预售商品房再转让合同的效力、衍生问题的处理

（附法律法规政策依据）

随着商品经济的不断发展，人民生活水平的不断提高，房地产市场的火爆，加之各大城市均不同程度的出台一系列落户政策及房屋限购政策，导致商品房预售及预售商品房再转让过程中出现很多矛盾纠纷，那么如何正确理解预售商品房再转让的合同效力以及该再转让行为中产生的衍生纠纷如何处理、类似纠纷的情况又该如何处理，本文将对商品房、商品房预售及具备的证件、预售商品房合同网签、备案、预告登记、预告抵押登记、产权转移登记等重要流程进行分析，并对预售商品房再转让的合同遇到的衍生情况进行分类整理归纳给出处理意见并将所适用的法律规范、政策文件进行适用。

一、商品房及预售内涵和外延及签订《商品房预售合同》至办理产权转移登记期间的主要环节（注意事项）

1、商品房是指：指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司（个人、外国公司）向政府机关单位租用土地使用权开发的房屋，建成后用于市场出售出租的房屋，主要包括住宅、商业用房以及其他建筑物。

2、商品房预售是指：房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：商品房预售，应当符合下列条件：(一) 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(二) 持有建设工程规划许可证;(三) 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;(四) 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报

县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

3、商品房预售需要的五证：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，前四个证件是《商品房预售许可证》取得的前提，取得预售许可证，商品房就可以正式预售。

4、网签、合同备案及法律效力：网签是指房地产开发企业利用房地产管理部门的网络化管理系统与交易方签订房屋买卖合同，并且在网上进行公布的行为，用户是可以通过网签号在网上进行查询；备案是指房地产开发企业取得了《商品房预（销）售许可证》和预登记通知单后，在与承购人签订《商品房买卖合同》之日起30日之内，由房地产开发企业向项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理商

品房预售合同备案手续的。

法律依据及效力：网签无具体的法律依据，网签只是房地产部门的网络化管理系统，并没有直接的法律法规进行规定，备案的法律依据是根据《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理

部门和土地管理部门登记备案。《城市商品房预售管理办法》第六条规定，商品房预售实行许可证制度，开发商进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。《城市商品房预售管理办法》第十条同时也规定，商品房预售的时候，开发商应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。可见商品房预售合同的登记备案是政府主管部门行使监管职权、房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为。

网签、备案不具有物权效力网签、商品房预售合同备案都不具有物权效力，一般情况下不能对抗第三人。但是也存在例外情况，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规

定》第十七条规定，如果第三人能够证明自己交付了全部价款、善意取得财产、实际已占有了该财产，而且还需证明未办理过户登记手续且本人无过错，那么该财产就不会被法院查封、扣押等。

4、预购商品房预告登记：指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。

法律依据及效力：《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)第四条规定：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”

预告登记与登记备案的区别：预告登记时双方合意之下申请的，只有双方达成合意才能可以申请登记，也可以不用申请预告登记。登记备案的启动主体是房地产开发商，而预告登记的启动主体则是签订了物权协议的当事人。根据《房屋登记办法》的规定，办理预购商品房预告登记必须有已经登记备案的商品房预售合同原件才能办理，即备案登记是预告登记的前置程序。

6、预抵押登记制度：是在购房者与开发商的购房合同、购房者与银行的借款合同签定的同时，在房管局的备案系统上立即生成预抵押登记，以排斥第三人对房产的行使权利。根据建设部《城市房地产抵押管理办法》第三十条第二款规定：以预购商品房抵押的，登记机关应当在抵押合同上记载，抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。

7、初始登记、转移登记

初始登记是指在房屋竣工以后90日内，由开发商向登记机关申报，经过房屋土地管理部门的审核，确认房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。通过确权以后，开发商取得《房屋所有权证》(大产权证)。只有开发商进行初始登记，取得了大产权证以后，购房者才能申请办理转移登记。《城市房屋权属登记管理办法》第17条规定，因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。没有初始登记，不能办理个人的《房屋所有权证》。

二、预售商品房转让效力及依据

1、预售商品房转让是指商品房预售以后，购房人将其预购的未竣工的预售商品房再行转让的行为。再行转让签订的书面合同虽明为房屋转让协议或者其他有名合同，当事只要合同条款约定的内容系转让该预售房屋，其实质均为预售商品房的转让。

2、《城市房地产管理法》第四十六条规定：“商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》第七条“切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为”规定。

首先，未竣工的预售商品房再行转让，本质上属于债权债务的概括转移，可以适用《合同法》有关规定，根据《中华人民共和国合同法》第七十九条规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）按照法律规定不得转让。

但是权利转让的前提是取得的权利本身就是合法有效的。根据《城市房地产管理法》有关规定，法律将预售商品房再转让签订合同的效力授权由国务院规定，因此只要是国务院针对该行为出台相关的规定（行政规章、意见、通知等），就应当视为法律进行了明确的规定，部分地方也出台明确的意见，如成都市人民政府办公厅发布的《关