商品房预约协议之认定及违约责任承担
【案情】(注:本案例刊载于《最高人民法院公报》20XX年第11期)
原告:张励。
被告:徐州市同力创展房地产有限公司(以下简称同力创展公司)。
1999年6月,徐州市泉山区奎山办事处(原奎山乡)奎西村旧村改造工程经徐州市有关部门批准分期实施。20XX年10月,旧村改造工程二期启动,被告同力创展公司开始参与该工程,并将该工程定名为橙黄时代小区。建设的房屋部分用于安置原奎西村拆迁居民,其他部分作为商品房对外出售。被告同力创展公司参与上述旧村改造工程后即对其拟开发建设的部分楼盘对外进行出售。20XX年2月16日,被告与原告张励签订《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》一份,该预订单约定:原告预订被告开发的橙黄时代小区彩园组团8号楼1单元102室商品房,该房屋建筑面积预计为123平方米,双方约定房屋单价为2568元/平方米,签订合同时单价不变;原告向被告预缴购房款5万元,合同签订时再缴付剩余房款万元。同日,原告按上述约定向被告交纳房款5万元。其后,因拆迁受阻,该工程进度拖延,被告同力创展公司未通知原告张励签订商品房买卖合同。
20XX年,国务院发文要求自20XX年6月1日起对新审批、开工建设的商品房项目中套型面积在90平方米以下的住房必须达到开发建设总面积的70%以上。20XX年徐州市政府发文规定自20XX年10月起徐州市所有的各类居住工程必须采用现交框架等结构体系。因此,被告此后建设的橙黄时代小区的商品房套型面积发生了变化。拆迁安置过程中,根据拆迁情况和建设进度,被告同力创展公司将橙黄时代彩园小区8号楼作为拆迁安置房对拆迁户进行了安置,并于20XX 年3月19日将其与原告张励签订的预订单中约定的橙黄时代小区彩园组团8号楼1单元102室(89平方米)安置给拆迁户徐西成。
20XX年1月21日,被告同力创展公司取得橙黄时代小区彩园组团5、6、7、8号楼的商品房预售许可证。20XX年3月,原告张励起诉要求被告继续履行合同(预订单),后因故撤回起诉,于20XX年11月16日再次诉讼,要求被告按原合同(预订单)价格赔偿不低于90平方米的房屋一套并赔偿其他损失10万元。审理过程中,原告张励表示,如被告同力创展公司确实无房可交,原告则要求被告一次性给付33万元。
【审判】
江苏省徐州市泉山区人民法院经审理认为:
民事行为应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则,必须遵守国家法律和政策。本案中,原、被告双方作为具有相应民事行为能力的行为人在签订《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》时意思表示真实,且内容比较具体,因此该预订单在双方间产生了相应的权利义务关系,其所确定的内容在双方间产生拘束力。但因该预购单签订时所涉及的标的物尚处在规划之中且被告同力创展公司当时并未取得商品房预售许可,故首先需要确定该预订单的性质。
一、关于原、被告双方签订的《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》的性质问题。依传统民法理论,当事人之间签订的合同可以分为预约合同和本约合同,预约合同的目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划,其主要意义就在于为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务;本约合同则是对双方特定权利义务的明确约定。预约合同既可以是明确本约合同的订约行为,也可以是对本约合同的内容进行预先设定,其中对经协商一致设定的本约内容,将来签订的本约合同应予直接确认,其他事项则留待订立本约合同时继续磋商。判断商品房买卖中的认购书究竟为预约合同还是本约合同,最主要的是看此类认购书是否具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,即是否具备当事人名称或者姓名和住所,商品房基本状况,商品房的销售方式,商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间,交付使用条件及日期,装饰、设备标准承诺,水电气讯配套等承诺和有关权益、责任,公共配套建筑的产权归属等条款。但一般来说,商品房认购书中不可能完全明确上述内容,否则就与商品房买卖合同本身无异,因此在实践操作过程中,这类认购书只要具备了双方当事人的姓名或名称,商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期,就可以认定认购书已经基本具备了商品房买卖合同本约的条件。反之,则应认定为预约合同。
本案中,原、被告双方签订的《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》对于双方当事人的姓名或名称,商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、单价、付款时间进行了明确的约定,但因双方在签订该预订单时作为买卖标的物的商品房尚处在规划之中而且没有进行施工,被告同力创展公司也没有取得商品房预售许可,所以双方对商品房的交付时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款在预订单中没有明确约定,属于未决条款,需在签订买卖合同时协商一致达成。事实上,双方在该预订单中通篇所用的词语表达为“预订”、“预计”、“预缴(购房款)”,其第五条更是明确约定;“在甲方(被告)通知签定(订)《商品房销售合同》之前,乙方(原告)可随时提出退房……在乙方按照本条约定签定(订)《商品房销售合同》前,甲方不得将该房另售他人”,说明双方在签
订该认购单时对于该行为的性质为预约合同的认识是明确且不存在疑异的。因此,法院确认双方于20XX年2月16日签订的《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》是以将来签订商品房销售(买卖)合同为目的的预约合同,原告张励要求被告以该商品房预订单为依据履行商品房交付义务的主张不能成立。
二、关于违反预约合同应承担的法律后果问题。具有相应行为能力的人在意思表示真实的情况下签订的预约合同在双方当事人之间产生拘束力,非经当事人协商一致不得更改,否则构成对预约合同的违约。预约权利人可以请求对方履行订立本约的义务或者赔偿损失。本案中,原、被告双方签订商品房预订单后,因建设商品房用地拆迁安置问题致使商品房开工建设日期拖延,在此过程中,国务院及徐州市政府相继出台的有关行政法规对于新建商品房的建筑面积、施工工艺及材料进行了强制性规定,加上新的拆迁安置情况出现,致使商品房建设规划变更、面积变化及建筑成本增加,应属于不可预料的情形,不应视为被告同力创展公司故意违反预约合同。但被告在未取得商品房预售许可时即对尚未开工建设的商品房进行出售违反了有关的法律法规,其行为具有违法性;同时在与原告张励签订商品房认购单时对于上述情况估计不足,其后又将认购书中列明的房号安置给他人,致使双方失去了进一步协商并签订本约合同的可能性,双方签订的商品房预订单终止履行,对此结果被告应承担相应责任。因此,被告应将原来收取原告的5万元予以退还,并应对原告承担违约责任即被告应对原告因此而造成的损失承担赔偿责任。
三、关于原告损失的确定问题。在违约责任中,承担责任的一方应给对方造成的利益损失进行赔偿。本案中,原告张励在与被告同力创展公司签订预订单后,有理由相信被告会按约定履行订立本约合同的义务,从而丧失了按照预订单约定的房屋价格与他人另订购房合同的机会,因此被告因违约给原告造成的损失应根据订立预订单时商品房的市场行情和现行商品房价格予以确定,但因被告所开发建设的房屋无论是结构还是建筑成本都与双方签订预订单时发生了重大的变化,因此原告以被告开发建设房屋的现行销售价格作为赔偿标准亦显失公平,法院不予采纳。综合考量商品房市场的价格变动过程以及原告向被告交纳房款的数额,对于被告因违约给原告造成的损失确定为15万元。
