3.强调住房双轨制： 商品房资源由市场配置，保障房则采用政府主导、企 业参与的形式来建设和分配。此前，商品房一度占据我国住房供应主体， 但近年来政府部门大力推进保障房建设以后，“两条腿走路”的局面逐 渐开始形成。楼市限购、限贷等政策是通过对市场需求的暂时抑制，来 换取保障房和普通商品房供应增加的时间，即“以时间换空间”，实现 住有所居的国策。
区域发展定位：
促进昆玉一体化发展，加强与楚雄、普洱、红河、曲靖等地区联系与协 调，带动滇中区域发展。
近期发展方向
利用坝区周边的山地，发展玉山城片区、观音山片区、研和工业园区的山 地部分；跨越玉溪大河向北发展，建设生态文化区及玉枕山行政中心；实 施玉溪大河三期改造工程及周边土地开发建设；开发建设新火车站东部片 区；发展春和组团红塔工业园区九龙片区。
（竣工面积151.67万平方米，同比增长155.5%）。2011-2012年间开工及销售导致后期
销售面积及新开工面积同比降低。
2013年商品房销售额33.13亿元，同比下降24.9%。其中住宅销售额25.69亿元，同比下
4.明年新开工保障房不低于500万套，保障性住房：从“重数量”转换到 “重质量”
由此可见，一段时间内房地产市场以稳定为主，持续的保障房供应将不断 占据商品房低货值市场份额。
宏观市场分析
玉溪城市规划
交通规划： 地理条件优越，玉溪成为云南版图中最为靠近核心城市昆明的近郊城市。 2条国道、9条省道、2条铁路、五条高速公路连接八县一区和接壤四地州。 目前泛亚铁路中线昆明至玉溪已建成通车，昆明至玉溪城际列车预计2015年建成运营。 铁路依托昆曼铁路和昆河铁路形成“人字形”结构。 规划市域公路形成“三纵四横双环”通达辐射网，出行互通条件更为便利。
竞争对手分析
玉水金岸项目分析
SWOT分析 品牌定位推广建议
1、品牌定位建议 2、推广渠道铺排建议
项目产品推售策略建议
1、定价建议 2、推售节奏建议
区域市场分析
红塔区市场环境 （商业、住宅） 2013年度数据统计（万平）
销售面积
2013年度同比增长
销售面积同比
新开工面积
新开工面积同比
施工面积
目录
宏观市场分析
1、行业环境 2、玉溪城市规划 3、玉溪政策法规 4、玉溪宏观环境
区域市场分析
1、红塔区市场环境实力分析3、客户需求分析4、客户购买行为分析
竞争对手分析
玉水金岸项目分析
SWOT分析 品牌定位推广建议
1、品牌定位建议 2、推广渠道铺排建议
当然玉溪人口消费基数偏少，商业消费能力与城市能及不匹配，新区目前 尚未成熟，商业居住氛围较淡，将成为本案的一大挑战。
目录
宏观市场分析
1、行业环境 2、玉溪城市规划 3、玉溪政策法规 4、玉溪宏观环境
区域市场分析
1、红塔区市场环境 2、北市区市场环境
客户分析
1、客户分布构成分析2、客户经济实力分析3、客户需求分析4、客户购买行为分析
施工面积同比
0
100
200
300
400
500
600
住宅
施工面积 377.17
新开工面积 51.1
销售面积 66.27
-100.00% -50.00% 0.00% 50.00%
办公楼
16.39
5.08
—0
商业
49.28
10.37
0
—
总量 其他 商业 办公楼 住宅
其他
100.71
18.06
0
—
由于2011年土地一级市场交易量增加，后期土地交易减少，加之2013年集中竣工
从城市规划来看，目前本案属北部生态文化区，而该区的行政中心、商务 金融中心及文化中心定位为本案作为城市级标杆项目铺垫背景蓝图。
宏观市场分析
玉溪政策法规
商品房相关法规：
目前玉溪房地产一手房市场，仍执行不限购政策，为限购区域投资人群提 供契机。
限价房相关法规： 玉溪市限价商品住房管理规定，限价商品住房单套建筑面积应控制在90平 方米以内，高层建筑单套建筑面积应控制在120平方米以内。按照不高于同 地段或同区域、同类别普通商品住房价格的80%，确定项目限价商品住房 销售基准价格。 公租房相关法规： 玉溪市红塔区公共租赁住房管理实施办法规定，在本市中心城区有稳定工 作或创业、居住的无住房或人均住房建筑面积低于20平方米（含20平方米） 的中等偏下收入家庭或单身人士，符合申请公共租赁住房收入条件。申请 购买所租住的公共租赁住房，公租房需租赁年满1年以上。
宏观市场分析
玉溪宏观环境
城市区域分析
玉溪地处滇中腹地，距离昆明仅一个小时车程，作为滇中城市圈的重要组 成部分，随着昆玉一体化的加速，玉溪与滇中经济圈其他城市合作将更加 紧密，致力将玉溪打造成为滇中次级中心城市。
宏观经济分析
玉溪属于云南第三大经济城市，人均GDP位于全省第二，GDP始终保持良 好稳步增长态势，经济发展环境良好；居民收入和消费能力偏中上水平， 消费需求旺盛，但高端商业配套落后。
宏观市场分析
玉溪城市规划
城市空间布局结构：
“一心、双核、四组团”：“一心”：中心组团；“双核”：旧城区综合 性商业服务中心和生态文化区市级行政、商务中心；“四组团”：大营街 组团、春和组团、研和组团、北城组团。其中中心组团中行政中心北迁发 展北部生态文化区，将该区建设定位为行政中心、商务金融中心、文化中 心。
人口产业研究
玉溪红塔区常住人口约为50万，户籍人口约40万，且增长缓慢，但城镇化 水平较高；未来项目所在的北部生态文化区人口规划达到14万人；目前以 第二产业为主，但第三产业呈现良好的发展势头；整体人口偏少，消费人 群不足；
玉溪经济发展环境较好，有较强的产业支撑，居民消费水平及意识较强， 玉溪商业氛围有待成熟及所在北部区域宜居生态商业文化中心定位为本案 定位城市级商业中心创造契机。
项目产品推售策略建议
1、定价建议 2、推售节奏建议
宏观市场分析
行业环境
十八大在房地产方面透露出信号：
1. 房地产市场调控政策现在还没想放松，但短期内不会再有调控新政出台。 所以近几年房地产限购限贷政策将不会有大的调整，房地产市场将趋于 稳定。
2. 目前政府正积极研究有关扩大房产税试点的问题，由于区域差异，房产 税试点的进一步走向将主要取决于地方态度。新一轮房产税试点城市可 能在今年年底确定，并于明年正式实施。而作为三四线城市玉溪市并无 此类政策迹象。