【关键字】买卖本科生毕业论文商品房买卖预约合同的法律责任——龚海波与州金龙房地产开发公司商品房买卖预约合同纠纷判决评析姓名付文超学号304专业法学指导教师李永安2013年5月19日摘要：一般认为，预约合同是约定将来签订一定合同之合同。
预约合同制度作为大陆法系各国存在已久的一项法律制度，自十九世纪初在法国民法典确立开始，就引起了各国的广泛关注，并被纳入到各自的法律体系之中。
预约合同作为规范合同缔结程序的一项制度，很好地适应了市场交易和商业发展的需求，然而我国目前对预约合同制度的研究成果并不多。
本文通过合理利用网络数据库与图书馆图书资料查找相关资料，合理利用演绎推理、价值分析、归纳、比较等方法对商品房买卖预约合同进行了较为系统的研究。
商品房买卖是一项涉及社会公众利益的交易，在当前我国关于预约合同的法律规定相对缺失的情况下，研究商品房买卖预约合同案件的审理，具有特别的理论意义、现实意义和社会意义。
关键词：预约合同；法律效力；诚实信用；商品房Abstract：Generally, the appointment contract is a contract concluded future contract. The appointment contract system as the countries of the continental law system is a legal system for a long time, since the beginning of the nineteenth Century in the French civil code establishment, has attracted wide attention, and has been incorporated into the legal system respectively. A system of appointment contract as a standard contract procedures, well adapted to the market and business development needs, but the current research results on the appointment contract system is not much. In this paper, through the rational use of network database and library books to find information, reasonable use of deductive reasoning, value analysis, induction, comparison and other methods, the systematical research on precontract.The sale of commercial housing is a public interest in the transaction, the relative lack of current our country about the booking contract law, the sale of commercial housing contract cases, has special theoretical significance, practical significance and the social significance.Key Words: precontract;legal effect;honesty and credibility;commercial residential building目录摘要 (2)引言 (4)一、案例事实评析 (5)（一）本案事实 (5)（二）本案争论点 (5)（三）判决理由 (5)二、商品房买卖的特殊之处 (6)（一）出卖人具有特定性 (6)（二）买卖标的的特殊性 (6)三、国家对商品房买卖效力的特别规定 (6)（一）商品房现售 (7)（二）商品房预售 (7)四、商品房买卖预约合同法律辨析 (7)（一）商品房买卖预约合同在商品房买卖中的意义及其含义 (7)（二）商品房买卖预约合同的种类 (8)（三）商品房买卖预约合同的成立和效力 (9)1.商品房买卖预约合同的成立 (9)2.商品房买卖预约合同的效力 (10)五、商品房买卖预约合同的责任 (11)1.商品房买卖预约合同的责任类型 (11)2.商品房买卖预约合同承担责任形式 (11)六、立法建议 (13)参考文献 (15)致谢 (16)引言预约合同，通常被定义为约定将来签订一定合同的合同。
预约合同制度是在大陆法系各国存在很久的一项法律制度。
自从预约合同在1804年法国民法典诞生开始，预约合同制度就引起各国的注意并逐渐被纳入各国的法律体系之中。
合同的签订是缔约主体为意思表示并达成协议的状态，是合同全过程最初的关键环节。
然而，合同的签订并不是一触而就的，它是一个过程，是当事人相互协商、互相妥协的长期的过程，预约合同就是一种处于谈判过程中的双方当事人为将来确定性本约的成立而缔结的合同，是当事人自发的、主动的对合同缔结过程所做的一种规划，这种规划使合同的缔结能够在当事人预想的轨道上进行。
可以说，预约合同的应用，有利于交易的迅速发生，适合现代商业社会的要求。
