XX物业管理合同草案
一、 楼盘介绍
略
二、 XXX物业治理述要
XXX物业治理（深圳）有限公司成立于一九九九年十月二十日，是XXX地产（深
圳）有限公司全资子公司，为外商独资企业，具有独立的法人资格，为深圳市乙
级物业治理单位。公司将“创建国际一流物业治理企业”为自己的奋斗目标，聘
请香港闻名的戴德梁行为物业顾咨询，吸取引进国内外先进体会和技术，运用现
代企业治理理论，精心打理自己治理的小区，其中桂芳园住宅小区已成为享誉深
圳的明星楼盘，成为深圳市最有代表性的城镇化小区。本着“至诚服务、有序高
效、务实创新、求真求精”的企业理念，XXX物业稳步进展、创新进取，已形成
自己的特色，在同行业中有一定的知名度。
三、 治理的目标及整体设想
针对xxxx的实际情形，我们确立了其物业治理的目标定位和整体构想。我们对
xxxx的治理目标定位是：在治理期内，使xxxx的物业治理在社区环境、安全保
证、文化氛围、治理水平等方面成为深圳市物业治理的典范，树立起独树一帜的
品牌物业形象。通过专业化、规范化的物业治理服务，在全面接管小区后一年内
使xxxx达到龙岗区物业治理优秀小区的治理标准，二年内达到深圳市物业治理
优秀小区的治理标准，三年内达到广东省优秀示范小区物业治理的标准，四年内
达到国家优秀示范小区物业治理标准。我们对xxxx的治理设想可概括为：
树立XXX物业治理形象
建设专业规范的服务队伍
提升xxxx的综合品质
打造XXX一流地产品牌
四、治理内容
在接管xxxx物业后，我们将就下列事项进行治理：
1、 房屋建筑本体共用部位的修理、养护和治理，包括楼盖、屋顶、梁、柱、内
外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等；
2、 房屋建筑本体共用设施设备的修理、养护、治理和运行服务，包括共用的上
下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、
公共消防设备、中央供水系统等；
3、 物业规划红线内属物业治理范畴的市政公用设施的修理、养护和治理，包括
道、室外上下管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车棚、
停车场等；
4、 物业规划红线内附属配套服务设施的修理、养护和治理；
5、 公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运，包括公共场地、房屋建筑共用部
位；
6、 交通、车辆行驶及停泊；
7、 配合当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作；
8、 组织开展社区文化娱乐活动；
9、 整理、保管与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；
10、对业主和物业使用人违反物业治理法规政策及业主公约的行为进行处理。包
括责令停止违章行为，要求赔偿经济缺失及支付违约金；
11、处理法规和政策规定由物业治理公司治理的其它事项；
12、积极配合xxxx的销售。
五、治理方式
借XXX物业“以物业治理为依靠，以业主服务为中心”的治理理念和“差不多职
能标准化、业主服务个性化”的治理模式，吸取XXX物业多年的治理体会，引入
XXX物业先进的运作机制，同时结合xxxx的实际状况和业主的需求，使xxxx的
物业治理更加专业化、规范化。
（一）运作机制
1、全面质量治理
XXX物业治理（深圳）有限公司已着手建立一整套有XXX物业治理特色的质量治
理体系，要紧内容已成形，并力争在2004年上半年全面通过ISO9001质量体系
国际认证，全面推行质量治理，把质量目标落实到各部门、各环节直至到个人，
并通过质量治理小组监督检查，使工作质量不断提高，达到业主中意的成效。
2、打算目标治理
按XXX物业制定的各项治理指标和创优方案，xxxx治理处各职能治理人员明确
责任，授予权益，在实际过程中抓好权限下放和自我操纵及实施过程中的检查和
操纵，并将目标实施的各项进展情形、存在咨询题及时用图表和文字表述出来，
实现目标动态操纵，进行目标成果评判，确定成果和考绩，并与个人利益待遇相
