黄家强与吴显宇酒店租赁合同纠纷一案- （2000）佛中法审监经再字第35号
申请再审人黄家强（原一审被告、反诉原告，二审上诉人），男，汉族，一九五七年十一月二日出生，住南海市盐步镇华夏西苑16号。
委托代理人唐耀坤，广东聚英华律师事务所律师。
被申请再审人吴显宇（原一审原告、反诉被告，二审被上诉人）男，汉族，一九六二年十月十五日出生，住佛山市市东下路39号。
委托代理人朱宁，广东广大律师事务所律师。
黄家强与吴显宇酒店租赁合同纠纷一案，本院于2000年2月23日作出（1998）佛中法经终字第588号民事判决，已经发生法律效力。同年6月13日，原审上诉人黄家强向本院申请再审，本院于2000年7月6日作出（2000）佛中法经申字第78号民事裁定，决定对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭，公
开开庭审理了本案，现已审理终结。
本院再审查明：1996年5月5日，本案吴显宇与黄家强签订了一份租赁合同。合同约定：由甲方吴显宇将座落左南海市里水镇月池村的富丽酒店租给乙方黄家强经营，使用期限从1996年6月1日至1999年6月1日止；租赁期满后，乙方将酒店退还给甲方，并不得拆除已安置的室内工程及拿走购置的财产；月租金为25000元；协议签订后三天内，乙方须付15万元保证金给甲方，期满后退回乙方；甲乙双方在租赁期间，不论哪方违约，均应承担责任：若乙方在租赁期间提前终止合同，应付足三年租金给甲方，如甲方提前收回祖赁给乙方的房屋，则应支付从提出之日起至规定的租赁期止的租金补偿给乙方。1996年5月31日，双方对富丽酒店的原有财物进行了清点并作了交接手续。同年6月1日，黄家强将15万元保证金交给吴显字。在经营过程中，黄家强依约支付了至1997年1月的租金，共208000元（其中，酒店租金每月25000元，员工宿舍租金每月1000元）。1997年1月21日，黄家强向吴显字提出终止合同，同日，吴显宇通知黄家强完善二楼大厅未安装的六台空调机、二台彩色电视机及全部窗帘。黄家强在通知书上签名确认，但未履行。此后黄家强离开富丽酒店，并于同年2月18日将富丽酒店报停，且由吴丽卿看管。1997年2月21日吴显宇从富丽酒店收取二月份的租金10000元，1997年3月28日，吴显宇向南海市入民法院提起诉讼，请求判令终止租赁合同，判令黄家强支付所欠租金41000元，违约金675000元及损失142500元（诉讼过程中变更为租金42000 元、违约金675000元、损失465000元），并承担诉讼费。黄家强反
诉请求判令吴显宇退还保证金150000元、租金10000元和存放在酒店内价值79520.85元的财物。
1997年3月31日，南海市人民法院对富丽酒店的财物进行了清点，并委托南海市会计师事务所对财物进行了核对审计，该所出具了富丽酒店财产专项核对报告书；该院又委托南海市价格事务所对上述报告书所列的短缺和新增的财物的价值进行评估。该所认定短缺的财物的价值为499545.66元，新增的财物价值为355801.48元。
另查明：本案当事人签订合同时，富丽酒店的法定代表人是南海市里水镇月池村副村长吴显宇，而非本案的吴显宇。
原一审审理认为：原、被告签订“租赁合同”后，原告将富丽酒店的场地、物品及营业执照交给被告使用，实际上是将富丽酒店总体租赁给被告，故“租赁合同”应认定为承包经营合同。被告在1997年1月31日提出中止经营，按合同规定，是违约行为，应负违约责任。但双方约定的违约金数额过高，为公平起见，应以合同未履行部分价金的30％为宜。因合同已无履行的必要，依法可予解除。原告应退回150000元保证金给被告。被告提出中止经营后，在一九九七年二月将酒店报停，故可认定被告的实际经营期限至一九九七年一月份止。原告已收取被告的二月份的租金10000元也应该退回给被告。被告在经营期间造成原告的财
产损失，应予赔偿，原告代被告缴交的费用和为维护酒店物品而支出的款项，应由被告承担；而被告添置的财产按公平、便利的原则，可由原告承受。原、被告提出的关于赔偿损失的请求，均按上述原则处理，不再另行支持。被告认为原告锁住酒店的门，致其无法经营，但证据不足，被告认为原告酒店另行发包，造成其财产损失，但原告另行发包是本院清点财产之后，财务情况已经确定，故被告的答辩意见本院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国经济合同法》第二十九条第一耿、第三十二条、《中华入民共和国民法通则》第四条之规定，作出判决：一、解除原告吴显宇和被告黄家强在一九九六年五月五日签订的“租赁合同”；
二、原告应退回保证金15万元、租金1万元给被告，被告补偿原告已代缴的费用及维修款项共61176.17元；三、被告应赔偿在经营南海市里水富丽酒店期间造成原告的财产损失499545.66元，而其增置的价值355801.48元的财产由原告承受，相比，被告应赔偿原告143744018元；四、被告支付违约金226200元给原告；五、上述第一至四项判决均于本判决发生法律效力后十日内履行完毕；六、驳回原、被告的其他诉讼请求。案件受理费13595元，财产保全费3020元，反诉受理费6103元，审计费4000元，估价费7532元，合并34250元，由原告承担11938元，被告承担22312元。
黄家强不服一审判决，向本院提起上诉。本院二审审理认为：吴显宇与黄家强间的纠纷属酒店租赁经营合同纠纷。黄家强未经吴显宇同意单方面终止合同，并停止经营，已构成违约，应承担违约责任。但双方在合同中约定的违约金过高，根据公平原
则，该违约金应相当于黄家强违约而给吴显宇造成的经济损失，故黄家强应支付75000元违约金给吴显宇。原判判令黄家强支灯违约金226200给吴显宇，比例仍属过高，应予纠正。因黄家强单方违约，吴显宇有权解除合同，并将富丽酒店另行发包。黄家强称其与吴显字问的租赁经营关系仍然存在、吴显宇妨碍其正常经营的理由不成立，不予采纳。原审法院清点财产时有南海市里水镇月池村民委员会干部及黄家强委托的财产保管人吴丽卿在场为证，黄家强亦未能举证证明吴显宇在原审法院清点富丽酒店财产前转移了财产，故原审法院对富丽酒店进行清点的财产清单及南海市价格事务所依据上述清单所作的“估价鉴定书”可作为本案的证据。黄家强对在经营期间造成富丽酒店的财物损失，应予赔偿。吴显宇代黄家强缴交的经营期间的费用及为完善酒店在黄家强经营期间失火造成的损失而支付的费用，黄家强亦应退还给吴显宇。鉴于黄家强在经营期间购置的财物已由吴显宇转让给他人，已无法返还原物，故吴显宇应按南海市价格事务所核定的价格赔偿给黄家强。黄家强未能证明因火灾损坏的财物已恢复原状，其上诉称不应承担吴显宇支付的维修费用的理由不成立。双方当事人均确认黄家强实际经营富丽酒店的时间至1997年1月份止，故吴显宇向黄家强收取1997年2月份的租金10000元缺乏依据，应退还给黄家强。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二项）的规定，作出判决：一、维持广东省南海市人民法院（1997）南经壶初字节171-4号民事判决第一项、第二项、第三项和第六项。二、撤销广东省南海市人民法院（1997）南经壹初字第171-4号民事判决第五项。三、变更广东省南海市人民法院（1997）南经壹初字第171-4号民事判决第四项为：黄家强应支付吴显字违约金75000元。以上各项相抵