综上所述,对于原告张励要求被告同力创展公司交付不低于90平方米房屋一套的诉讼请求,不予支持,但对其关于如被告无房可交则赔偿损失的主张应予以采纳,并将损失数额确定为15万元。据此,依照民法通则第四条、第六条,合同法第四十二条的规定,判决:一、被告同力创展公司于本判决生效后10日内退还原告张励预交的房款5万元;二、被告同力创展公司于本判决生效后10日内赔偿原告张励损失15万元;三、驳回原告张励的其他诉讼请求。
宣判后,双方当事人均未在法定期限内提起上诉,一审判决已经发生法律效力。
【评析】
本案的关键在于裁判理由中所归纳的对原、被告所签订预订单的性质认定,即该预订单究竟是商品房买卖合同,还是属于被告辩称中的预约协议,或是属于商品房交易意向协议,它们在法律上的性质和后果有何不同?针对这些问题,笔者试图通过一些理论上的阐释和分析来回答。
一、关于预约协议的认定标准
市场是复杂的,市场主体之间的依赖程度有所不同,由古典契约法理论所构建起来的“要约——承诺”这种带有“浪漫色彩”的简单缔约方式已不能满足市场主体对缔约方式多样化的需要。而且在古典契约法下,市场主体在缔约阶段的权利仅能通过缔约过失责任予以保护,而这在实务中早已被证明是不够的。于是,出现了预约制度。所谓预约,即约定将来订立一定契约的契约。就是当事人之间约定将来订立具体合同的合同,将来订立的那个具体合同为本约,而此前约定签订本约的合同为预约。按照私法自治原则,当事人享有广泛的合同自由,包括是否订立合同、与谁订立合同、订立什么样内容与形式的合同的自由等。我国民法通则、合同法均未提及“预约”这个词,但学理上是承认预约概念的,而且最高人民法院《关于适用担保法若干问题的解释》第115条也规定:“当事人约定以交付定金作为合同担保的,给付定金的一方拒绝订立合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。”该规定中的定金,指的就是立约定金,也叫做预约定金,实际上就是对订立合同的预约行为作出的法律上的认可。生活中通常表现为认购书、预定书、意向书,还有像本案中的预订单等,都是一种预约协议的形式。所谓预约协议,是商品房买卖双方当事人在签订商品房买卖合同之前所签订的一种法律文书,是双方对买卖商品房有关事宜进行初步法律确认的一种书面凭证。其内容一般包括双方当事人基本情况、商品房基本情况、购房款的计算及交付、签订正式合同的期限等。因此,商品房认购中的预约协议是商品房买卖活动中较为常见的一种协议,通常都是因为签订正式商品房买卖合同的时机尚未成熟,为了将来能够订立正式的合同而进行的一种预先约定。
预约协议本质上应属于形式完备的合同,因为这个合同具有双方当事人确立合同关系、明确权利义务的一般性规定。但是,预约显然与其他合同不一样,它是以将来需要再签订具体的合同为目的的。一个交易合同的成立往往需要多次反复的协商,至少对于进行协商的当事人来说,通常总会形成类似于阶段性成果的合意,一旦这种成果具有法律意义上的确定性,即使尚未对具体的事项达成一致意见而留待以后再行协商,也应当认定协商所形成的阶段性成果为预约内容,
其应当对双方当事人产生约束作用。通过达成的预约,对未来双方之间能形成特定合同的目的进行确定,从而起到稳固双方交易机会的作用。同时,也可为将来订立本约打下一个相对稳定的基础。
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nbsp; 在特殊情况下,即表面上看是要约邀请的内容,但当其进入合同之中时,就会成为合同内容的一部分。例如,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”学者也承认,如果在此后的缔约过程中当事人对要约邀请中的相关内容未再磋商或有相反意思表示,且相对人对此有合理信赖的,该内容可以作为默示条款而进入合同。很显然,此种情形是以本约的成立为前提的,是对当事人意思的一种推定,单纯的要约邀请是不会一经对方承诺即可以成立合同的。而且,此种情形下要约邀请只是确定了合同的一部分内容。“而预约的要约则一经相对人承诺即成立合同,无须本约的成立为前提,也并非当事人意思的推定。预约的要约的内容构成了预约内容的全部。”所以说,看一个协议究竟是意向书,还是预约,并不以其所冠之名为准,而是要看其是否成立合同的要约和承诺,而且要约的内容须具有确定性、可履行性。
在本文所述案例中,虽然原、被告双方签订的预订单,已对各自的名称或姓名、房号、建筑面积、单价、付款时间进行了约定,但因作为买卖标的物的商品房尚处在规划之中,且被告方也没有取得商品房预售许可,故对商品房的交付时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款没有明确约定,需要在签订买卖合同时再行协商。正如本案在裁判理由中所言,双方在该预订单中通篇所用的词语表达为“预订”、“预计”、“预缴(购房款)”,其第五条更是明确约定“在甲方(被告)通知签定(订)《商品房销售合同》之前,乙方(原告)可随时提出退房……在乙方按照本条约定签定(订)《商品房销售合同》前,甲方不得将该房另售他人”,说明双方在签订该认购单时对于该行为的性质为预约的认识是明确且不存在疑异的。双方于20XX年2月16日签订的预订单,已经构成商品房认购中的预约,是以将来签订商品房买卖合同为目的的预约协议。
二、预约协议的性质及其效力
由于预约具有自身独特的法律性质,而法律对其规范又不太周延,所以对其性质的认定,曾出现过许多说法:一是实践中商品房认购书属于法律上的预约合同,是当事人双方对将来订立本约即正式的商品房买卖合同的约定,是开发商与购房者订立正式合同的合意,而非房屋买卖合同本身。二是预约协议本身的内容,就是未来本约合同内容的组成部分,违反预约之约定也应承担违约责任。三是预约协议只是签订合同的意向书,并不属于合同。因为预约协议仅对正式合同的有关内容进行了大概约定,不能成立独立的合同。四是所谓预约协议仅仅为要约,购房人或者售房人违反预约的约定未能签订房屋买卖合同,属于一方没有承诺,无违约责任可言。五是预约协议本身为独立的合同,其可以与买卖合同并列,即如果当事人是在平等自愿的基础上表达了自己的真实意思,则从程序、形式和内容上看,预约协议都已经符合合同的成立要件,即使日后签订正式合同,也不过是对预约协议的补充和进一步的细化。
之所以出现这么多的观点,主要是因为法律上对预约协议的性质规定不明确,导致在实践中无法统一对待。不仅如此,在理论上,由于对预约包括所谓的意向书的法理研究不够深入,所以也导致各种观点频繁亮相。当然,比较一致的理论依据还是合同法理论上的预约理论。因此,必须从预约与本约的区别方面进行鉴别。预约合同与本约合同不是从属关系。在商品房买卖过程中,如果双方订立了所谓的预订协议,则该协议中通常都具有当事人身份情况、标的物情况、付款方式等内容,目的就是为了将来能够签订正式的商品房买卖合同,以明确双方具体的权利义务关系。而这个具体的合同的内容,在没有新约定的情况下,不应当与预约协议书中的内容发生冲突。这就是说,预约协议对将来的合同签订具有法律上的约束力。因此,如果在预约协议中约定当事人将来有签订合同的义务,或者约定了一些能够确定的义务,而一方当事人却予以违反,则另一方有权基于一方的不履行签订本约的行为,而诉请法院强制其履行。若一方对于预约协议所确定的义务不履行的,另一方也有权诉请要求其承担违约责任。可见预约的生效,使当事人负有将来按照预约规定的条件订立本约的义务。比如在商品房预约买卖合同中,售房人负有为购房人保留确定的房屋并不得转卖他人的义务,购房人则负有在一定期间内交付定金(拆迁安置房除外)、与售房人签订正式合同的义务。违反预约虽然不能构成对本约的违反,但并不是没有任何责任。正如我国台湾学者史尚宽先生认为的那样:因预约所产生的债权与普通债权有同样的效力,即预约义务人如果不订立本约,那么,预约权利人可以请求其履行或者依强制执行以判决代其意思表示。请求此判决之诉与请求本约上债务的履行之诉可以合并提起。在债务不履行时,有请求损害赔偿的权利。即主张预约可以强制实际履行,不履行时应赔偿期待利益的损害。故笔者认为,如果是纯粹意义上的、以将来订立本约为内容