结合。
3． 和谐治理
运用和谐治理的方法，解决在治理服务过程中经常发生的各部门之间、部门与职
员之间、职员与职员之间、职员与业主之间的矛盾和冲突。
——行政促动力，以行政职务权益为依靠，以行政命令为差不多形式，以奖罚为
后盾的强制性促动力。
—— 竞争促动力，运用竞争手段促使相关方面关系的和谐，如通过竞争，以先
进带动后进，共同完成任务。
——舆论促动力，因势利导利用舆论达到和谐的目的
——治理者的凝聚力，具体情形为领导者或一名治理人员对职员的吸引力、阻碍
力，这将是本区今后促进日常物业治理工作和谐的核心力量。
4． 督导治理
治理处拟采纳XXX物业治理成熟的督导治理模式，对各职能部门实施指挥和指导
治理。
——经济治理，通过制定职员岗位和工作成绩的工资制度，调动职员积极性。
——法规治理，制定一套完整的规章制度和工作程序，以此规范职员言行，提高
工作质量和工作效率。
——宣传教育，通过各种宣传教育手段培养职员的敬业精神，职业道德；加强职
员培训，不断提高职员自身素养和工作水平。
（二）、鼓舞机制
鼓舞机制是鼓舞活动要素在进行过程中相互联系、相互作用、相互制约及鼓舞成
效之间内在联系的综合机能，其作用旨在提高“内聚力”。
—— 实施日常治理目标责任制，增强治理层的工作主动性，按“国优”标准制
定各项治理指标，严格作好各项工，作明确奖罚。
—— 实施奖金、破格晋级制度，调动全职员作热情。治理处职员实施奖惩制度，
奖金标准与工作表现和业绩挂钩，并可依照具体情形，对先进给予破格晋升，以
形成竞争鼓舞机制，提高职员积极性。
—— 依法治理，管教结合，融情于管。治理处依法与职员签定劳务合同，关怀
职员生活，关心其解决家庭困难，使其无后顾之忧，保持良好的工作情绪，给业
主提供优质服务。
（三）、监督机制
监督机制是实现物业治理各项工作顺利开展的必要外在约束条件，防止或纠正工
作中显现的偏差，保证小区治理机构及其工作人员依法办事。
—— 治理者对机构内部工作人员进行监督。
—— 业主对治理机构及工作人员进行广泛监督，形成多方面综合监督体系。
—— 通过信息反馈等各种手段，实现监督治理的闭环机制，保证xxxx物业治理
监督机制的有效实现。
（四）、自我约束机制
—— 经济利益促动自我约束机制，充分利用经济措施去诱发治理对象、对利益
敏锐的动机，由这种动机去对行为作自我约束。
—— 目标结构与责任相联系的促进机制，将治理目标层层分解到个人以后，由
分层次的子目标之间相互联系而形成的促动机制。
—— 权益链条相互制约机制，建立治理对象之间相互制约的权益链条，形成相
关机构、相关职员相互制约的自我约束机制。
（五）信息反馈及操纵机制
1、信息反馈渠道：
2. 信息反馈操纵方式：
（1）中央智能监控中心通过投诉电话、闭路电视、各专业组配备的无线对讲机
等现代工具，及时反馈住宅区每个区域发生的任何情形。
（2）通过严格的岗位责任制和完善的治理规章制度，实行规范化运作。
（3）流畅严密的运作流程，一环紧扣一环，一环监督一环。
（4）治理处主任、治理员的每月（日）检查，通过总结评比猎取反馈信息。
（5）通过反馈信息的总评比，及时发觉治理服务上的缺点、盲点，以便改进工
作，提高服务质量。
（六）量化治理及标准化运作
1、量化治理
（1）每年依照ISO9001质量方针和总公司下达的任务，确定年度质量目标，对
业主、客户中意率、机电设备运作完好率、消防隐患处理率等做出量化要求。
（2）实行目标经营治理责任制，对治理处治理目标进行细化和量化，做出具体
要求。
（3）治理处对全体职员培训指标进行量化，确定培训课程、内容及课时。
（4）年度考核量化，年度岗位轮换率10%，采取末位剔除制。
（5）财务运作量化，制定详细的年度财务预算方案，对治理处各项目采取打算
操纵成本的财务指标量化治理，提高效益。
2. 运作标准化治理
（1）贯彻公司企业文化，包括企业精神、经营治理理念和进展目标。
（2）贯彻公司ISO9001物业治理质量体系，严格按照治理规程和操作要求运行。
（3）运用公司《职员手册》，规范治理处职员的行为，提倡专业、规范、文明
的行为表率。
（4）发挥公司运算机治理系统的作用，提高物业治理工作效率。
（5）实施公司企业形象系统。