浅议房屋租赁合同中任意解除权

作者：白璐

来源：《大东方》2016年第05期

摘要：我国《合同法》在房屋租赁合同的解除上，赋予了当事人特定情况下的任意解除权，本文拟从房屋租赁合同任意解除权的含义性质、适用、行使的法律效力等方面进行浅析，以期待有益于司法实践。

关键词：房屋租赁合同；任意解除权；法律后果

随着经济和市场的不断发展，租赁物的交易行为也越加频繁的发生，有关房屋租赁的纠纷也越来越多，纠纷中涉及的常见问题是房屋租赁合同的任意解除问题。对于租赁合同的任意解除，我国法律没有比较完善的规定，对于其行使的条件未做出十分明确的界定，因此，在实际操作中也经常出现现行法律法规不能处理妥当的问题，笔者拟从房屋租赁合同任意解除权的含义性质、适用、行使的法律效力等方面进行浅析，以期待有益于司法实践。

一、任意解除权的概述

任意解除权的含义：

合同解除是指在合同有效成立后，因一方或双方当事人的意思表示，使合同关系终了，未履行的部分不必继续履行，已履行的部分依具体情形进行清算的制度，它是合同特有的终止原因。有法定解除和约定解除。

我国《合同法》“租赁合同”一章规定了租赁合同解除的若干情形，既有任意解除权，也有非任意解除权。二者在解除权的行使方式、异议、法律后果上具有一定的共性。非任意解除权是与任意解除权相对应的一个概念，它要求在具备法律规定或当事人约定条件的情形下才可解除合同。在房屋租赁合同中，二者存在如下区别：一是行使的条件不同。非任意解除权的行使需要具备法律规定或当事人约定的条件，而任意解除权的行使无需任何条件。二是行使的主体不同。对于房屋租赁合同的非任意解除权，仅非违约方可得行使，若是因为不可抗力导致合同无法继续履行的，合同双方均可行使非任意解除权。而房屋租赁合同的双方当事人均可以行使任意解除权。三是行使的规则不同。租赁合同中的非任意解除权可以依照解除权的一般规则处理。而任意解除权则不同，《合同法》规定出租人任意解除租赁合同需要提前一定期限通知承租人，但在非任意解除场合并无此要求。

二、房屋租赁合同中任意解除权的适用

1.现行法律中关于房屋租赁合同任意解除权适用的规定

根据《合同法》第232条的规定，房屋租赁合同任意解除权存在于不定期租赁当中，而《合同法》“租赁合同”一章又规定了若干形成不定期租赁合同的情形。因此，房屋租赁合同的任意解除权在以下几种情形中适用：一是租赁期限在六个月以上未采用书面形式的（第215条）；二是当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，在依照《合同法》第61条的规定仍不能确定的（第232条）；三是租赁期间届满，承租人继续使用租赁物且出租人没有提出异议的（第236条）。

2.理论界关于房屋租赁合同任意解除权适用的补充

我国《合同法》并未对当事人是否可以约定任意解除权作出明确规定，理论界对此问题亦关注不多。究其原因，可能是司法实践中较少发生房屋租赁合同双方约定任意解除权的情形。但就理论角度而言，仍有探讨的必要笔者认为，房屋租赁合同中不得约定任意解除权，理由如下：首先，约定任意解除权不属于《合同法》第93条第2款规定的情形。第93条第2款规定的是合同当事人可以约定合同解除的条件，只有在约定条件成就时方产生解除权，而任意解除权的产生并不需要约定条件，因此不能适用该条。其次，合同严守是当事人双方应尽的一项基本义务，双方既签订固定期限的租赁合同，就理应接受合同的约束，承担合同履行过程中的风险。再次，从防止权利滥用的角度而言，否定约定任意解除权条款的效力具有重大意义。若规定此种约定有效，将严重损害承租人的利益，扰乱房屋租赁市场的良好秩序。同样，房屋租赁合同的任意解除权不得通过约定放弃。

三、任意解除权适用的法律后果

1.房屋租赁合同的任意解除不具有溯及力

对于合同解除是否具有溯及力，我国民法并未做出明确规定，应笔者认为，区分合同种类，认为继续性合同的解除原则上无溯及力，非继续性合同的解除原则上有溯及力。首先，我国《合同法》并未对合同解除与合同终止做出严格区分，在《合同法》第91条的规定中，合同解除是合同终止的下位概念，它作为合同终止的法定情形之一。而在《合同法》的其他地方，合同解除又等同于合同终止，如租赁合同中不定期租赁合同的解除。《合同法》在合同解除是否有溯及力的规定上并不明确，导致适用上的不确定。其次，认为合同解除有溯及力或无溯及力的观点，虽然也指出了在法律规定或当事人约定的情况下可以存在例外，但忽略了继续性合同的特殊性，因为在继续性合同中，已经由受领方享有的标的物效益是难以返还的，“有溯及力除了增加不必要的迂回曲折，对当事人没有任何好处，因此不如规定这些合同的解除无溯及力，除非当事人有相反的约定”。再次，以合同属于继续性合同还是一时性合同来划分合同有无溯及力，能够使法律适用明晰，避免法官过大的自由裁量权导致合同双方利益失衡。因此，在房屋租赁合同任意解除的场合，由于租赁合同属于继续性合同的一种，其解除应不具有溯及力。

2.返还租赁房屋、预收租金

在房屋租赁合同任意解除之后，承租人应返还占有的房屋。所谓返还，是指搬出自己的物品，将房屋腾出。我国《合同法》第235条也规定，在租赁期间届满后，承租人应当返还租赁物。若承租人在租赁合同解除之后未及时返还租屋，需要向出租人支付房屋的占有使用费。对于使用费如何计算，最高人民法院在城镇房屋租赁合同司法解释中，规定可参照合同约定的租金标准计算。

在房屋租赁关系中，存在承租人向出租人预付一定租期的租金的情况。由于该部分租金所对应的租期并未实际进行，在合同解除之后，出租人应当向承租人返还该部分预收租金，并自受领时起支付预收租金的利息。

参考文献：

[1]王暾：《中国合同解除制度研究》，华东政法大学硕士学位论文，2003年

[2]马春元：《任意解除权的规制问题探讨——兼论合同解除制度的重构》，载《郑州大学学报》（哲学社会科学版），2009年第6期

[3]李欣：《租赁合同的任意解除权探析》，载《韩山师范学院学报》，2015年8月，第36卷第4期

（作者单位：西北政法大学）