的预约,应当对其订立本约的行为进行强制,若因预约一方当事人拒不签订本约而造成另一方损失的,则另一方有权基于信赖利益请求对方承担赔偿责任。
有人认为,商品房预约协议所约定的内容是双方应当去洽谈购房合同,并不是对双方签订购房合同的直接确认,因此它不是购房合同本身。不能因商品房认购书中对将来洽谈的本合同主要条款包括房号、价款、付款方式、房屋面积等都有明确约定而视为将来签订购房合同是对其的细化、补充或变更。笔者认为,在商品房预约协议具备购房合同主要内容的前提下,应当认为预约合同已经成立;如果开发商收取了购房款,则更说明双方当事人已经开始履行他们之间所达成的协议了。所以,应当把商品房预约协议看成是一种已告成立的协议,否则,收取购房款就没有合法依据。这种观点,实际上已为有关司法解释所肯定。司法解释表明,虽然商品房销售管理办法明确规定商品房销售应当订立书面购房合同,但书面购房合同并非买卖关系的生效条件。如果具备了主要内容,并且卖房人收受了购房款,就应当将商品房预约协议视为购房合同。因此,只要预约协议确定了房号、面积和价格等事项,或者能够确定房屋总价款,那么就已经具备了购房合同的必要条件,售房人便负有为认购人保留预订的商品房的义务。但是应当注意的是,只有在售房人拒绝履行洽谈签约义务时,买受人才有权请求法院强制其将房屋出售给自己。如果开发商履行了洽谈义务,双方无法就商品房销售管理办法第十六条规定的购房合同的主要内容达成一致,那么,买受人仍然无权提出强制购买的请求。
在本文所述案例中,根据前文分析已经得出,原、被告双方之间签订的商品房预订单属于预约协议。既然如此,该预订单对双方当事人具有拘束力,权利方有权要求义务方履行预约约定之义务,即被告方作为售房人负有为原告张励保留预订的商品房的义务,继而推导出本案被告负有与原告签订商品房交易合同的义务。本案中,原、被告双方签订商品房预订单后,本约未能订立属于不可预料的情形,法院并未强制其与原告订立本约,但被告在未取得预售许可证时出售商品房已违反了有关法律法规,其行为具有违法性,同时在与原告张励签订商品房认购单时对上述情况尚且估计不足,其后又将认购书中列明的房号安置给他人,致使双方失去了进一步协商并签订本约合同的可能性,双方签订的商品房预订单终止履行,对此被告的行为仍不能免于其具有缔约上的过失责任。
三、违反预约协议的责任及其损失赔偿范围
有观点认为,预约当事人在他方当事人违反预约义务不订立本约时,只能请求赔偿信赖利益。由于本约尚未订立、生效,以社会的一般观念,当事人最终获得履行利益的盖然性还比较小。所以,当事人不能被判予履行利益,而只能被判予信赖利益。[11]还有观点认为,在我国法律中,赔偿信赖利益损失对应的责任救济
机制是缔约过失责任制度,用缔约过失制度赔偿一方当事人信赖利益损失,其过错须发生在签订合同过程中。而违反预约这一独立合同义务而不履行,损害了基于预约协议本身产生的履行利益。如果将不履行预约义务理解为因信赖将来签订商品房买卖合同造成信赖利益的损失,等于否定了预约协议作为独立合同的法律地位。因此,若预约协议无特别约定,应适用合同法的一般规定,追究当事人的违约责任。有学者甚至直言,预约义务人违反预约合同的责任,在性质上就属于违约责任。[12]实际上,两种观点有分歧,是因为其观察点不一致,一种观点是从商品房买卖合同的预约角度出发,认定其赔偿范围为信赖利益;另一种观点从预约协议本身是一种独立合同的角度出发,认为其违反就应当按照合同法关于违约责任的规则处理。[13]
笔者认为,违反预约内容的行为具有违反合同义务的性质,同时,其行为又具有违反缔约上先契约义务的性质。尽管商品房买卖合同未正式签订,但是,由于当事人之间已经订立了预约协议,认购一方可能已经发生了一些费用或者放弃了其它购房的机会,如果将来不能成交,就会给当事人造成损失。而且签订认购书的目的,就是能在当事人之间建立一种互相信赖的机制。一方违反预约协议,实质上是违反了本约缔结过程中的先契约义务,破坏了缔约人之间基于信赖关系而形成的对缔结本约的合理期待,故在性质上属缔约过失行为。所以,在就违反预约的责任承担方式无特别约定的情况下,违约方应当赔偿非违约方的信赖利益损失。具体来说,应当区分不同的情况进行处理:1.如前所述,如果双方所签订的预约仅仅是约定双方应签订本约,那么,双方只负有诚实磋商的义务,在本约未能成立情况下,各方并不负任何责任。2.如果一方未能履行诚信协商的义务甚至恶意磋商,从而导致本约不能成立的,则违反义务的一方就应当承担赔偿对方信赖利益损失的违约责任。当然,若在预约中有定金、违约金等责任条款的约定,则应从约定。3.如果双方当事人在预约中,对于本约中的主要条款已经形成一致意见,具有确定性和可履行性,那么,双方对未来履行该协议都具有合理的期待,只要在已有预约协议的内容基础上,对协议进行补充、解释和细化,就完全能够达成一个完整的协议。在此情况下,若一方违反了预约协议,就应当承担如同违反本约一样的违约责任,对方不仅可以请求其履行预约协议,也可以要求赔偿因不能履行预约协议而造成的直接损失和间接损失。
在本文所述案例中,法院认为,原告张励在与被告同力创展公司签订预订单后,有理由相信被告会按约定履行订立本约合同的义务,从而丧失了按照预订单约定的房屋价格与他人另订购房合同的机会,对此,相对于将来所应当签订的本约合同来说,被告应当承担缔约过失责任。而相对于原、被告签订的预订单而言,被告则构成违约,被告因违约给原告造成损失的赔偿范围,则应根据订立预订
单时商品房的市场行情和现行商品房价格予以确定。由于被告所开发建设的房屋无论是结构还是建筑成本都与双方签订预订单时已发生了重大的变化,故原告以被告开发建设房屋的现行销售价格作为赔偿标准亦显失公平。综合考量商品房市场的价格变动过程以及原告向被告交纳房款的数额,对于被告因违约给原告造成的损失,人民法院运用法律赋予的自由裁量权酌定为15万元,是较为合理的,原告的这部分诉讼请求应当获得法院支持。
注释:
李开国、张铣:“论预约的效力及其违约责任”,载《河南省政法管理干部学院学报》20XX年第4期。
史尚宽:《债法总论》,中国政法大学出版社20
00年1月版,第12页。
陈耀东:《商品房买卖法律问题专论》,法律出版社20XX年10月版,第234页。
彭插三、杨璐:“预约合同效力分析——商品房买卖合同效力争议问题”,载《判解研究》20XX年第1辑,人民法院出版社20XX年4月版,第115页。
王利明:《合同法研究》(第一卷),中国人民大学出版社20XX年版,第213页。
尹飞:“要约、要约邀请与预约的要约”,载《合同法评论》20XX年第4辑。
陈耀东:《商品房买卖法律问题专论》,法律出版社20XX年10月版,第236页。
史尚宽:《债法总论》,中国政法大学出版社20XX年版,第13页。
陈兆利:“试论商品房认购书及预约款”,载 :s:///lw/lw_?no=4475。
最高人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[20XX]7号)第5条中规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的购房合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为购房合同。”双方当事人若约定了交易的主要条款,且条款相对完备,已可以根据这些基本条款缔结本约,则此类协议为“带未决条款的预约”。
