房屋租赁合同纠纷案的判例简析

原告益乐村和被告益爱公司于1994年6月9日签订了一份租赁合同，合同约定益乐村将

其位于杭州古荡文三路边，建筑面积共计2万平方米的6幢商业用房及空场地出租给益爱公司开设杭州电子城，租用期自1995年1月1日至2024年12月12月31日止;益乐村在1994 年9月30日前完成6幢楼房的室内地砖铺设、外墙贴瓷条砖、四周铁栅围墙、场内空地混凝土平坦、修通文三路至电子城的道路等项目，逾期不能交付使用，作违约处理。合同还对租

金的数额、交付的时刻及违约责任，合同变更、解除的条件等均作了规定。合同订立后，益乐

村将上述6幢商业楼交付益爱公司使用。因益乐村未依约对楼房进行装饰和修通道路，益爱

公司则自行出资修建。同年11月28日，益乐村出具授权书一份，明确将合同规定的6幢楼房

出租权授予益爱公司，授权期自1995年1月1日至2024年12月31日，期间的房屋治理及由此产生的一切法律责任由益爱公司负担。1996年9月5日，益乐村与益爱公司签订补充协议

，

益爱公司同意益乐村收回原合同中的1号、2号、4号和5号等四幢商业楼，所欠租金在该4

幢大楼的装饰及其他投资款中相抵结算。同月，双方又重新签订租赁合同一份，约定：益乐村将6幢商业用房中的3号、6号楼计6399平方米及空场地出租给益爱公司开设杭州电子城

，

租用期从1996年8月1日至2004年12月31日止;1996年12月31日前的月租金为每平方米12元，以后每两年在原租金数额上递增2元，益爱公司按月支付租金，拖欠两个月以上，益乐村有权终止合同、收回房屋；本合同经双方签字、盖章后生效，原租赁合同同时终止，有关原合同所约定的租金，以双方9月5日签订的补充协议为准。上述补充协议、合同签订后，益爱公司将1号、2号、4号和5号楼归还了益乐村，并将其在该4幢楼房中的装饰、改建及修路费共计4617263.30元的清单交给益乐村。随即益乐村将上述4幢楼房转租给他人使用，但未对益爱公司提交的费用清单进行审核。益爱公司则就其承租的3号、6号楼进行改建并增添设

施（鉴定价值为343184元）并先后与文西分理处、大排大公司、荣达公司、新时代市场分不订立了使用面积、租用期及租金不等的房屋租赁合同，并交付使用。其中益爱公司与新时代

市场后来又签订一份协议，协议约定新时代市场租用的3号楼第一、二层（部分）1200平方米

营业房，益爱公司同意从1997年7月1日起退还给益乐村，再由益乐村与新时代市场另行签订租房协议。但新时代市场既未与益乐村签订协议，也未将所租用的营业房归还给益乐村。1999年1月29日，益乐村因与益爱公司就租金支付及装饰、修路费用等发生争议，向杭州市中级人

民法院提起诉讼，请求终止双方间的房屋租赁合同，判令益爱公司支付租金及利息8320878.49元，并承担诉讼费。

益爱公司则提出反诉，请求判令益乐村支付未按约装饰楼房和修通道路的违约金40万元，

并负担诉讼费。

［裁判要旨］

杭州市中级人民法院在审理过程中，依法追加大排大公司、文西分理处、新时代市场和

荣达公司为本案第三人。经审理航州中院认为：益乐村与益爱公司1996年9月签订的补充

协议及租赁合同，明确约定1994年6月的租赁合同终止。益乐村在收回4幢楼房后，应对益爱公司在其中的装修改建投资款托付有关部门审计，折抵益爱公司的租金。但益乐村未按约定

