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巧签合同降低契税的策略及经典例解
甲方:___________________
乙方:___________________
日期:___________________
契税是以境内转移土地、房屋权属的行为为征税对象,依据土地使用权、房屋的价格,向承受的单位和个人征收的一种税。契税的税率由国家规定,没有筹划空间,要降低契税, 只有从土地使用权或房屋的价格,即征税依据上进行筹划。由于土地使用权或房屋的价格是合同中的重要涉税条款,要降低契税,就必须降低土地使用权或房屋的价格,要降低土地使用权或房屋的价格,主要取决于合同如何签订。为此,企业在进行纳税筹划时,要有合同控税意识,必须掌握各类合同节税的签订技巧。
签订等价交换合同可实现节税目标
(一)筹划法律依据
《契税暂行条例》第四条(三)项规定,土地使用权交换、房屋交换的契税的计税依据,为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。《契税暂行条例细则》第十条规定,土地使用权交换、房屋交换,交换价格不相等的,由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的,免征契税。土地使用权与房屋所有权之间相互交换,按照前款征税。
(二)筹划方案
基于以上政策法律依据,企业通过签订等价交换合同,可以享受免征契税的优惠政策,实现节税目的。如果两个企业相互购买对方的土地使用权或房屋,或一方购买另一方的土地使用权(房屋),
而另一方购买对方的房屋(土地使用权),一定要签订交换合同,而不能签订购买合同。
【案例1】甲公司有一块土地价值 3 000万元拟出售给乙方
公司,然后从乙公司购买其另外一块价值 3 000万元的
土地。假设缴纳契税的税率为4%甲公司和乙公司双方需签订一份土地销售合同及一份土地购买合同,两份合同约定的销售价格都为 3 000万元,请分析如何进行纳税筹划,实现契税最低。
筹划前的契税成本:甲公司应缴纳契税=3 000 X 4%=120(^元),乙公司也应缴纳契税=3 000 X 4%=120卬元)° 根据《契税暂行条例》关于免征契税的规定,纳税筹划方案如下:甲公司与乙公司改变合同定立方式,签订土地使用权交换合同,合同约定以 3 000万元的价格等价交换双方土地。
根据《契税暂行条例细则》第十条规定,甲公司和乙公司各自免征契税120万元,即可以节省120万元契税。
签订分立合同,分解销售额,节省契税成本
(一)筹划的法律依据
财政部、国家税务总局《关于房屋附属设施有关契税政
策的批复》(财税[2004]126号,以下简称财税[2004]126号)
的规定:
(1)对于承受与房屋相关的附属设施(包括停车位、汽车
库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室,下同)所有权或土地
使用权的行为,按照契税法律、法规的规定征收契税;对于