[11]符启林:《商品房预售法律制度研究》,中国政法大学出版社20XX 年版,第96-99页。
[12]钱玉林:“预约合同初论”,载《甘肃政法学院学报》总第69期。
编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 建设工程施工合同无效后结算书约定的违约金条 款 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________
建设工程施工合同无效后结算书约定的违约金条款 篇一：建设工程施工合同无效情形、法律后果及结算 建设工程施工合同无效情形、法律后果及结算 建设工程施工合同效力问题，是处理建设工程纠纷案件 的基础和前提，在建设工程纠纷处理过程中，我们首先就要 判断发包人或承包人所签订的建设工程施工合同效力问题。 它直接涉及到工程质虽缺陷和工期违约的责任承担、工程价 款结算方式等等。 什么是合同的有效无效？哪些建设工程合同是无效？ 对建筑商来讲，合同无效有什么法律意义和后果？ 江苏某建筑公司（下称施工单位）被黑龙江某房地产开 发有限公司（下称开发单位）起诉要求支付工期逾期竣工违 约金及相关损失。这个工程的造价是 1.2亿元，工期比合同 约定延误了2个月，合同约定工期违约金按日万分之五来计 算，达到360万元。为有效化解开施工单位在本案中的被动 地位，施工单位向审理法院提起反诉，请求法院认定双方签 订的《建设工程施工合同》无效。
为什么反诉请求确认无同无效？合同有效与无效，处理的原则是不同的， 法律效果也是不一样的。合同有效，就要严格按照合同条款来执行；合同无效，双方就不受合同权利义务条款约束，承发包双方均对合同目的和预期无法有效控制。 合同无效，产生了损失，双方不能按合同约定的违约责任来承担，要根据过错大小各自承担责任。在这个案子中，如果合同有效，就要按造价总额的日万分之五承担工期违约责任。但在合同无效情形下，就不能追究承包人工期逾期违约责任，要按过错大小承担损失。本案中，由于开发商发包的是法律规定的必须招投标的项目而没有进行招投标选择施工人，因此所签订的合同是无效的，但开发商对合同无效负有主要责任，应对自身的损失承担主要过错责任，承包人也要承担相应的责任，但比日万分之五的工期违约责任要轻很多。 这是合同无效的处理原则与法律后果，那么哪些建设施工合同是有效的，哪些是无效的？ 建设工程施工合同无效还有很多种，这个案子中，就是工程属于法律规定必须进行招投标而发包人未进行招投标的工程，所以签订的建设工程施工合同是无效的。还有承包人未取得建设施工承包资质或者超越资质等级承揽工程， 没 有资质的实际施工人，借用有资质建筑施工企业名义，与他 人签订合同，建筑工程中 标无效的，转包、非法分包等所签订的合同，都是无效 的建设工程施工合同。 那么，对发包人与承包人来讲，我们最关注的问题是，
商品房预定协议书精编 Document number：WTT-LKK-GBB-08921-EIGG-22986
商品房预定协议书甲方(卖方)：浙江正国房地产开发有限公司洞头分公司 地址：洞头县大门镇振兴路3弄1号 邮编：325701 法定代表人：陈崇国 联系电话： 委托代理机构： 地址： 邮编： 法定代表人： 联系电话： 乙方(预定方)： 住址： 邮编： 身份证证号： 联系电话： 住址: 邮编： 身份证证号： 联系电话： 甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则、经协商一致，就乙方向甲方预定商品房事宜，签署本协议。 第一条乙方预定坐落在大门镇甲山村的《瑞鑫花苑》幢号房屋(以下简称该房屋)。甲方已领取该房屋商品房预售许可证(证书号： )，并经具有房产测
绘资质的测绘机构预测，该房屋建筑面积为平方米。 第二条该房屋单价为(人民币)每平方米 ￥元，总金额(人民币) ￥元（大写人民币： 元） 第三条乙方同意签署本协议时，支付定金人民币贰拾万元，作为甲、乙方双方当事人签署《商品房买卖合同》的担保，签署《商品房买卖合同》后，乙方支付的定金转为房价款。 第四条乙方郑重承诺：保证遵守2011年3月14日开始实施的温州市关于“本市户籍居民家庭及能够提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女）。只能在本市新购买1套商品住房（含二手存量房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，要暂停其在本市内购房”的规定，如有虚假、不实申报等行为，乙方愿意承担由此产生的一切法律责任。乙方无权要求甲方返还已收取的定金，本协议自行失效，该套房屋甲方有权另行出售。 第五条甲、乙双方商定，乙方于 2011 年 5 月 30 日前到大门镇瑞鑫花苑销售处与甲方签署《商品房买卖合同》（浙江省建设厅、浙江省工商行政管理局联合监制）。若乙方采用一次性付清该套房屋总房款，可
STANDARD AGREEMENT SAMPLE (协议范本) 甲方：____________________ 乙方：____________________ 签订日期：____________________ 编号：YB-BH-018504 天津市商品房预定协议样本
天津市商品房预定协议样本 出卖人（甲方）：____________________________________法定代表人： ________________________________________联系电话： __________________________________________注册地址： __________________________________________邮政编码： __________________________________________营业执照号码： ______________________________________开户行： ____________________________________________帐号： ______________________________________________ 委托代理人（房地产经纪机构）：______________________法定代表人： ________________________________________联系电话： __________________________________________注册地址： __________________________________________邮政编码： __________________________________________营业执照号码： ______________________________________房地产经纪机构资格证书编号：________________________开户行： ____________________________________________帐号：
