1 浅谈工程项目的管理及实施方法
陈金豹
近几年来，房地产业经营环境不断发生变化，竞争日趋激烈，如果开发商单纯依靠简单的战术方针已难以确保在激烈地竞争环境中维持长久良好的竞争力，市场需求虽然是企业发展的外在因素，但开发商所定位的产品价格受到国家调控和市场的约束，为提高产品及企业在激烈地竞争环境中的竞争力，经营战略的重要性已越来越被开发商所重视，在房地产开发建设的整个过程中（立项、规划设计、建设、结算、销售）每一个环节都要进行严格的、科学的控制管理，尤其是在规划设计和建设阶段，更要注重其质量、工期、安全以及工程成本的管理力度，因此，就工程项目管理中的管理制度、管理实施细则以及成本管理这三个方面，谈谈以下几点拙见，以供大家参考。
一、工程部的管理制度
根据国家、行业管理部门的有关法律、法规、规范及标准，结合公司的实际情况，为更好的规范公司开发的工程项目的管理，保证公司从立项、设计、施工、验收到销售的整个过程均能实现最大的投资回报，在工程建设阶段，为做好工程质量、施工进度及现场安全文明施工的有效控制，应制定工程部管理制度。
一、工程部是房地产企业的重要部门，工程部负责人在总经理、总工的领导下开展工作，根据工作需要配备若干专业工程技术人员，工程技术人员在经理的直接领导下，根据不同分工，履行各自的本职工作。
二、工程部的技术人员在项目开发过程中，要认真学习国家相关的法律、法规，工程建设的规范及标准，自觉遵守公司的各项管理制度，加强培养科技创新意识能力，不断提高自身的专业技术业务水平。
三、认真贯彻执行公司的质量方针及目标，确保工程项目质量目标的实现；积极参与项目规划方案的构思，提出合理化建议；参加施工图设计管理及图纸会审；参与总包、重要工程分包等工程项目的招标工作。
四、进行工程项目开工前的现场地质勘察、三通一平的工作；审核施工单位编制的施工组织设计、进度计划、安全措施及标准化管理方案；督促检查施工单位按批准的施工组织设计做好工程建设的各项工作。 2 五、确定工程总包、分包单位后，根据工程实际情况，召开由承包方、监理方及相关专业人员参加的工作会议。重点明确工程概况、开竣工时间、质量目标及合同主要条款内容；把分包项目、材料供应、签证程序、文件收发方式、计划填报时间及应遵守的各项制度及细则等作详细说明，并有较详细的会议记要，并由项目经理、总监、甲方项目负责人签字。
六、工程施工阶段要加强管理，在工程建设全过程中进行质量、进度、安全的控制管理；配合监理方定时召开监理例会，做好工程项目的施工日记；严格执行国家建筑行业的强制性标准，确保工程质量，实现合同目标。
七、工程中必须使用合格的原材料、构配件，材料进场应按国家和行业标准进行检验、复试，严禁使用未经检验和检验不合格的材料、构配件。
八、所有隐蔽工程，工程部专业技术人员必须参加验收，在验收资料上签字；在模板、钢筋、砼分项工程的验收过程中，重点验收模板的平整度、标高、尺寸、轴线位移及模板的刚度和稳定性；钢筋的强度等级、规格、型号、数量、间距、轴线位移、焊接质量、搭接接头位置、箍筋加密区的位置、数量的正确性及保护层厚度；砼的配合比、水灰比的正确性，砼的平整度、垂直度、轴线位移、施工缝的位置及间隔时间，检查各种试块的留置及成品的养护工作；砼工程施工期间，工程部专业技术人员和监理人员要旁站监理，还应注意各种预埋管线的位置的正确性并保持良好。
九、主体工程施工期间，按照施工设计图纸和规范要求，确保建筑砼结构、砌体结构的标高、垂直度、轴线的正确性；确保所有洞口的标高、位置应符合设计要求；砼工程模板拆除应有拆除方案，在砼强度达到设计要求和有关规定后，施工方必须报批后方能拆模。
