房屋租赁合同的履约保证金应如何约定？

履约保证金实际上就是对双方诚信履行合同的一种违约金，而在房屋租赁合同里更为常见，部分房屋租赁合同又称为押金，虽名称不同，但在设立该条款的初衷上大同小异。

在我国最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十八条规定“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”这一条法律规定里提及了几个常见的名词，如保证金、订约金、押金或者订金等，根据该法条里的规定可知，提及的类似名词如果没有约定定金性质的，那么无法适用定金罚则，因为定金是法定概念，其有特殊的法律定义无需在合同约定里再解释定金的权利，而类似该法条里提及的其他名词属于当事人之间的约定所使用的词语，不具有法律规定的应有之义，所以需要当事人细化，反过头来说，履约保证金也是如此，那么下文来看一下在房屋租赁合同里常见的履约保证金（或者押金，下文如无说明视为等同词语使用）是如何约定的，以及该类约定对合同当事人一方维权时是否带来的弊端。

【案例1】：甲方出租写字楼一层1600平方米给乙方，在租赁合同中约定，甲方将于2014年7月1日将房屋交付给乙方，押金人民币10万元，乙方将押金交付给甲方并由甲方开具了收据，2014年7月3日，乙方催促甲方交付房屋，甲方声称因上一租客拒不退出房屋，故房屋无法交付，乙方随之想以押金双倍进行索赔，其认为该押金就是定金，现在是出租方毁约其有权进行索赔。

【分析】：实际上乙方的这种想法仅对了一半。理由是，甲方因为上一租客的原因导致无法交付房屋给承租人乙方，这点并不能作为其免责的合法事由，因为合同法明确规定“因第三人的原因导致合同一方违约的，违约方仍应当承担违约责任”。乙方虽有权进行索赔，但是否有权主张押金的双倍返还呢，实际上根据其双方签订的合同可以看出，该份合同里仅约定了乙方违反合同时押金如何处理，但是并没有约定甲方无法交付房屋时乙方的索赔权利，也就是相当于没有约定甲方的违约责任，且根据《担保法》上述司法解释，押金如果没有约定定金性质的，那么权利人无权主张定金权利，因此说乙方的想法仅对了一半。乙方对于签订合同所忽视条款的内容将会给其索赔带来较大的证据收集成本，就本案来说乙方仅能根据《合同法》第一百一十三条的规定即“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行

后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”该条款进行索赔，但是这种实际损失的证明责任比较重，证据收集难度大以及被法院采纳的可能性较低，实务中法院的判例不一，这点源于主观判断成份较重。

【案例2】：甲方将其物业出租给乙方居住，约定如乙方毁坏家具、擅自转租、分租或者破坏房屋承重结构的，则甲方有权没收乙方缴纳的押金人民币捌仟元。乙方租赁过程中拖欠了甲方三个月的租金，甲方进行催告后，乙方依旧拖欠租金不付，事后甲方意欲起诉没收乙方缴纳的押金。

【分析】：由于押金属于担保合同履行的款项，本质上归类于违约金，因此，如果没收押金没有对应乙方违约情形的约定，显然甲方这种诉求还是有很大的败诉可能性的，从双方签订的租赁合同可以看出，乙方被甲方没收押金的违约情形里并不包括乙方拖欠租金的情形。因此，严格按照法律规定来说，甲方无权就此没收乙方的押金，除非甲方能够证明其损失超过或者等于押金才可以，而从诉讼请求上来说，甲方要求乙方支付拖欠的租金以及实际损失的索赔或者押金的没收属于并列项，按照甲方目前被拖欠的租金来说，其损失仅能算是租金对应的银行同期贷款利息而非押金。

【案例3】：甲方租赁合同中详细约定了乙方应该履行的义务内容，包括保护房屋的完整（自然折旧的除外）、装修审批、家具或者配套设施的完好（自然折旧的除外）、租金按时支付、转租、分租、出借、用途、维修通知等诸多承租人义务。同时在违约责任里单列表述了“如乙方违反合同约定的任一义务，则甲方有权没收乙方支付的履约保证金，如履约保证金仍无法补偿甲方损失的，甲方有权进行追偿”。而相对应的，乙方作为承租人也单列了甲方的诸多义务，比如按时交付房屋、房屋质量问题、房屋维修义务及费用承担问题，相对应的也在违约责任里约定了甲方违反任一义务时，履约保证金如何处理的问题。

【分析】：这样的合同约定有几个好处，一方面从合同整体的构架上清晰明了，便于检查可能遗漏的事项，另一方面，避免表述的累赘，当事人无需就每一情形约定履约保证金如何处理。这种约定方式，在律师参与房屋租赁合同的审查修订或者起草房屋租赁合同时较为常用。

上述案例是较为简单的，实务中房屋租赁合同短则一页，长则几十页都有，主要是根据租赁双方的实际情况，房屋租赁合同履约过程中涉及的问题不同而进行设计。房屋租赁合同所对应的不单是个人生活所需的房屋，也包括写字楼、厂房、酒店、餐厅、百货商场等，相比个人生活所需而租赁的房屋来说，厂房、酒店、餐厅或者写字楼涉及的问题更为复杂，而约定的不足往往带来的是一方遭遇对方违约时成本的增加以及维权难度的增加。