《普通高等学校毕业生就业工作暂行规定》第24条规定：“经供需见面和双向选择后，毕业生、用人单位 和高等学校应当签订毕业生就业协议书，作为制定就业计划和派遣的依据。未经学校同意，毕业生擅自签订的协议无效。”但我国《劳动法》、《劳动合同法》、《就业促进法》、《劳动争议调解仲裁法》对三方协议均无规定。 三方协议的签订程序通常是这样的，大学生和用人单位就该学生毕业后去该单位工作的有关事项达成一致 之后，首先是大学生领取就业协议书并如实填写基本情况和应聘意见并签名；然后由用人单位签订意见；最后由学校就业指导中心或者就业主管部门签订意见。 三方协议是毕业生就业制度改革的产物，原则上适用我国民法和合同法 在20世纪90年代之前，我国的大学毕业生都是由国家统一分配的，因为是国家统一计划分配就没有必要签订由毕业生、用人单位、学校三方参与的就业协议。那个时期在大学生就业过程中起着至关重要作用的是派遣证。 随着我国大学毕业生就业制度改革的进行，大学毕业生的就业制度由原来的国家统一计划分配逐渐向市场化方向转变。政府和学校的毕业生就业指导部门鼓励和引导大学毕业生自主就业，在自愿、平等的原则下与用人单位就毕业后的工作问题达成一致。在毕业生就业工作从计划走向市场的过程中，在毕业生就业完全市场化还没有实现的情况下，政府和学校需要一个过渡性的手段来对大学生的就业过程进行监管，三方协议就是这种需要下的产物。 从法律性质上讲，“三方协议”是民法、合同法上的“预约”，而入职用人单位后签订的劳动合同才是受劳 动法律调整的“本约”。因此“三方协议”原则上适用我国民法和合同法，但也不能违反我国劳动法律、法规和相关就业政策。 在三方协议的内容里既包括了学校对学生的就业过程进行行政管理的内容，例如移转学生档案、发放派遣证等内容，也包括用人单位和学生平等自愿协商的内容，其中关于违约金的内容就是这种双方平等协商后约定的内容。违反这些内容的行为就是违约行为，应当承担违约责任。我国《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 目前，各地大学生就业协议中大都规定有违约金条款，无论协议中哪一方岀现违约的情况都应按照协议中的约定承担支付违约金的责任。因此，实践中一些大学生或者用人单位违反了三方协议，应按照三方协议中的约定承担违约责任，交纳违约金。 在教育部关于《全国普通高等学校毕业生就业协议书》管理办法规定中也明确：毕业生在协议书上签署个人意见之后，用人单位或学校两方之中只要有一方在协议书上签字，毕业生即不得单方面终止协议的签订工作。毕业生违约时，必须办理完毕与原签约单位的解约手续，然后将原协议书交还招生就业工作处，并换取新的协议书。 有的地方的高校就业协议中的违约金数额受到行政性规定的约束，例如2004年年底颁布的《2005年上海 高校毕业生就业协议书》中规定，毕业生与用人单位签订协议后，如果违约，违约金被限定不超过毕业生一个月的收入。 违反三方协议对各方均有不利影响，三方当事人须谨慎对待 近几年，随着劳动力就业机制的市场化，违反三方协议的问题已经成为毕业生、用人单位、学校三方在大学生就业过程中遇到的一大难题。在实践中，学校作为就业协议的一方当事人，其责任集中于向用人单位如实提供毕业生的
遇到合同法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> http://biz.doczj.com/doc/bb8367878.html, 建设工程合同违约责任的内容有什么 核心内容：建设工程合同的违约责任的内容主要包括工期延误违约责任的认定处理、工程质量责任认定的有关问题违约责任的处理以及约定违约金数额过高的调整的问题，下面由赢了网小编就这三部分内容为您简单介绍建设工程合同违约责任的内容。 一、工期延误违约责任的认定处理 如工程未能在合同约定的期限内竣工，发包方会要求承包方承担工期违约责任，承包方会要求发包方赔偿其停工、窝工损失。审判实践中遇到的主要问题是：承包方因发包方在施工过程中未按合同约定支付工程进度款或提供原材料、设备、场地、技术资料而主张工期顺延权，即其针对发包方的先履行抗辩权能否得到支持?依照《合同法》第283条的规定，承包人可以顺延工期，即享有工期顺延权。 但是，当事人常常在合同中就上述情况约定了承包方应当办理工
期顺延签证。如果在实际履行中承包方没有办理工期顺延签证怎么办?由于目前建筑市场发包方处于强势，承包方往往在施工过程中很难办到工期顺延的签证。在这种情况下，如果承包方能够举证证明其在办理签证的期限内向发包方提出了顺延工期的要求，或者其能举证证明发包方迟延支付工程款情节较为严重而影响了施工进度的，那么对其工期顺延权主张应予以支持；如果承包方不能举证证明其提出过工期顺延的要求，且发包人迟延支付工程款情节较轻并不必然导致工程进度延误的，则不认定承包方享有工期顺延权。因发包方迟延支付工程进度款而认定承包方享有工期顺延权的，一般工期顺延的期限应当顺延至发包方付清进度款之日止。 对于发包方未按合同约定提供原材料、设备、场地、技术资料，承包方未按合同约定办理工期顺延签证，承包方在诉讼中主张工期顺延权的，因发包方未按合同约定提供施工所用原材料、设备、场地、技术资料，承包方就无法进行施工，必然导致工期延误，此情况下应支持承包方的工期顺延权请求。 二、工程质量责任认定的有关问题 一是发包人与承包人对工程质量是否合格或者对导致工程质量 出现问题的原因及双方责任大小有争议的，如果不能依据双方提供的证据材料予以认定，则应委托有相应鉴定资质的鉴定机构进行鉴定。
商品房预定协议书 甲方（预售方）： 住所： 法定代表人： 乙方（预约方）： 电话： 身份证（或护照）号码： 联系地址： 邮政编码： 鉴于： 1、甲方已取得其开发的【】项目（以下简称“该项目”）的《预售许可证》等证件，该项目已具备对外预售的条件。 2、乙方欲预定该项目的房产。 （如房产尚不具备预售条件，则该条款为： 鉴于： 1、乙方欲预定甲方开发的【】项目（以下简称“该项目”）的房产。 2、甲方尚未取得该项目的《预售许可证》等证件，乙方已知悉该情况，并同意在该情况下签订本协议及购买预定房产。） 据此，甲、乙双方根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共
和国房地产管理法》等相关法律法规的规定，就乙方预定甲方开发的该项目房产事宜，在青岛市【】区签订本协议，以资共同信守。 一、乙方预定之房产状况 乙方预定的房产位于：青岛市【】区【】路【】号【】项目【】号楼【】单元【】室。该房产的规划用途为：【】，暂测建筑面积为：【】平方米（最终以房产测绘部门测绘的实测面积为准）。 二、房产价款 乙方预定之房产的销售单价为每平方米人民币【】万【】仟【】佰【】拾【】元整（￥【】元），总价款暂定为【】仟【】佰【】拾【】万【】仟【】佰【】拾【】元整（￥【】元）（最终按照房产测绘部门测绘的面积多退少补）。 三、定金 乙方已对预订之房产现状充分了解，在签订本协议之日自愿向甲方交纳人民币【】拾【】万【】仟【】佰【】拾【】元整（￥【】元）作为预定本协议约定之房产的定金。该定金在双方签署正式《商品房预售合同》时，可冲抵房价款。 四、特别约定 1、甲方按照本协议约定为乙方保留本协议项下之房产的签约权。乙方应当于本协议签订后【】日内（即【】年【】月【】日前），携带本协议及身份证、【】%以上的购房首付款（含定金）到【】地点与甲方签订《商品房预售合同》及补充协议、附件等。 2、乙方选择按揭贷款或公积金贷款的方式支付房价款的，其应
商品房认购协议书样本 Document number【980KGB-6898YT-769T8CB-246UT-18GG08】
甲方：（出卖人）______ 法定代表人：______ 地址：______ 邮编：______ 电话：______ 传真：____________ 乙方：（买受人）______ 地址：______ 邮编：______ 电话：______ 身份证号码：______为了保护商品房交易双方的合法权益，甲、乙双方经友好协商，就乙方认购甲方开发建设的商品房一事达成如下协议：______ 一、房屋基本情况：乙方预定甲方开发建设的位于______市______区县______路 ______号______楼盘：______号楼______单元______号房屋，建筑面积______平方米，其中套内建筑面积______平方米，公用建筑分摊面积为______平方米。房屋单价______元（美元）/平方米，______总房款为（小写）______元（美元），（大写）______元（美元）。户型为 二、认购期间：甲方承诺为乙方所预定房屋保留______天（自______年______月 ______日至______年______月______日）。______ 三、定金：本协议签订时，乙方向甲方支付定金人民币（小写）______元（美元），（大写）______元（美元）。乙方须在上述房号保留期限内，携本协议到甲方售楼处，与甲方协商签订《商品房买卖（预售）合同》有关事宜。上述定金在甲、乙双方签订《商品房买卖（预售）合同》时，由甲方退还乙方或抵作该房屋的购房价款。______ 四、付款方式：乙方同意选择下列______种付款方式，在与甲方签订《商品房买卖（预售）合同》后向甲方支付购房价款。______ 1、一次性付款______ 2、分期付款：于签约当日付______%，剩余房款在______日内分______次付清； ______ 3、个人住房抵押贷款：于签约当日付清房屋总价______%的首付款。______