十、工程部要制定工程质量管理控制细则，保证工程结构安全，无使用功能的质量缺陷。严格控制观感质量、细部结构、尺寸误差、土建与安装的交叉作业的协调，每月组织施工、监理单位进行不少于一次的工程质量、安全检查，做到每天至少对在建的单位工程和其他施工项目巡视一次，发现问题随时解决。
十一、所有工程技术资料，包括经济签证资料，应办理登记备案手续。
十二、单位工程达到竣工验收条件，由工程部主持组织进行各种检测、检验和试验，各种检测、检验、试验全部合格后，应尽快组织初验和正式验收。
十三、工程项目室外配套工程在条件许可的情况下，应随单位工程形象进度抓紧施工，以保证能同时竣工；工程部负责采暖、燃气、供电、自来水等单位的协调质量管理工作。
十四、室外配套工程的各种地下管线，应在单位工程竣工验收后一个月内做 3 出分段竣工图，项目工程全部竣工验收后一个月内做出全部室外管线竣工图；并做出标识；如果需要增加建筑物、构筑物或其他设施时，应与施工单位进行地下管线交底，不得破坏地下管线，着重注意有重大安全因素的燃气管道线路、高低压电线线路等。
十五、工程项目竣工验收后第一年，每个季度应对单位工程进行一次检查，发现结构裂缝或其他质量缺陷，应及时与施工方联系进行处理整改。
十六、单位工程、室外配套工程和零星工程项目竣工验收达到合同目标后，应按合同约定及时与成本合约部核对工程量及有关竣工资料。
十七、工程项目综合验收合格后，一个月内与物业公司办理完毕项目实体交接工作，并做好存档备案工作。
十八、凡工程部人员有向施工单位提出任何超出工作或职责范围的要求（包括吃、拿、卡、要），承包商可以理解为恶意行为，应向公司书面投诉，一经查实，公司将严肃处理责任人，公司随时接受任何承包商的书面投诉与改进工作的合理化建议。
二、工程管理实施细则
（一）、工程质量控制管理：
1、目的：通过规范施工质量管理，确保合同质量目标的实现；
2、施工准备阶段的质量控制
2.1在施工图会审前，工程部专业工程师要先熟悉设计文件；
2.2在项目开工前，工程部要求总监理工程师组织专业监理工程师审查施工单位报送的施工组织设计（及专项施工方案），提出审查意见；
2.3在项目开工前，工程部负责落实以下工作：
2.3.1参与总监理工程师组织专业监理工程师，审核施工单位的现场项目管理机构的质量管理体系、技术管理体系和质量保证体系，检查专职管理人员和特种作业人员的资格证、上岗证。
2.3.2要求总监理工程师对施工单位报送的测量放线控制成果及保护措施进行检审，符合要求的予以签认并送工程部备案；复核控制桩的保护措施以及平面、高程控制网及水准点的测量成果；
2.3.3对施工单位提交的开工报审表及相关资料进行审查，审查合格由总监理工程师签发，送工程部备案。
2.3.4检查场地平整及压实是否满足施工要求；施工道路及路况质量是否满 4 足运输要求；施工水、电是否满足施工要求；施工单位人员是否已到位，机具、施工人员是否已进场；
3、施工过程中的质量控制：
3.1工程部专业工程师对施工过程进行巡视和检查，在施工过程中监控施工单位各项工程活动，随时密切控制一切不利于质量的事件的发生，行使跟踪、督促、控制、管理的工作义务。
3.2当隐蔽工程施工时（在下一道工序施工完成后难以检查的重点部位）应进行旁站；对施工单位报送的隐蔽工程报验申请表和自检结果进行现场检查，符合要求予以签认。对未经验收或不合格的工序，应拒绝签认，并责令施工单位限期整改，验收合格前严禁进行下一道工序施工。