商品房预约合同作为预约合同的一种表现形式被广泛应用。
然而，我国现有法律对商品房预约合同的规制仍处于空白期，这使得预约合同的双方当事人在权益上不能得到更完备的保护。
因而，有必要对商品房买卖预约合同作较为深入系统的研究。
此外，民法作为一个高度体系化的法律部门，它强调制度间的相互协调。
商品房买卖预约合同制度被引入民法或者是对民法中已经有的预约合同制度的修订都会牵涉到民法的原来的体系，所以我们不能够脱离民法的固有制度体系去孤立地讨论商品房买卖预约合同制度。
一、案例事实及评析（一）本案事实2009年11月2日，原告为购买被告某房地产开发公司准备开发的约12000平方米的住宅楼，双方签订了一份商品房认购协议。
协议约定:套型暂定为每套80-150平方米;该项目每平方米造价约2400元，被告同意以每平方米2400元将该幢住宅5-18层约12000平方米全部出售给原告;因原告要求，被告同意给购买该幢住宅楼的每一户免费配备储藏室，每户面积不低于6平方米;被告具备开工条件、证件齐全后(政府立项证明、国有土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证等)，要及时通知原告签订商品房买卖合同，同时原告要向被告支付定金288万元人民币。
商品房户型由被告提供图纸，经原告选择书面表示同意，并经相关部门批准后建设:双方签订的商品房买卖合同生效后本认购协议自行终止:交房日期为2010年12月30日前。
双方还就商品房建设标准、商品房质量、不可抗力等情况进行了约定。
协议还约定:具备商品房销售(预售)条件，如果被告故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况导致此协议无效，被告应承担违约责任:在保留期届满之日前，被告不得与第三人签订该房屋的认购协议或买卖(预售)合同，并承诺在原告携本协议与被告签订《商品房买卖(预售)合同》时，被告将完全履行本协议中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款，如被告违反上述约定，要赔偿原告每平方200元共计240万元的赔偿金。
2010年4月16日双方当事人又签订了一份补充协议，对有关问题进行了明确和重申。
此后，被告一直未取得该建设项目的审批手续，原告起讼要求判令被告按照双方约定支付原告赔偿金240万元。
一审法院判决:被告赔偿原告240万元。
被告不服该判决，提起上诉。
二审中，最终双方当事人经过调解达成调解协议并当日履行，该案以调解结案。
（二）本案争论点在案件审理过程中，双方当事人的主要焦点集中在:其一，这份商品房认购协议的性质是什么？是商品房预售合同还是商品房预约合同？其二，如果是预约合同，该合同能否独立成立？其三，这份商品房认购协议签订前后，被告一直未取得商品房预售许可证明，如果合同成立，该合同是否有效？其四，违反预约合同约定的义务，是否构成违约？即一方违反约定，应根据预约合同本身的约定承担违约责任，还是以因造成本合同未成立而承担缔约过失责任？（三）判决理由一审中法院认为，双方当事人签订的商品房认购协议，虽然约定了房屋的基本状况、交付日期、房屋的价款等内容，但是并不具备建设部《商品房销售管理办法》第16条规定的实质条件是对下一步签订正式的商品房买卖合同等未来事项的预先规划，签订商品房认购协议以及补充协议的目的是明确双方在缔约过程中的权利义务，进而签订正式的商品房买卖合同。
该协议应认定为预约合同。
该预约合同有效成立。
在预约阶段，需要双方本着诚信原则，履行预约合同。
本案被告在2009年11月签订了房屋认购协议书后，应积极筹备项目的批准立项及开工建设手续，在未能取得上述手续的情况下仍然在2010年4月向原告再次作出承诺，在本案审理期间，被告仍未取得相关的准建手续，违反了诚实信用的原则，使得原告在客观上受到了因房价上涨而造成的信赖利益损失，被告应承担缔约过失责任。
对于原告的损失，双方当事人在协议书和补充协议中都作了明确的约定。
该约定是双方当事人对预约合同不能履行造成损失的估算，并不违反法律规定，应予以认可。
根据《中华人民共和国合同法》第6条、第42条第(三)项的规定，判决:被告赔偿原告240万元。
二审中，双方当事自愿调解，并且符合法律规定，当庭履行完毕。
二、商品房买卖的特殊之处房屋和土地是人类社会生活不可须臾分离的生活责料和生产责料，随着人类社会的不断进步，房地产已成为国家经济发展的基础性、支柱性、先导性产业，其地位日益凸显，现代西方国家将房地产与汽车、钢铁并称为国民经济的三大支柱产业。
因此，了解商品房买卖的特殊之处有重要意义。
（一）出卖人具有特定性商品房买卖的出卖人是法律专门规定的，并且须符合法定条件、具备法定责任。
其一，从事商品房买卖的主体是特定的。
商品房的出卖人，只能是房地产开发企业及其委托的房地产中介服务机构。
其二，作为出卖人须具备法定责任。
《城市房地产管理法》第30条规定了房地产开发企业的法定条件、审查及备案程序。
对房地产中介服务机构，法律也严任限定其责任。
《城市房地产管理法》在其第四章“房地产交易”的第五节“中介服务机构”对房地产中介服务机构成立条件、设立登记等设专节进行规定。
（二）买卖标的的特殊性其一，一般房屋的买卖并无是否已经进行生产、生产已达何种规模的限制，而商品房买卖则有此限定，达不到一定规模，则买卖无效。