欧阳光明（2021.03.07） 天津市商品房预定协议（示范文本） 天津市商品房预定协议（示范文本） 天津市国土资源和房屋管理局制定 出卖人（以下简称甲方）： 法定代表人：联系电话： 注册地址：邮政编码： 营业执照号码： 开户行：账号： 委托代理人（房地产经纪机构）： 法定代表人：联系电话： 注册地址：邮政编码： 营业执照号码： 房地产经纪机构资格证书编号： 开户行：账号： 预定人（以下简称乙方）： 国籍/法定代表人：身份证（护照）/营业执照号码： 地址： 邮政编码：联系电话： 委托代理人： 国籍/法定代表人：身份证（护照）/营业执照号码： 地址： 邮政编码：联系电话： 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《天津市商品房管理条例》、《天津市房地产交易管理条例》等有关法律、法规的规定，甲乙双方遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则，经协商一致，达成如下条款： 第一条商品房情况 该商品房销售许可证号： 商品房座落：区、县路、道、街。设计用途，建筑结构，建筑总层数为层。建筑面积平方米，其中：套内建筑面积平方米，公共部位分摊建筑面积平方米。 第二条商品房价款 商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为元（币种：），优惠后每平方米价格为元（币
种：），总房价款为元（币种：），计（大写）。 第三条定金付款形式及时间 双方签定预定协议时，预定人一次性支付定金元（币种：），计（大写），定金数额不得超过总房款的20%。 双方约定，自本协议签订之日起至年月日前交纳首付款并签订《天津市商品房买卖合同》。 第四条定金处理 签订《天津市商品房买卖合同》后，预定人支付的定金转为房价款。 出卖人未按本协议约定日期订立《天津市商品房买卖合同》的，应当向预定人双倍返还定金；预定人未按本协议约定日期订立《天津市商品房买 卖合同》的，出卖人不予退还预定人交付的定金。 在约定订立《天津市商品房买卖合同》的日期内，双方就合同条款不能达成一致时，出卖人应当向预定人返还定金。 第五条双方需要约定的其他内容。 第六条本协议发生争议，双方应协商解决。协商不成的，按下列第种方式解决。 1、向天津仲裁委员会申请仲裁。 2、向人民法院提起诉讼。 第七条本协议一式份，甲乙双方各持份，委托代理人（房地产经纪机构）份，自签订之日起生效。 甲方：乙方： 年月日年月日 委托代理人（房地产经纪机构）：委托代理人： 年月日年月日
就业协议书违约责任 某公司与某学院及其六名应届毕业生，三方共同签订了全国普通高等学校毕业生就业协议书，也即通常所说的三方协议。三方协议经某市大中专毕业生就业指导服务中心审核备案，并发放了某市大中专毕业生就业接受联系函，要求六名应届毕业生在规定时限内携带就业报到证、户口迁移证、毕业证书等相关手续到某市大中专毕业生就业指导服务中心办理报到手续。后该六名应届毕业生未及时报到，某公司遂诉至法院要求六名应届毕业生依照三方协议赔偿违约金，某学院承担连带责任。 违约责任及毕业生违约的后果 《高校毕业生就业协议书》一经毕业生、用人单位、学校签署即具有法律效力，任何一方不得擅自解除，否则违约方应向权利受损方支付协议条款所规定的违约金， 你要是在两年内改派的话是可以的，超过两年就要调档。干部身份必须在同一个单位工作一年后进行干部身份转正就可以了，所以建议你满一年转正后再走。 (4) 人事代理：如果你们实在没有亲人朋友能帮你们找到公司挂名，那么学校可以帮大家办理，你们要统一将《就业协议书》(一式三份)交给招就办，同时按物价局核准的收费标准缴纳档案托管费，由招办统一到政府人事部门所属的人才交流机构为大家办理人事代理前期手续和《就业报到证》。但是这个有名额限制，实在没有办法的时候再给办理! 第四条《就业协议书》如增加其他约定条款，约定条款内容不得违反国家法律和行政规章的有关规定，不得损害学校、用人单位和毕业生的声誉及正当权益。 就业协议 从实际情况来看，就业违约多为毕业生违约。毕业生违约，除本人应承担违约责任、支付违约金外，往往还会造成其他不良的后果，主要表现在： (1)用人单位花人力、物力财力，参加人才交流会等，做了大量工作，录用人员的后期工作已考虑、安排，一旦违约，一切工作付之东流，全得另起炉灶，造成工作被动。 (2)用人单位往往将毕业生违约当成是学校管理不严，影响学校和用人单位长期合作关系，由于对学校怀疑，以后可能不会再到学校挑选毕业生。现在买方市场竞争激烈，没有需求，也就没有毕业生的就业。随着高校扩招，毕业生将成培增加，学校作为签字方之一不会为极个别人的利益影响到明年乃至今后就业工作的整体利益和声誉。 一方违约向另一方承担违约责任的方式。约定支付违约金的，违约金额最高不超过XX元。违约方应征得另一方的同意，另一方签字盖章后方可解除协议。
施工合同通用条款合同违约及终止 《施工合同通用条款合同违约及终止》是施工合同栏目为您精心准备的，更多精彩内容请收藏本站(ctrl+D 即可)! 16 合同违约 16.1 发包人严重违约 在履行合同过程中发生下列情况，属发包人严重违约： (1)未能遵守第10条[计量与支付]约定支付工程价 款的; (2)根据第5条[工程材料与设备]，提供的主要建筑材料、建筑构配件和设备不符合强制性标准的; (3)不履行合同约定的协助义务的; (4)专用条款中约定的其他严重违约行为 16.2 发包人违约责任的承担 发包人发生第16.1款[发包人严重违约]违约情形，致使承包人无法施工，且在催告的合理期限内仍未履行 相应义务，承包人可以通知发包人解除合同。合同解除后，按照第17.2款[因发包人原因导致的合同终止]处理。
发包人在合同履行过程中有其它违约情形，承包人可向发包人发出通知，要求发包人采取有效措施纠正违约行为;发包人未能纠正违约行为的，承包人可以决定： (1)降低施工速度或暂停施工，或者 (2)根据第18条[索赔]的规定，发出索赔通知书，或者 (3)根据第19条[争议的解决]，将该事项作为争议进行解决。 16.3 承包人严重违约 在履行合同中发生下列情况，属于承包人违约： (1)未能遵守第3.1款[承包人的一般义务]的约定，明确表示或者以行为表明不履行合同主要义务的; (2)根据第7.5款[承包人导致的工期延误]，合同约定的期限内没有完工，且在发包人催告的合理期限内仍未完工的; (3)根据第12.3款[中间验收]的约定，已经完成的建设工程质量不合格，并拒绝修复的; (4)未能遵守第3.6款[分包]的规定，将承包的建设工程非法转包、违法分包的; (5)专用条款中约定的其他严重违约行为
甲 方：______________________________ 乙 方：______________________________ 日 期：_________年________月_______日 天津市商品房预定协议专业版 The purpose of contract is to restrain both parties to fulfill their responsibilities and obligations.
