09.04.2020 基石出知识 09.04.2020 2 房地产基础知 识及常用 名词 1、房地产： > 是指土地、建筑物及其他地上定着物的统称，包括物质实体和依 托于物质实体上的权益，房地产与建筑物密不可分。
> 上述定义中的地上定着物，是指不能分离或虽能分离但分离后会 破坏房地产的功能或完整性，地上定着物包括为提高房地产的使用价 值而种植在土地上的花草、树木或人工建造的庭院、花园、假山，为 提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、通 风、通讯、电梯、消防等设备。 09.04.2020 3
2、土地的所有权种类： 国有土地，集体土地。
3、 土地使用权的获取方式： 征用、划拨、出让。 其中，以出让方式获取土地使用权，目前已经实行“招拍挂”的方式 进行，即以招标、拍卖、挂牌的方式进行出让，协议出让已经停止。
4、 生地与熟地： 熟地是指已经拆迁完毕，达到“三通一平”施工条件的土地。 生地则是相对应熟地而言的，是指尚未具备上述施工条件的土地。 三通一平：水通、电通、路通，场地平整。 七通一平：给水通、排水通、电通、路通、燃气通、通讯通、供热 通，场地平整。 09.04.2020 4
5、房地产按用途划分的类型： （普通住宅，高级公寓，别墅等）； （写字楼，旅馆，商店，影剧院等） （公园，风景名胜，历史古迹，沙滩等） （厂房，仓库，） （农场，林场，牧场，果园） （学校，教堂，政府机关办公楼等） （是指具有上述两种以上用途的房地产）
6、土地使用权出让的使用年限： 居住用地70年； 工业用地50年； 教育，科技，文化卫生，体育用地50年; 商业，旅游，娱乐用地40年；
a. 居住房地产
b. 商业房地产
c. 旅游房地产
d. 工业房地产
e. 农业房地产
f. 特殊房地产
g. 综合房地产 09.04.2020 5
综合或其他用地50年； 09.04.2020 6
7、拆迁补偿的方式： 货币补偿、实物补偿（回迁、搬迁）。 目前较多采用货币补偿方式。
乩土地使用届满（如果在土地使用权届满以后，再重新交纳规定金额的 土地出让金，岀让金视该地段标的收取，就可以继续使用） b.根据社会公共利益的需要依照法律程序提前收回 c.因土地使用者不履行
土地使用权出让合同而收回
8、在什么情况下, I家可以收回有限制出让的土地使用权: 09.04.2020 7
9、 土地出让金： 指市县级人民政府土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使 用者，并由土地使用者按规定的标准向国家缴纳的土地岀让的全部价 款。
10、 产权及房产种类： 房产证可分为商品房、房改房、村民自建房三种形式。 房屋产权： 指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各 项权益的总和。即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处 分的权利。
房地产权利人: 指依法享有土地使用权、房屋所有权的自然人、法人和其他组织。 09.04.2020 8
产权证书： 指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房屋产权证书包括： 产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、 建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房 地产测量部门的分户房屋平面图 大产权证： 即开发商首先要取得的产权证，是开发商拥有房屋产权的证明，这 只能由开发商来办理。 小产权证： 即每个购房者拿到的产权证，由购房者或购房者委托开发商到房产 交易部门办理。开发商只有取得了大产证，购房者才能去办理小产证。 商品房： 是指房屋开发建设中专门用作商品销售的住宅房屋或商业物业。 09.04.2020 9
公房： 也称公有住房、国有住宅，指由国家及国有企业、事业单位投资兴建 销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。 使用权房： 由国家及国有企业事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准 出租给居民的公房。 集资房： 改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面 共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房 价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方 面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价 全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。 共有房产： 09.04.2020 10
两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。 09.04.2020 11
五证（预售条件） 《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划 许可证》、《建设工程开工证》、和《商品房预售许可证》，简称 “五证”。
一证三书（楼房交付使用条件）: 一证：《房地产建设项目竣工综合验收合格证》 三书：商品房质量保证书、商品房使用说明书、收楼通知书 商品房质量保证书：主要约定了保修年限、保修方式等 商品房使用说明书：介绍额定电流、主体结构、各部件在使用中应注 意的问题。 09.04.2020 12
现房： 已经交付使用的商品房，客户交付部分或全部房款后即可入住。 开发商已办妥房地产权证（大证）的商品房。
期房： 尚未交付使用的商品房。指开发商从取得商品房预售许可证开始 至取得房地产权证（大证）为止的期间。
准现房： 指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已 初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装 修和进行配套施工阶段的房屋。 09.04.2020 13
价格的种类很多，如均价、起价、最低价、最高价、一口价等。 其中的两种。 最低价:指目前销售中最低的单价； 最高价：指目前销售中最高的单价; 均价：指各单位的销售价格相加之后的和除以单位建筑面积和。 可以反映一个楼盘整体价格。 起价：指物业各楼层销售价格中的最低价格。多层一般以顶层的 销售价为起价，高层以低楼层的售价作为起价，不能真实 的反映楼盘的价位。 一口价：指不分楼层，不分方向，一次性付款的价格 09.04.2020 14
12、定金与订金的区别： 定金是当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保一定数额 的货币。它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债 务，保障债权人的债权得以实现。定金应当以书面形式约定，当事人 在定金合同中应约定定金交付的期限。定金合同自实际交付定金之日 起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超过合同标的额的20%。 如果购房者交了定金后改变主意，决定不买了，开发商有权以购 房者违约为由不退定金。如果开发商未经定金缴纳者许可将房屋卖给 他人，应向购房者双倍返还定金。 这里需要注意定金与订金之间的区别：法律规定，订金不具有法 律效力，只是双方的一种约定，无论哪方违约，订金必须退还购房者。 09.04.2020 15
13、 违约金： 指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量 的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性， 但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论 是否给对方造成损失，都要支付违约金。
14、 房地产一级市场： 房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即 国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为 国有土地后出让给使用者的市场，岀让的土地，可以是生地，也可以 是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国家垄断 的市场。 09.04.2020 16
15、 房地产二级市场： 房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地 产进行岀售和岀租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交 易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用 者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。
16、 房地产三级市场： 房地产三级市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转 让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的 市场。房地产三级市场也包括房屋的交换。 09.04.2020 17
17、预售的条件: 商品房预售实行许可证制度，开发经营企业进行商品房预售，应 当向城市、县市房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许 可证》。开发经营企业进行商品房预售，应当向承购人出示许可证。 其商品房预售广告、售房宣传资料和说明书均应载明预售许可证的批 准文号。其许可证应在售楼场所显著位置悬挂。未取得预售许可证的, 不得进行商品房预售。