香港的建筑工程合同管理

合同管理一、文件优先次序

（1）合同协议书（2）中标函（3）专用条款（4）通用条款

（5）规范

（6）图纸等

当文件有分歧或不一致的话, 文件的优先次序必须在合同中说明。

1．中期/最终付款证书和付款

付款证书是由业主发出的具约束力的说明书, 承诺支付给承包商证书所开列的金额。

●用途：

提供流动资金给承包商支付建筑工程之用

流动资金的图表可用于检查工程进度

●付款方法：

（1）每月根据竣工的工程付款

（2）里程碑付款

（3）其它

●每月发出的中期付款证书包括 :

（1）永久性工程和临时性工程的竣工工程

（2）现场材料

（3）现场外的材料, 但应得到业主的同意

（4）指定分包商及指定供货商(包括利润及照管费)

（5）工料测量师认为承包商根据合同有权获得支付的其他金额(例如工程变更, 索赔等)

（6）扣除不合格材料和劣质操作工艺的费用

（7）扣除误期损害赔偿金

（8）扣除保留金/退还保留金

（9）调整通胀(如果合同中包括通胀条款)

●中期证书应否准确评估竣工工程?

中期证书包括发出证书时的竣工工程价值, 并且只是一个估值。业主必须支付证书所述金额,但可在其后的证书中予以调整

●业主代表/工料测量师可否拒绝发出中期付款证书？

可以，如果评估金额少于合同（投标书）所述的最低金额。或者，合同所需的履约保函未有提交和未获业主批准。在施工期间，承包商应按月向工料测量师提出付款申请。

●承包商应向工料测量师提出下列付款申请:

（1）完成仍未竣工的工程；

（2）工料测量师和承包商协商同意的工程变更

工程竣工后：

i)工程竣工后14天内退还一半保留金。

ii)业主代表确认缺陷保修期内的修复工程获得完成后的14天内退还另一半保留金。

业主应在工料测量师发出中期付款证书/最终付款证书后的14天内付款给承包商。

承包商应在业主付款后的14天内按付款证书的金额付款给指定分包商/指定供应商。

l)如果业主在指定时间内拒绝付款，该怎么办?

（1)如果业主在发出中期证书后的14天内拒绝付款,则承包商可向业主发出通知,要求在一定时间内(7天)付款。如果业主在7天后仍未付款,则承包商可终止合同。

（2）如果业主在限期后才付款, 则业主应向承包商支付债务利率減1%的利息。

2）如果承包商未能向指定分包商支付中期付款证书的金额，该怎么办?

（1）承包商必须向工料测量师提供拒绝付款给指定分包商的理由, 并向工料测量师提供已向指定分包商发出书面通知的合理证明。

（2）如果工料测量师认为承包商没有提供合理的理由,则业主在发出书面通知给承包商之后,有权直接付款给指定分包商/指定供应商,并可从应付给承包商的金额中扣除。

2．中期付款证书的正常编制程序：

（1）工料测量师视察工地, 检查竣工工程和现场材料。工料测量师可以就任何不满意的工程和任何不合格的材料咨询现场人员并扣除该等金额。

（2）工程估值由工料测量师编制。

（3）工料测量师的证书应交给业主代表和项目部签字认可,最后交给财务部处理付款。如果承包商认为任何中期付款证书未获合理处理，则可向业主代表发出争议通知，要求裁决。

（4）最终付款证书

各方在结算书签字后才发出

3．现场材料由承包商拥有并用于工程的所有材料都应在运抵现场后成为业主的财产。

在没有业主代表的特别批准下, 承包商不准搬走现场材料。

●运抵现场使用的材料和货物的价值可以包括在中期付款证书中, 但有以下限制条件:

（1）必须运抵现场，并用于永久性工程(模板的现场材料不予考虑,因为它们是暂时性的工程)

（2）该等材料或货物不应过早地送抵工地。

（3）该等材料或货物应得到足够的保护,防止受天气破坏或盗窃。

（4）现场材料的估值：

现场材料的數量=送低现场的总数量– (安装的数量 + 材料损耗)

现场材料的上限 =实际竣工量 + 材料损耗

4．现场外的材料

除非承包商提出要求，业主无须支付现场外的材料。

●现场外的材料计入付款证书之前，必须满足下列条件:

（1）承包商应购买保险,保障现场外的材料免于损失、盗窃等。

（2）材料必须储存在有盖的仓库,清晰标明,并易于辨别。

（3）允许业主代表和任何授权人士应不时安排到储存材料的仓库视察。

（4）从现场外的仓库搬走材料必须得到业主代表的书面同意。

（5）承包商必须提供拥有权的合理证明, 该项拥有权于付款后即转移给业主。

5.临时性工程

在开办项目中，例如，工地办公室、板围、合同汽车、手机、脚手架、机械等

在单价说明中含在土方单价内，例如，土方的临时支撑

按工程量计算原则计算工程量，例如，模板

临时性工程的设计一般是承包商的责任

6.现场记录

●现场记录由现场人员保留, 记录当时的现场活动, 包括:

(1)工程进度和竣工状况

(2)施工使用的资源(劳务、机械和材料)

(3)材料的检查和试验

(4)现场安全和意外

(5)发出的现场指示/指令和响应行动

(6)影响工程施工的发生在现场的其它事宜

●现场记录应采用下列形式:

书面文件

照片

录象

现场记录应作为索赔或反索赔的依据，并应尽可能准确和全面。

业主代表代表的责任是监督和视察工程, 测试和检查材料和操作工艺是否符合合同要求。

●业主代表可授权业主现场代表/建筑设施视察员发出现场备忘录/现场指示(其内容不应构成工程变更):

现场备忘录:

澄清现有文件，督促现场安全和其它责任的指示, 以及有关检查承包商工程的其它事宜。

现场指示:不合格材料，缺陷工程。

承建商应每天在工地日志上记录劳务、机械、材料、市政、竣工工程、发出指示, 以及一切其它可能影响工程进度或质量事宜等的资料。

業主代表必须每天在工地日志上签字。

7.日工单

●两种类型:

（1)只供记录用途

（2)用作計算工程變更之用, 一般由业主代表发出

8.工程变更

变更是由于业主代表认为有必要才发出, 以达到满意的工程后果和功能。

●承包商应按业主代表的指示执行变更工程:-

(1)增加、减少、替代、修改、改变质量、數量、形式、性质种类、位置、尺寸、标高或线条

(2)改变合同指示的施工程序、方法或时间

(3)接纳指定分包商的指示

(4)删除部份工程改由其它独立分包商承建

(5)暂定金额的使用

(6)暂定数量的施工

●变更指示必须以书面指示形式发出:

所有业主代表的口头指示需在发出后5天内由业主代表书面确认或在7天内由承包商以书面确认。

承包商有权拒绝执行没有书面确认的工程变更。

●估值的原则:

(1)同样性质的工程, 使用合同单价

(2)在类似情况下类似性质的工程, 使用比例单价

(3)不同性质或在不同情况下施工的工程, 使用公平估价(新单价)

(4)不可以量度或不可以估价的话使用日工单计算。即:根据用于工程变更的实际需要的劳务、机械、材料。由承包商编制记录, 另由业主代表的现场代表核实及签字确认。●