天津市商品房预定协议 出卖人（甲方）：_________ 法定代表人：_________ 联系电话：_________ 注册地址：_________ 邮政编码：_________ 营业执照号码：_________ 开户行：_________ 帐号：_________ 委托代理人（房地产经纪机构）：_________ 法定代表人：_________ 联系电话：_________ 注册地址：_________ 邮政编码：_________ 营业执照号码：_________ 房地产经纪机构资格证书编号：_________ 开户行： _________
帐号：_________ 预定人（乙方）： 国籍／法定代表人：_________ 身份证（护照）／营业执照号码：_________ 地址：_________ 邮政编码：_________ 联系电话：_________ 根据《民法典》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《天津市商品房管理条例》等有关法律、法规的规定，甲乙双方遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则，经协商一致，达成如下条款： 一、预定商品房 该商品房销售许可证号：_________ 商品房坐落：_________区、县_________路、道、街 设计用途_________，建筑结构_________，建筑层数为_________层。 建筑面积_________平方米，其中套内建筑面积_________平方米，公共部位分摊建筑面积_________平方米。 二、总房款及定金数额 商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为_________元，总房款为人民币（其他）_________元，计_________（大写）。定金数额人民币（其他）_________元，计_________（大写）。定金数额不许超过总房款的20％。 三、定金交付
合同编号： 工程承包合同违约条款 签订地点： 签订日期：年月日
工程承包合同违约条款 合同名称：_________ 合同编号：_________ 发包方(甲方)：_________ 资质等级及证书号：_________ 承包方(乙方)：_________ 资质等级及证书号：_________ 本工程由发包方经招标选定_________为中标单位，按照《中华人民共和国合同法》和《建筑安装工程承包合同条例》以及《铁路经济合同管理办法》，结合本工程具体情况，双方达成如下协议。 第1条工程概况 1.1建设项目和工程名称：_________; 1.2工程地点：_________; 1.3承包范围：_________; 1.4工程内容：_________; 1.5承包方式：_________。 第2条工期 2.1开工日期：本合同工程定于_________年_________月_________日开工。 2.2竣工日期：本合同工程定于_________年_________月_________日竣工。
第3条合同价款 依据中标通知书等招标文件，确定本工程的合同价款为_________元。(价款项目见附表1《承包工程项目及费用一览表》) 第4条工程质量 4.1乙方必须按照设计文件和国家及铁道部现行的技术标准、规范进行施工。 4.2乙方所承包的工程，必须全部达到国家或铁道部现行的工程质量验收标准，工程一次验收合格率达到100%，优良率达到_________。 4.3凡因乙方原因造成的施工质量不合格的工程，乙方应在甲方规定的时间内无偿返工，达到工程质量验收标准。返工后仍达不到的，由乙方承担违约责任。由于甲方原因达不到工程质量标准的，由甲方承担返工责任及经济支出。 第5条设计文件 5.1甲方须在开工前_________日，向乙方提供_________套设计文件和图纸。 5.2乙方要求增加设计文件和图纸的份数，由甲方提供，费用乙方自负。 5.3乙方收到设计文件和图纸后，在_________日内组织现场核对。 5.4非经甲方提供的设计文件，不能作为乙方施工依据。 5.5变更设计文件按本合同第16条办理。 第6条双方驻工地机构及代表 6.1甲方驻工地机构名称：_________，甲方代表姓名：_________。
商品房预定协议 商品房预定协议 出卖人（甲方）：____________________________________ 法定代表人：________________________________________ 联系：__________________________________________ 注册地址：__________________________________________ 邮政编码：__________________________________________ 营业执照：______________________________________ 开户行：____________________________________________ ：______________________________________________ 委托代理人（房地产经纪机构）：______________________ 法定代表人：________________________________________ 联系：__________________________________________ 注册地址：__________________________________________ 邮政编码：__________________________________________ 营业执照：______________________________________ 房地产经纪机构书编号：________________________ 开户行：____________________________________________ ：______________________________________________ 预定人（乙方）： 国籍／法定代表人：__________________________________ （护照）／营业执照：_______________ ______ 地址：______________________________________________ 邮政编码：__________________________________________ 联系：__________________________________________ 根据《中华人民国合同法》、《中华人民国城市房地产管理法》和《天津市商品房管理条例》等有关法律、法规的规定，甲乙双方遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则，经协商一致，达成如下条款： 一、预定商品房 该商品房销售许可证号： _____________________________________________ 商品房坐落：_________区、县__________________路、道、街 设计用途__________________，建筑结构_________，建筑层数为 _________层。 建筑面积_________平方米，其中套建筑面积_________平方米，公共部位分摊建筑面积_________平方米。 二、总房款及定金数额 商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为_________元，总房款为人民币（其他）________元，计________________（大写）。定金数额人民币（其他）_________元，计__________________（大写）。定金数额不许超过总房款的20％。 三、定金交付 双方签定预定协议的同时，预定人应一次性将定金全部支付给出卖人。
天津市商品房预定协议样本 Effectively restrain the parties’ actions and ensure that the legitimate rights and interests of the state, collectives and individuals are not harmed ( 协议范本 ) 甲方：______________________ 乙方：______________________ 日期：_______年_____月_____日 编号：MZ-HT-076159
天津市商品房预定协议样本 出卖人（甲方）：____________________________________ 法定代表人：________________________________________ 联系电话：__________________________________________ 注册地址：__________________________________________ 邮政编码：__________________________________________ 营业执照号码：______________________________________ 开户行：____________________________________________ 帐号：______________________________________________ 委托代理人（房地产经纪机构）：______________________ 法定代表人：________________________________________ 联系电话：__________________________________________ 注册地址：__________________________________________
