商品房买卖合同中出卖人交付内容的确定标准
由于买受人承担的交付内容非常容易确定,即为金钞票。但如何确认出卖人的交付内容?在那个地点,出卖人承担的要紧交付义务是给付商品房,但不限于商品房,还包括绿化、公共配套设施等。
买卖合同的标的条款系合同的不可或缺的条款,标的必须明确、具体,否则合同亦无法成立。合同的标的能够是种类物,也能够是特定物。假如是种类物,如大米、水果等,则对其数量的要求必须确定,否则买卖无法进行。假如是特定物,则必须在合同中载明明确的特征,使该物具有惟一性或排他性。
而商品房买卖合同所涉要紧标的物即为商品房,由于商品房所处的位置确信是惟一的、排他的,因此合同所涉标的是特定物。
一、关于出卖方交付内容的确定标准
(一)合同所约定的套房是合同的核心内容,内容包括位置、楼层、面积、建筑质量、装潢以及套房本身的配套设施。
(二)由于商品房系属于某幢高楼分割成若干小块而成,这不仅涉及买卖人的自有部分,还要区分共有部分。这也是商品房不同于其他商品之处。因此,关于商品房标的的认定,不仅指套房,还有包括绿化、公共配套设施等。
二、关于实际交付是否符合约定的认定原则
审定实际交付是否符合约定的依据要紧有以下几个方面：
(一)合同,合同系约束双方当事人的最要紧组成部分。其中关于商品房的一些特征以及绿化、配套设施的约定,均应被视为关于标的的描述。
(二)规划讲明。由于规划必须经国家行政部门审批通过后,出卖人才能进行施工,而出卖人施工也必须按照规划方案进行。由于规划方案将决定买受人房屋的朝向、采光、通风,以及公共面积分摊的咨询题,这些尽管在合同中有所体现,但不可能全部体现,因此,开发商所交付的房屋必须如规划设施。
(三)样板房。出卖人为促销,常制作样板房以吸引消费者。但这属于凭样品的买卖。在样品买卖中,出卖人应担保其交付标的物与货样有同一品质。《合同法》第186条规定：凭样品买卖的当事人应当封存样品,并能够对样品质量予以讲明。出卖人交付的标的物应当与样品及其讲明的质量相同。而样板房其应担保其他所售房屋与其同样的品质。一般样板房都进行了装潢,关于装潢是否属样品,这应视出卖人如何处理而定,如出卖人在样板房内或有关附加讲明中,明确装潢仅为参观所需,而不属样板之列,则装潢不具有样板效力,若出卖人未予明示,则买受人有权将其视为样板之列,出卖人对买受人取得的房屋应尽相同标准进行装潢。如何对待样板房的隐蔽瑕疵,购买者的房屋是否也同意有此瑕疵?那个地点所指隐蔽瑕疵,是指买方尽交易上的注意未能发觉的、且非卖方有意不告知的瑕疵。《合同法》第169条规定：凭样品买卖的买受人不明白样品有隐蔽瑕疵的,即使交付的标的物与样品相同,出卖人交付的标的物的质量仍然应当符合同种物的通常标准。如此的规定类似于《美国统一商法典》第2213条规定的适销性品质,即：(1)合同项下的物资在该行业中能够无异议地通过检验;(2)假如出售的物资是种类物,则卖方所交的物资应在该规格范围内具有平均良好品质;(3)物资应适合于该商品的一般用途;(4)除非同意有差异外,所有物资的每一单位在品种、品质和数量方面都应当相同。因此关于样板房隐蔽瑕疵,假如买受人购买时并不知晓,买受人所购房屋的质量仍应按同种物的通常标准处理。
三、各种具体情况下的认定规范
(一)关于位置和楼层。这在各商品房合同中都会有规定。而出卖人所交付的房屋的位置以及楼层均应与约定相符,这是最起码的要求。假如,出卖人所交付的房屋与约定的不符,这就构成了全然性违约。
(二)关于房屋朝向、间距：房屋因不处环境不同,可分为景观房和非景观房。景观房系指凭楼可眺望大海、树林、青山等风景的楼房,这些楼房以风景为卖点,价格较一般非景观房价格要偏高,而这些房屋对朝向、间距的要求专门高。假如朝向、间距误差直截了当导致景观效果反差非常大,应即视为全然性违约。而相关于非景观房,即一般景观房而言,朝向、间距咨询题要紧阻碍通风、采光,但这种阻碍要小于关于景观房的阻碍。现出卖人从考虑采光角度,开发楼盘一般都选择偏南方向,至于违约认定,应依照受朝向改变阻碍通风、采光程度而定。关于间距,这将直截了当阻碍部分楼层房屋的日照时刻,假如购买人所购房屋由于楼房前后造之间间距缩小而导致日照阻碍,应视为违约,至于违约程度,应依照受阻碍程度而定。(三)关于房屋面积。由于商品房一般都采取预售方案。签订预售合同,房屋一般都处于建筑之中,由于房屋建筑同意与规划设计要求之间存在一定的误差。合理的误差不能认定为出卖人的过错,因此关于该合理的误差,不能算定为出卖人的违约责任而要求出卖人对此承担责任。但关于超出合理误差范围之外的误差,应视为出卖人的过错,出卖人应对超过部分承担责任。而房屋面积计量,一般采取建筑面积或套内面积计算。