3.3当发现工程项目施工中存在重大质量隐患，可能造成质量事故或已经造成质量事故的，应于发现2小时内，要求监理人员和专业监理工程师立即报告总监理工程师，同时立即报告工程部经理；通过总监理工程师及时下达工程暂停令；责令施工单位停工整改；整改完毕经现场复查，符合规定要求后，方可签署工程复工意见。
3.4施工过程质量控制的主要方法和手段
工程部对工程项目的施工过程的质量进行跟踪、督促、控制、管理的同时，可根据国家法律、法规以及行业相关标准或规范的要求，合同约定，施工组织设计、技术文件，施工图纸，编制的质量控制文件等为依据，采取以下控制方式、方法和手段，对施工过程的质量进行有效控制：
3.4.1方式：跟随施工进度进行旁站、巡回检查、平行检查；
3.4.2方法：现场确认签证、签发指令的审查；各种检测、检验、试验，验收、核定；
3.4.3手段：发现或判定不符合要求的工程和施工行为，根据不同程度和影响度，督促、要求监理机构采取下列手段：暂停施工；返工；返修；对不符合要求或不合格的材料、配件、设备、施工机械下令停用、禁用；限时纠正；禁止继续施工等。
3.4.4工程使用的重要材料（钢材、水泥、配件、构件）应于进场时即时进行检验验收，必要时取样送有资质的检验单位进行试验；混凝土配合比在浇捣前及浇捣中进行检验、核查；工程使用的机具、模板在第一次使用前进行检查；隐蔽工程在施工过程中必须旁站，经验收合格后方可继续下一道工序施工；分部、分项工程在施工过程中进行旁站或检查，施工结束后进行确认或验收；施工单位提交的自检、试验报告，应及时核查报告内容是否完整、准确、有效。 5 4、工程竣工验收阶段的管理：
施工过程的质量控制所有记录、报告、表格，主要部分应由施工单位和材料供应单位提供，少部分由工程部建立；工程部应完整归档保存。
（二）、工程进度控制管理：
1、目标：通过规范施工进度管理，确保进度目标的实现；
2、编制施工进度计划
2.1施工单位应于第一次工地例会后15天内完成施工组织设计（包含施工总进度计划、季月度施工进度计划、各类材料计划）的编制和自审工作，并报监理机构审核；
2.2总监理工程师在7天内审定批准。
2.3公司总工组织工程部经理和相关专业工程师用3—5天内对“施工组织设计进行了解和审查，并由总监理工程师签发实施；
2.4根据施工单位编制、监理机构审定、公司总工及工程部审核的计划，工程部编制出该项目施工进度计划报公司备案。
3.施工进度计划管理准备工作：
3.1工程部专业工程师、工程部经理应在项目开工前1周取得经批准的全套进度计划和进度控制方案。
3.2工程部专业工程师应对上述计划和相关控制方案进行细化，按项目各阶段的工程内容、工序、关键控制节点、持续时间、控制难点等，编制出便于日常进度管理的具体工作手册，用于指导每月的进度计划实施的监督和管理，避免工作的盲目性和随意性。
4、施工进度管理工作内容：
4.1专业工程师按已批准的“施工总进度计划”、“季、月度施工进度计划”、及监理单位编制的“施工进度控制方案”，随时检查施工单位的项目开工时间、完工时间是否及时完成，真实记录实际进度及相关情况；当发现实际进度滞后于计划10天及以上时，应立即签发《整改通知单》，整改通知需清晰说明延误原因，发生部位及相关指令性意见，责令施工单位采取调整措施，协同纠偏；并同时抄报工程部经理。
4.2专业工程师跟踪检查关键工序和薄弱环节的进度问题，即时提出可行性意见，制定防范性对策；跟踪检查施工单位人力、材料、机具计划的执行力度；对甲供材料跟踪公司相关部门人员衔接供货计划的落实。
4.3每月（周）末应要求施工单位编制下月（周）《施工月（周）度作业进度计划》，如当实际进度与计划进度有偏差滞后，应要求施工单位编制下月（周）