建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同，包括勘察、设计、施工合同。勘察、设计、施工单位一方为承包人，建设单位一方为发包人。建设工程合同是承发包双方在平等自愿基础上订立的明确权利义务的协议，是双方在建设实施过程中遵循的最高行为准则。针对我国目前普遍存在的合同意识淡漠、违约行为不断的状况，明确各自权利义务，强化合同规范管理，严格追究违约责任，成为维护建设市场正常秩序的重要保障。下面作者结合学习《合同法》的体会，谈谈对建设工程合同违约责任及其承担方式的认识。 一、合同的违约和违约行为的分类 《合同法》第60条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。说明只要是合同中明确规定的，当事人必须遵守，这是合同法律效力的具体表现。任何合同义务的不履行，都是对合同规定的违反，都将构成违约。违约行为的表现形式多种多样，归纳起来可作如下分类：按照是否完全违背缔约目的，违约行为可分为根本违约和非根本违约。 按照合同是否履行与履行状况，违约行为可分为不履行和不适当履行。不履行是指债务人不按合同约定履行义务；不适当履行，又称不完全履行，是指债务人履行义务不符合合同约定。不履行进一步可分为履行不能和拒绝履行，履约不能属于债务人客观上无法履行义务，拒绝履行属于债务人能够履行义务而主观上不履行。不适当履行进一步可分为瑕疵履行和加害履行。按照是否造成侵权损害，违约行为可分为瑕疵履行和加害履行。瑕疵履行是指因债务人的履行有瑕疵，致使履行本身的价值或效用减少或丧失；加害履行是指债务人的履行不仅有瑕疵，而且瑕疵还导致债权人的其他权益受到损害。按照迟延履行的主体，违约行为可分为债务人给付迟延和债权人受领迟延。 二、违约责任的承担方式 违约行为的后果直接导致对合同债权的侵害，必须承担相应的违约责任。违约责任以合同债务为发生前提，具有惩罚和补偿双重属性。《合同法》以严格责任作为承担违约责任的归责原则，不论违约人在主观上是否有过错，都应当承担违约责任。关于违约责任承担方式，《合同法》等法律规定可以采用继续履行、停止违约行为、赔偿损失、支付违约金、执行定金罚则及其他补救措施。 继续履行，又称实际履行或强制履行，是指当事人一方违约的，对方有权请求人民法院或仲裁机构作出判决或裁决，强迫违约人按照合同履行义务。 停止违约行为，是指当事人一方违约的，对方可以要求其停止违约行为；违约人也应当主动停止违约行为；人民法院有权责令违约人停止违约行为。 赔偿损失，是指当事人一方的违约行为给对方造成财产损失的，违约人应依法向对方作出经济赔偿。赔偿损失是典型的补偿方式。 支付违约金，是指当事人一方违约时，向对方支付一定数额的金钱。根据性质不同，违约金可分为惩罚性违约金和赔偿性违约金；根据来源不同，违约金又可分为约定违约金和法定违约金。 定金罚则也是一种违约责任承担方式。定金是指当事人一方向对方给付一定数额的金钱作为债权的担保。定金对于债权的担保作用主要体现为定金罚则，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 此外，还可采取其他一些补救措施，包括：防止损失扩大、暂时中止合同、要求适当履行、解除合同以及行使担保债权等。 根据建设工程合同，承包人应当按时按质按量完成工程建设，发包人应当及时检查验收并支付工程价款。无论是发包人，还是承包人，只要其不履行合同规定的义务，都将构成违约行为。针对不同性质的违约行为，债权人有权依照《合同法》等法律的规定要求违约的债务人承担相应的违约责任。 三、建设工程合同发包人的主要义务和违约责任 （一）勘察、设计合同发包人的主要义务和违约责任 1、勘察、设计合同发包人的主要义务在建设工程中，勘察、设计合同发包人的主要义务是：第一，向勘察人、设计人提供开展工作所需的基础资料和技术要求，并对提供的时间、进度和资料的可靠性负责；第二，为勘察人、设计人提供必要的工作和生活条件；第三，按照合同规定向勘察人、设计人支付勘察、设计费；第四，维护勘察人、设计人的工作成果，不得擅自修改，不得转让给第三人重复使用。 2、勘察、设计合同发包人承担违约责任《合同法》针对勘察、设计合同发包人的违约行为提出了三种具体方式，即发包人变更计划、发包人提供的资料不准确、发包人未按照期限提供必需的勘察、设计工作条件。这三种违约行为都将导致勘察人、设计人支出额外的工作量，从而造成勘察、设计费用的不合理增加。为此发包人应当承担不履行、不适当履行或迟延履行违约
甲方（预售方）： 乙方（预约方）： 鉴于：1、甲方已取得其开发的项目（以下简称“该项目”）的《预售许可证》等证件，该项目已具备对外预售的条件。 2、乙方欲预定该项目的房产。 （如房产尚不具备预售条件，则该条款为： 鉴于：1、乙方欲预定甲方开发的项目（以下简称“该项目”）的房产。 2、甲方尚未取得该项目的《预售许可证》等证件，乙方已知悉该情况，并同意在该情况下签订本协议及购买预定房产。） 据此，甲、乙双方根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国房地产管理法》等相关法律法规的规定，就乙方预定甲方开发的该项目房产事宜，在青岛市区签订本协议，以资共同信守。 一、乙方预定之房产状况 乙方预定的房产位于：青岛市区路号项目号楼单元室。该房产的规划用途为：，暂测建筑面积为：平方米（最终以房产测绘部门测绘的实测面积为准）。 二、房产价款 乙方预定之房产的销售单价为每平方米人民币万仟佰拾元整（￥元），总价款暂定为仟佰拾万 仟佰拾元整（￥元）（最终按照房产测绘部门测绘的面积多退少补）。 三、定金
乙方已对预订之房产现状充分了解，在签订本协议之日自愿向甲方交纳人民币拾万仟佰拾元整（￥元）作为预定本协议约定之房产的定金。该定金在双方签署正式《商品房预售合同》时，可冲抵房价款。 四、特别约定 1、甲方按照本协议约定为乙方保留本协议项下之房产的签约权。乙方应当于本协议签订后 日内（即年月日前），携带本协议及身份证、%以上的购房首付款（含定金）到地点与甲方签订《商品房预售合同》及补充协议、附件等。 2、乙方选择按揭贷款或公积金贷款的方式支付房价款的，其应当根据贷款银行及公积金贷款的相关规定，携带相关资料与甲方签订《商品房预售合同》及补充协议、附件等，办理按揭贷款等相关手续，并在交纳购房首付款的同时交纳抵押登记费等相关费用。 3、在本协议履行过程中，因不可抗力原因及非甲方原因导致本协议项下的房产不能售予乙方，甲方不承担任何责任，且甲方向乙方发出通知后，本协议自动解除，甲方无息退还乙方所交纳的定金。 4、如乙方选择按揭贷款方式支付房价款，乙方在签订本协议的同时应配合按揭银行填写《个人信用报告查询授权书》。 五、乙方声明 乙方声明：甲方已在签订本协议之前在销售现场向乙方充分展示了该项目的相关资料，以及《商品房预售合同》、《补充协议》、《前期物业管理服务合同》、《使用公约》（《业主临时公约》）等所有双方应当签署的文件及交易条件，乙方已经完全接受。 六、违约责任 1、除本协议另有约定外，如甲方不履行本协议，应双倍返还乙方所交纳的定金；如乙方不履行本协议，无权要求甲方返还其所交纳的定金。 2、如乙方未按本协议约定与甲方签订《商品房预售合同》及交付本协议约定的房价款，甲方有权解除本协议并不再另行通知。同时，甲方有权将乙方预定之房产另行出售，且乙方应当向甲方
编号：YK-HT-055494 商品房预订协议范本 Model commercial housing reservation agreement 甲方：_________________________ 乙方：_________________________ 日期：_________年_____月_____日 精品合同 / Word文档 / 文字可改 编订：Yunbo Design
商品房预订协议范本 正文： 立协议人: 甲方: 乙方: 甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则、经协商一致，就乙方向甲方预订《》商品房事宜，订立本协议。 第一条乙方预订路弄《》幢(号)层室(以下简称该房屋)。甲方已领取该房屋【商品房预售许可证】【房地产权证】(证书号:)，并经测绘机构【预测】【实测】，该房屋建筑面积为平方米，其中，套内建筑面积平方米。该房屋定于年月交付。 第二条【乙方预订的该房屋每平方米[建筑面积][套内建筑面积]买卖单价为人民币元】【乙方预订的该房屋总房价款为人民
币元】，乙方采取【一次性付款】【分期付款】【抵押贷款付款】方式。 第三条乙方同意签订本协议时，支付定(订)金人民币元，作为甲、乙双方当事人订立商品房预(出)售合同的担保，签订商品房预(出)售合同后，乙方支付的定(订)金转为房价款。 第四条甲、乙双方商定，预订期为天，乙方于年月日前到【甲方售楼处】 【】与甲方签订【《上海市商品房预售合同》】【《上海市商品房出售合同》】。 第五条甲方同意将发布或提供的广告、售楼书、样品房所标明的房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况作为商品房预(出)售合同的附件。 第六条在本协议第四条约定的预订期限内，除本协议第七条、第八条约定的情形外，甲方拒绝签订商品房预(出)售合同的，双倍返还已收取的定(订)金;乙方拒绝签订商品房预(出)售合同的，无权要求甲方返还已收取的定(订)金。
编号：_________________ 天津市商品房预定协议 甲方：________________________________________________ 乙方：________________________________________________ 签订日期：_________年______月______日
出卖人（甲方）：____________________________________ 法定代表人：________________________________________ 联系电话：__________________________________________ 注册地址：__________________________________________ 邮政编码：__________________________________________ 营业执照号码：______________________________________ 开户行：____________________________________________ 帐号：______________________________________________ 委托代理人（房地产经纪机构）：______________________ 法定代表人：________________________________________
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