与
燕某签订租房协议书，约定仙妮公司将嘉定区塔城路311号一楼一开间门面租给燕某，租赁期限从
2008年4月1日起至2008年9月30日止；租金为34000元；燕某另
交付押金5000元，于合同到期后
如数退还，租金及押金均应于合同
签订之日付清。后双方经两次商定，将合同分别延期至2008年12月31日及2009年3月31日。合同到期后，燕某仍继续使用房屋。仙妮公司于2009年6月10日向燕某发出书面通知，要求其于2009年6月15日前搬出租赁房屋。但燕某一直未搬，仙妮公司遂于2010年1月6日诉至法院，要求判令：燕某立即归还塔城路311号租赁房屋；支付2008年10月1日至
2009年12月31日的房屋实际使
用费85000元(按原租赁合同中年租金68000元为标准计算)；支付
2010年1月1日至燕某实际归还
租赁房屋之日止的房屋实际使用费(按原租赁合同中年租金68000元为标准计算)；承担由于拒不搬迁给仙妮公司造成的损失。审理中，仙妮公司认可燕某租金已付至
2009年3月31日，同时调整其诉
讼请求，认为双方租金标准应为每年75000元。2010年3月16日，燕某将系争房屋返还仙妮公司。
案外人嘉定排水公司与仙妮公司曾有另案诉讼，燕某为该案
第三人。2008年12月9日，嘉定排水公司向仙妮公司发出通知，明确由于生产经营需要，自2009年起该房自用，不再出租，通知仙妮公司于2009年1月底搬迁。因仙妮公司一直未搬迁，嘉定排水公司遂于2009年11月4日诉至法院。审理中，仙妮公司于2010年1月13日将大部分租赁房屋返还给嘉定排水公司。双方确认租房总面积为300平方米及除上述已当庭归还钥匙外的租房面积为45平方米。2010年1月13日，嘉定法院作出(2000)嘉民三(民)初字第675号民事判决，判令仙妮公司于判决生效之日起10日内支付嘉定排水公司自2009年1月1日起至2010年1月13日止的实际使用费171912.33元，以及按日租金68.22元的标准支付从
2010年1月14日起至实际迁出
日止的实际使用费；燕某须在判决生效之日起10日内将租赁房屋返还仙妮公司；仙妮公司于判决生效之日起15日内将剩余部分的租赁房屋返还嘉定排水公司。该判决已生效。
转租合同终止后
次承租人占有房屋使用费的处理
【内容提要】
未经出租人明示同意且出租人一直未提异议的转租合同，应有效。合同终止
后，若出租人未基于物上请求权向次承租人直接主张有关权益，而是仍然依据租赁合同关系向承租人主张返还租赁物并支付使用费，则承租人可基于与次承租人之间的转租关系、次承租人继续占有租赁物的状态等进而要求次承租人迁让，承租人仍可按约定的转租租金标准向次承租人收取使用费。
91终字第1162号
10文/王怡红
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16/2011案例06/2012
案例
参考
【审理】
上海市嘉定区人民法院经审理认为，仙妮公司、燕某签订的租房协议书系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，当属有效。合同签订后，仙妮公司依约履行了相应义务。此后，案外人嘉定排水公司于2008年12月9日向仙妮公司发出通知，要求收回房屋，并要求仙妮公司于2009年1月底前搬出。此种情况下，仙妮公司与燕某协商，将合同延期至2009年3月31日，此行为应系仙妮公司给予燕某合理的搬离期间，同时考虑到燕某实际使用租赁房屋进行经营，未按约交还房屋，理应支付一定的使用费。至于燕某所称将租金标准调整为每年
75000元系仙妮公司单方行为，因