履行，便将4幢楼房另行出租他人后改建，致使现在无法审计，由此而造成的损失应由益乐村承

担。而益爱公司未按约定支付房租，已构成违约，益乐村据此要求终止租赁关系，由益爱公司支付拖欠租金的理由正当，予以支持。鉴于双方在合同履行过程中均存在违约行为，由各自承担相应责任。益乐村与益爱公司间的租赁关系终止后，益爱公司应归还房屋，文西分理处、大排大公司、荣达公司、新时代市场亦应随之归还。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十^一条、第一百一^三条之规定，该院于2000年2月2日作出以下判决：

一、益乐村与益爱公司1996年9月签订的租赁合同终止履行。

二、益爱公司、新时代市场、荣达公司、大排大公司、文西分理处在判决生效后一个月

内将其使用的位于杭州文三路北侧属益乐村的3号、6号楼房归还给益乐村。

三、益爱公司于判决生效后10日内支付益乐村房屋租金6394276元（自1995年1月1 日起至2000年1月31日止,扣除已付租金）。

四、益乐村在判决生效后10日内支付益爱公司1、2、4、5号楼的改建装修、道路等投

资款3464276.20 元。

五、新时代市场在判决生效后10日内支付益乐村房屋使用费551000元（自1997年7月1日起至2000年1月31日止）。

（二）转租合同的效力及合同主体变更

对出租合同，一审、二审都支持了益乐村的主张，同意终止履行。但出租合同被终止后，转租合同的效力如何，是否应履行？两审法院意见有分歧杭州中院依照益乐村和益爱公司出租合同拖欠两月租金终止合同、收回房屋的规定，判令终止双方的租赁合同，除承租人益爱公

司外,次承租人文西分理处、大排大公司、荣达公司、新时代市场所占用的房屋亦应一并归还。也即出租合同的效力及于转租合同，出租合同被终止，转租合同也随之终止。如此处理，单从出租合同角度考虑，并无不当，但次承租人的权利却无端受损，值得推敲。二审浙江高院经审理，否定一审对转租合同效力的判定，改判履行转租合同，由益乐村取代益爱公司继受合同的权利义务。应当讲，二审的判决是有相当的开创性的。

第一，出租合同被终止，转租合同的效力并不当然终止。上述情形，转租合同的效力毕竟如何，法无明文规定。尽管益乐村曾将房屋的出租权书面授予给益爱公司，益爱公司转租房屋及第三人承租房屋并无不当，但事后益乐村和益爱公司签订的新租赁合同中又约定拖欠两月收回房屋，可见从合同的规定看，益乐村授权益爱公司转租并非无条件，一审法院也正是据此判令收回房屋。但咨询题是，转租合同依法成立并在履行之中，次承租人的合同权利亦应受到法律的平等爱护。从权利的来源看，不论出租依旧转租合同，其终极权利都来源于出租人对租赁物所拥有的合法的使用权、收益权，本案中益乐村将房屋出租给益爱公司，就是出租人对其房屋使用权能的一种处分。在益爱公司拖欠租金的情况下，法院依照双方当事人的约定依法终

止出租合同的效力，是对出租人租赁物使用权的一种爱护。转租合同中的转租人，同时也是出租合同中的承租人。依照合同法的有关规定，承租人经出租人同意，能够将租赁物转租给第三人;承租人未经出租人同意而擅自转租的，出租人能够解除合同。可见，转租合同之因此成立，

首先是基于出租人对承租人的授权，没有出租人的许可，转租的行为无效。从这一意义上讲，次承租人依照转租合同租赁房屋是出租人的意志在转租合同中的延伸，是符合出租人的利益的。即使出租合同因承租人违约而被终止，由次承租人按转租合同的约定使用租赁物和履行

相关义务，并可不能造成对出租人权益的侵犯。从衡平的角度讲，一方面,次承租人差不多在约

定的时空纬度内占有、使用租赁物，同时完全按转租合同的约定履行了其应尽的义务；另一方面，出租人对转租是明确同意的再者，由次承租人承租，并可不能损害出租人先前期许的利益，因此维持转租合同对次承租人的效力，符合民法的公平原则。假如转租合同随出租合同的终