商品房买卖合同条款

（法律风险指引）

目录

1买受人主体不适格 (2)

2商品房基本情况描述 (3)

3计价方式与价款 (4)

4按揭付款与担保责任 (5)

5买受人逾期付款违约责任约定 (6)

6办证与办证延期的约定 (7)

7交付条款 (8)

8规划设计变更风险规避 (11)

9保修条款 (12)

10关于基础设施、公共配套的承诺 (13)

11共有、专有部分约定及未列入共有建筑面积分摊部分的约定 (13)

12结构与用途禁止 (14)

13关于送达的约定 (14)

为了提示商品房销售合同及补充协议中法律风险，在合同拟定、修改、签订及履行过程中规避相关来自政策、买受人及其他风险，根据法律规定及实践经验，拟定本指引，规范集团及城市公司相关经营管理行为，维护公司利益。

1 买受人主体不适格

房地产买卖合同主体的适格才能保证合同的有效及合同的正常履行，但是经常会因买受人（资格、条件）的特殊性或政策环境的变化导致买受人无法办理合同备案或办理房产证。

1.1 年龄限制

有些地方规定，以16周岁外地人名义购房的，会面临购房合同不能备案以及不能办理房产证的风险。此外，买受人为无民事行为能力人或限制民事行为能力人的，应当由其监护人代理。

合同前明确告知买受人（或其代理人），核实买受人身份证信息，并将相关复印件签名留存。

1.2 限购政策

限购政策对买受人主体要求更为明显，如新国八条中规定“原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。”限购政策及相关风险会根据市场环境、投资需求等政府部门作出调整，因此，在合同签订前应当根据当地政策及时拟定应对防范措施及条款。

购政策等风险说明及内容应当作为补充协议中特别风险提示条款，并让买受人作出承诺，并约定出现该种情形下的责任承担。

真实的证明材料，对因提供虚假材料以及不符合政策条件而进行的房产交易行为所产生的法律责任，本人愿承担全部责任。特此声明”并请买受人将上述声明亲笔抄写并签名。

2 商品房基本情况描述

商品房的基本情况包括但不限于列明用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房地产预售许可证等发证机关及许可证号，以及商品房的坐落、用途、结构、层高、建筑层数、阳台结构、建筑面积、房屋平面图。

2.1 层数、门牌号、案名

房屋的坐落是指该商品房在所开发小区中的确切位置，包括商品房所在幢(座)号、层数、门牌号。实践中开发商为了营销需要在宣传单页、沙盘以中将“4”、“14”等楼层用“3-A”、“13-A”替代或者直接“跳层”。开发商也经常摒弃备案名采用比较新颖的案名来做宣传，导致项目开发案名（宣传名称）与备案名称不一致情形。

“13-A”等楼层或门牌的房屋，主张交付楼层、房号、名称与合同签订、沙盘、备案名称等标示不一致导致重大误解等。

层，在立面图、剖面图中标示标的房产，如有需要还应当在补充协议中明确告知，明确“3-A 层/号”、“13-A层/号”既自然层“4层/号”、“14层/号”，核实房屋工程编号与公安门牌号。

层所处位置。同时，楼层平面图应当标示房号，立面图中标示层号，签订的商品房买卖合同中必须填写备案的房号（门牌号）、层号和案名，如宣传物料中使用名称与备案名不一致的，应当在补充条款中增加风险提示条款。

2.2 建筑面积

2.2.1 面积的约定

建筑面积应当与预售许可证相应房号预售面积一致，并且应当对套内建筑面积、公共

部位与公用房屋分摊建筑面积构成进行说明。

以免发生违约风险。

筑面积，套内建筑面积计算与共有建筑面积分摊与不分摊范围、建筑面积计算规则。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。

2.2.2 面积差异的处理

商品房交付后，针对产权登记面积与合同约定面积发生差异的情况处理，建设单位最好利用其优势地位在合同中约定，否则按照法律规定（《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条）处理将对建设单位极其不利。

面临退款、退房或催收增加房款等。

讼时无法得到法官支持的情况。尽量约定对出卖人比较宽松的条款，面积差异建议选择建筑面积（产权登记面积）与合同约定面积出现差异。

单价补付差价款，面积不足的部分按约定单价退回差价款，双方均不得解除合同；（2）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权解除合同，买受人应在知道或应当知道存在面积误差之日起7日内采用书面方式通知出卖人解除合同，逾期未通知解除的，视为买受人同意不解除合同。买受人解除合同的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按同期银行活期存款利率付给利息；买受人不解除合同的，应据实结算房价款。”

3 计价方式与价款

3.1 收取及代收费用提示

现金管理等操作风险；合同价款及费用约定应当明晰，区分购房款与代收费用等，以免造成出卖人房款“缩水”。

收取应当由买受人自由选择。同时，收取及代收费用应当是不含在总价款中，因此必须给予明确和注明。

对于代为收取或代为办理证件预收取的费用应当取得买受人的同意，并签订授权委托书，保留相关证件复印件和授权委托书。同时，做好相关费用公布与公示。

买卖行为产生的各类税费及费用。

出卖人如向买受人收取、代收因买卖行为产生的各种税费及费用，已向买受人提供收取、代收各种税费的规范性文件，并征得买受人的同意，否则，买受人有权拒绝或者依法向相关部门直接缴付。

出卖人代收代缴的费用包括但不限于契税、印花税、维修基金、产权登记费、产权证工本费、抵押登记费（如有）、燃气建设费（如有）等该等费用买受人应当按出卖人要求支付给出卖人，否则买受人应按本合同中有关逾期付款条款承担违约责任，出卖人有权相应推迟交房及办证时间且不承担逾期交房与逾延期办证的违约责任。”

4 按揭付款与担保责任

实际操作中，以按揭方式付款的，出卖人需要就买受人的按揭还款义务提供一般保证或连带保证，包括在银行放贷至购房人所购房屋完成抵押登记期间提供阶段性保证，在贷款期间就每期还款义务提供连带保证责任。担保范围包括贷款本金、利息、滞纳金、违约金等。其中涉及到出卖人、买受人、按揭银行（住房公积金管理中心）多方法律关系。（注：如因银行逾期放款或未按照买受人要求放款、银行延迟办理抵押登记而导致出卖人担保期限延长、买受人违约后，银行消极行使权力，导致出卖人承担保证责任的只能通过与银行的贷款担保协议中约定。）

再行出售时市场价格下降的亏损（3）因出卖人原因导致无法办理按揭贷款的违约风险。