商品房预售合同签约指引(2009-3-7 9:03:01)
分类：案例实务标签：商品房预售合同怎样签合同签约注意事项律师意见|
商品房预售合同签约指引
一、签约前的准备和注意事项
1、首先，购房者要确定以谁的名义买房，这可能涉及到将来过户、继承等问题。其次，购房者需注意，一定要跟开发商签约。之所以会发出这样的提醒，是因为有一些开发商委托中介代理公司负责销售，而这些中介代理公司常常以其自己的名义与购房者签定预售合同，购房者对这样的“预售合同”要有个基本的判断，那就是作为一种预定的方式可以，但不能取代预售合同的作用，因为一旦发生纠纷，与中介代理公司签订的“预售合同”将很难证明对开发商具有约束力。
2、购房者要核查房地产项目的相关证件，主要包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》（即五证）。目前在商品房的销售过程中，开发商一般不主动出
示“五证”的原件，不出示原件的原因很多，有的是工作态度及责任心问题，有的是刻意回避“五证”中所记载的瑕疵，如存在抵押等，有的是利用复印件做假，如将某项目一期说成二期等。
对于购房者来说，要分清“五证”的真伪很困难，最好是将其作为合同附件，并要求开发商在合同中保证“五证”的真实性，否则应承担一定的违约责任。但是这样的要求往往得不到开发商的认可，所以购房者要学着自己进行判断。一般来说，《国有土地使用证》上盖有人民政府公章、房屋土地行政主管部门公章、有偿土地使用证专用章，证上土地使用者应与开发商名称完全一致，购房者需注意有无土地使用权抵押登记。有的开发商可能只持有《临时国有土地使用证》，那只能用于办理预售许可证或开工证，不代表已取得最终土地使用权。一般是开发商先期缴了一部分地价款，如后期款项不能足额交付，就拿不到《国有土地使用证》，这是购房者办理产权证的一个重大隐患。《建设用地规划许可证》，主要是看开发商所使用的土地用途、位置和界限是否与《建设用地规划许可证》登记的内容相一致。《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，取得该证后方可申请开工手续。《建设工程开工许可证》是工程可开工的法律凭证，如果开发商出售的是期房，应要求其出
示该证；如果是现房，应查看建委发放的《建设工程竣工备案表》。如果开发商出售的是期房，应要求其出示《商品房预售许可证》；如果是现房的话，就是《商品房销售许可证》，要注意证件是否在有效期内，所购房子是否在预售、销售范围内。有的房屋开发商已办理了大产证，此时应看产权证上是否包括了所购房屋。
特别要提醒的是，购房者在查看“五证”的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。原件应该在售楼现场悬挂，如果是现房，开发商说这个房子不需要办理《商品房预售许可证》的，应该要求开发商出示其他的一些证件。
3、购房者自己也要携带相关的证件。身份证是肯定需要的，如果是购买经济适用房，还有户口本，如果是公司购房，需要有营业执照的复印件等等；如果购房者不能亲自到售楼处签定合同的，需要事前签订授权书，外籍人士还要经过公证；如果是16岁以下人购房的，比如说家长买房写孩子名字的，有些开发商也要求进行公证。
4、售楼书是开发商所做的宣传广告，购房者要理性对待。在阅读售楼书的时候，首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证，这是对开发商资质衡量的一个重要标准。为了确认预售许可证的真实性，上海的购房者可以在“网上房地产”进
行查询、核对，看看这家房地产开发商是不是名副其实，是不是有预售许可证。其次，购房者应根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息，然后决定是否购买。阅读中要明确售楼书中的广告信息，有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明，比如说多少分钟的车程来说明它的地段是多么合适、优越，伸缩性太大，如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力，就一定要把售楼书的内容明确的写进商品房预售合同中。
5、对于有些开发商要求签订认购书、预交定金的，购房人要予以注意。定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行起担保作用，并有特定的定金规则，即给付定金的一方不履行债务的无权要求返还定金，接受定金的一方不履行债务的应该双倍返还定金。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款“购房者应该在签订认购书多少日内与开发商签订预售合同，否则的话定金不予退还”。建议购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为“购房者应当在签订认购书之日起多少日之内前来与开发商商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致预售合同未能签署的，开发商所收的定金应予退还”。
二、签约时的注意事项
为了方便大家的理解，这里以上海市的示范文本《上海市商品房预售合同》（2000年）为例，逐条予以说明。
合同的第一条，项目的建设依据和销售依据。在审核这一条条款内容时，需要注意合同中填写的内容与开发商提供的相关证件是否一致，比如说土地用途、预售许可证编号。有的购房者可能碰到过这种情况，开发商找各种理由不出示预售许可证，说什么预售许可证去换新的了，或者说放在其他地方了等等，遇到这样的情况，购房者可以自己上网查询，上海有一个“网上房地产”的网站，里面可以查到房地局对这个楼盘的预售许可证编号、允许预售的范围以及方式等等。
第二条，所购房屋的基本情况，包括坐落、规划用途、面积、层高等。购房人应该仔细的核对相关内容，当然，因为我们购买的是期房，所以这里的面积只是一个合同约定，也就是说只是开发商和房地产管理机构通过对图纸做一个预测得出的面积。
第三条，约定的是计价方式，而且是按照总建筑面积结算的。如果开发商提供的版本删除了此条，或通过补充条款修改了此条（通常是改为按套内建筑面积计价，这样便于开发商改规
划），购房者一定要予以抵制，否则将来很可能会出现总建筑面积减少了，开发商反而要求购房者补缴房款的不合理现象。
第四条，告知总房款包括房屋和相应比例土地使用权的总价格。当然这个土地使用权是有年限的，住宅的一般是7 0年，商铺一般是50年，可是购房者要去了解开发商取得土地使用权的日期（特别对那些烂尾楼改造的房产），因为不管70年还是50年，都是从开发商拿地时开始起算的，而不是签合同时。
第五条，面积差异的处理。这一条是购房者比较关注的，也是在交房结算过程中，购房者和开发商容易产生争议的一条。一般情况下，建议购房者选择第二种处理方式，即确定双方可以接受的一个误差比例，通常是正负3％，超过此比例的购房者可以选择退房，开发商应退还房款以及利息。
第六条，付款方式与期限。现在大家购房，付款方式通常有三种：第一种，一次性付款，即在签订正式购房合同多少时间之内把所有的房款付给开发商，建议购房者跟开发商协商，是不是可以留5-10％的房款，在正式交房之后才付款，这也是一种保障。第二种，分期付款，也就是说跟开发商达成一定的协议，根据房屋的工期按比例进行付款，如果选择这种付款方式，需要