转租合同效力及相关问题分析

问题的提出：长沙市作为省经济文化中心，在诉讼上自然应该也确实走在全省前列，但是最近笔者在该市办理一起商铺转租纠纷中，深切感受到关于转租合同尚有许多法律问题极待厘清。该案事实：公司丙将其所有的一处商业用途的房产租赁给其本单位职工乙。乙在租赁期间内未经公司丙书面同意，将该房产转租给自然人甲。期限近五年。履行2.5年后，该土地房屋被拆迁，合同终止。转租合同在2.5年的履行期间，公司丙未提出异议也未行使解除权。由于租赁时间未到，甲根据合同法216条起诉乙与丙，要求按时间折算赔偿其部分转让费。因该片房产拆迁缘故，先后有好几起案件提起诉讼。丙公司所在地法院对转租合同效力在不同的判决中作出不同的认定，有的认定合同无效，有的认定效力待定，有的认定为有效。这无疑对我国的司法裁判的统一性提出了挑战。促进在现行法律框架内统一认识和裁判，便成为本文的宗旨。

一、转租合同难以归入无效合同，可变更可撤销合同和效力待定合同系列。

本文所指转租合同，是指承租人将租赁物在其承租权限和期限范围内又将该租赁物转租给第三人（或称次承租人）的租赁合同。如果该承租人超出其承租权限和期限，超出部分为无效，这是大家共识，本文不予讨论；另，原租赁合同约定未经出租人同意，承租人不得转租。次承租人明知承租人无权转租，仍与承租人签定转租合同，此属违反诚实信用原则，恶意串通，应为无效合同中第（二）项合同。因这种合同实践中不多见，本文也不予讨论。本文要探讨的是善意转租合同。要分析转租合同效力，先依据合同法将合同按效力分类。理论和实务界有两种分法：一种是三分法（见表一），另一种为四分法（见表二）。

表一三分法：

表二四分法：

四分法和三分基本相同，不同点只是四分法将三分法第一类有效合同中的第2、第3、第4、第5项单列出来作为效力待定合同。笔者认为四分法比三分法更具实用性、逻辑性、详尽性，故本文按四分法论述。通过分类比较分析，我们不能把转租合同列入无效合同，也不能将其列入可变更可撤销合同，因为着两类合同中没有此类子项。

那么，能否将其列入效力待定合同中的追认后生效合同，因为该类合同中第3子项是须有权人追认方生效合同。其实转租合同的转租人并未处理其无权处理的权利，并没有超出其享有的处分范畴，即未将最核心的财产所有权转让，他只是将用益物权转租出去，所有权仍是属于出租人。合同法