双方协议上已写明将6个月租金更改为37500元，且燕某实际亦按照每年75000元标准履行缴纳房租义务，故可视为燕某实际上接受了仙妮公司的变更行为，对燕某此项抗辩，法院不予采纳。仙妮公司要求燕某搬出租赁房屋的诉请，因已由法院另案生效判决予以确认，故本案不再处理。此外，仙妮公司主张燕某拒不搬迁给仙妮公司造成的损失，已涵盖在仙妮公司主张的实际使用费中。
据此，判决：1．燕某于本判决生效之日起10日内给付仙妮公司租金
56250元；2．燕某于本判决生效之日
起10日内给付仙妮公司自2010年
1月1日起至实际搬离之日止的房
屋实际使用费(按每日208元计算)；
3．仙妮公司于本判决生效之日起10
日内返还燕某押金5000元；4．仙妮公司的其他诉讼请求不予支持。
宣判后，燕某不服一审判决，提起上诉。
上海市第二中级人民法院经
审理认为，案外人嘉定排水公司在
仙妮公司转租系争房屋后并未主张租赁合同及转租协议无效，在租赁期限届满后，燕某仍继续使用系争房屋，仙妮公司作为系争房屋转租人有权向燕某主张房屋的实际使用费，仙妮公司的行为并不构成不当得利。而房屋的实际使用费可参照双方转租协议的约定。遂判决：驳回上诉，维持原判。
上海市人民检察院抗诉认为，原审法院在转租合同终止后仍判令燕某支付租金，且在未查明仙妮公司损失的情况下径行判令燕某按转租租金标准支付房屋使用费，系判决有误。理由如下：
1．转租期间，原租赁合同变更、
解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止。本案中，嘉定排水公司与仙妮公司间的租赁合同已于2008年12月31日终止，仙妮公司与燕某之间的转租合同也相应地随之终止。原审在转租合同终止后仍判令燕某支付租金，存有错误。
2．前案生效的(2009)嘉民三(民)初字第675号民事判决，对包
括燕某与仙妮公司间系争租赁房屋在内的45平方米租赁房屋，依照日租金68.22元的标准，判令仙妮公司支付房屋实际使用费。本案中，仙妮公司对燕某行使追偿权，原审法院在未查明仙妮公司实际损失事实的情况下，径行依照双方原合同约定的每日208元的转租租金标准判令燕某支付房屋使用费，同前述生效判决差别明显，加重了燕某的责任，存有不当。
上海市第二中级人民法院经再审认为，本案争议焦点主要在于确定转租协议届满后次承租人应支付的使用费标准。本案嘉定排水公司、仙妮公司间的租赁合同租金和仙妮公司、燕某间的转租合同租金之间
确实存在差价，但在次承租人燕某应当支付且出租人嘉定排水公司不主张的前提下，该差价可以归属承租人仙妮公司。即使就不当得利而言，也是承租人从出租人的行为中获得利益，承租人对次承租人并不构成不当得利。此外，仙妮公司承租的是大楼东侧的一、二楼，租金为综合价。燕某承租的部位位于一楼，一楼商铺的租金一般远远大于二楼。因此，不能以租赁合同租金和转租合同租金之间的差价推定仙妮公司已经获得收益。如果按租赁合同租金标准判决燕某支付实际使用费，将形成燕某没有合法依据占用却低价支付使用费的局面，不利于出租人及时收回租赁物。因此，原审按照转租协议的标准判决次承租人燕某支付实际使用费并无不当，可予维持。故再审判决：驳回抗诉，维持二审判决。
【评析】
本案中存在两个租赁合同，一是嘉定排水公司与仙妮公司之间的原始租赁合同(即租赁合同)，二是仙妮公司与燕某之间的租赁合同(即转租合同)。本案争议焦点在于，转租合同届满后次承租人燕某继续占有租赁场地是否应向承租人仙妮公司支付使用费及支付标准。由此引发的另一个需要先行厘清的问题是，未经出租人明示同意且出租人一直未提异议的转租合同本身应否有效？
一、未经出租人明示同意且出租人一直未提异议的转租合同应有效
本案中，在租赁合同未对转租权有明确约定且嘉定排水公司也未明确表态下，仙妮公司将部分租赁房屋转租给燕某是否有效的问
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