公墓产业研究报告公墓产业研究报告2011年1月17日编制目录3绪论4第一部分我国殡葬现状研究41.1 我国殡葬业的历史和现状41.1.1我国殡葬业的历史61.1.2我国殡葬行业现状71.2我国公墓市场需求现状71.2.1人口过密和老龄化造成殡葬用地不足81.2.2“死人”与“活人”争地81.2.3死墓危机91.3我国公墓建设管理现存问题研究 111.4中国目前殡葬管理政策及趋势研究 12第二部分我国公墓建设模式探索 122.1公墓的基本概念132.2当前生态园林公墓是公墓发展的必然选择132.2.1生态园林公墓概念132.2.2生态园林公墓的特征142.3生态园林公墓的规划和建设142(3(1生态园林公墓的功能(3(2生态园林公墓的设计原理 162182.4生态园林公墓葬式介绍212.5生态园林公墓的实例——哈尔滨百福园生态园林公墓22第三部分现代公墓开发运营初步研究 223(1 公墓经营的特点243(2现代公墓经营流程26第四部分:北京地区公墓发展机会研究 264.1现有公墓资源264.1.1 北京市及郊区近年公墓发展状况 274.1.2 平谷公墓建设情况294.2北京公墓市场研究294.2.1市场需求38>04.2.2市场销售价格情况304.3近年行业管理政策304.3.1 1991年北京民政局《关于加强公墓用地管理工作的请示》314.3.2 2001年《北京市殡葬管理条例》 314.3.3 2011年北京首部公墓建设标准将出台 334.3.4 2010新闻:开发经营性公墓审批更加严格 33第五部分结论和建议绪论近年来，我国的公墓业得到突飞猛进的发展，投资商的蜂拥而至，从业者的高额利润，为公墓业的快速发展，提供了肥沃的土壤。

公墓，已经从当初骨灰处理的过渡形式，发展为城镇居民骨灰处理的重要甚至主要形式。

然而伴随着这一行业的快速膨胀，这一行业自身的弱点，比如对土地资源的大量耗费等，也愈来愈清晰的呈现出来。

有些地区、地方政府，已经公开明确禁止公墓业的发展。

一方面是投资回报的高额利润，一方面是政府严格的管控，那么公墓产业的发展前景如何,民资在这个行业内的投资机会如何,公墓行业有哪些开发运营特点,重点研究这些问题是我们决策投资公墓行业并取得成功的前提保证，本文的研究围绕着以上核心问题逐步展开。

本文对我国殡葬行业的行业历史与现状、市场需求、政策及政府管理、项目运营以及现代生态园林公墓等方面的信息进行了系统归纳、分类总结和分析，并为落实我司平谷项目，重点对北京地区公墓业发展状况、市场分布及需求、政府管理及特点进行了研究，通过研究提出目前公墓行业有如下重要特征:一、我国人口过密及社会老龄化的到来已经造成公墓市场需求增大;二、我国土地资源的不足以及公墓行业的特殊性造成政府必会公墓业发展进行严格控制，使得公墓行业成为垄断行业;三、第二次殡葬改革，实现从保留骨灰到不保留骨灰的转变，是公墓行业发展的趋势，在墓葬文化转变之前，发展生态园林公墓是公墓业发展的必然选择;四、近年国家及北京市相关政策新闻、以及各地大力建设公益性公墓情况显示，公墓业将走公益化道路，经营性公墓从审批到经营、定价都会受到比较严格的控制，同时部分项目运作实例证明民资进入公墓业，公益+经营也是一种方式;五、公墓业运营重点注意售卖之后的服务、投资资金回收期长等特点。

关键字:公墓、投资、政策、发展第一部分我国殡葬现状研究中国作为一个有着五千年历史的泱泱大国，在政治、经济、文化等各个领域都有着一个完整的体系，这种模式也同样体现在了殡葬的上面，研究我国各时期的殡葬业发展以及国民对生死观的认识，有助于理解和研究未来我国殡葬业发展的方向。

本部分以介绍我国殡葬业和公墓的历史、存在的问题为主，说明了未来公墓的发展趋势，论证了建设节地葬式公墓的必要性。

1.1 我国殡葬业的历史和现状1.1.1我国殡葬业的历史1)殡葬发展历史回顾中国原始社会时期，逐渐产生了宗教迷信灵魂不死的观念，过去没有亲人死后埋葬的习惯。

自产生灵魂不死的观念以后，就有了埋葬亲人的习俗。

唐杜氏《通典》说太古时代凶礼中规定，古之葬者，厚衣之以薪葬之中野，不封不树，丧期无数，后世圣人易之棺椁。

在半坡遗址墓碑中，埋葬的死人多是头朝西，表示灵魂寄托西方的意思。

这种宗教信仰，对祖先的崇拜观念，在我国母系氏族就产生了。

到了奴隶社会时期，厚葬之风和迷信活动更加盛行，奴隶主阶级为利用宗教迷信维持其统治，大力提倡对凶礼的习俗，甚至把奴隶也作为祭品杀掉，作为殉葬品埋掉。

商周时期制定了“贵贱有仪，上下有等”的葬制，夫子、诸侯、大夫、士及一般奴隶主死了，在殓、殡祭上从时间、仪式棺椁到殉葬品都有等级区分，举而委之或当殉葬品活活埋掉，如古侯家庄西北冈发现的大墓，墓室面积三百多平方米，深达12米，墓室中埋有执戈的奴隶和狗。

棺室雕花饰纹，摆满了珍贵服饰器物。

椁项排放着商王的兵器和仪仗执器奴隶、男女侍从奴隶，还有儿童和供玩的狗猴等动物。

象这样的大墓一般要杀生殉、杀祭三四百人，这种奢华、浪费、残酷的杀葬陪葬实在令人发指。

在葬法上，在先秦就有火葬，后又盛行于唐宋，衰于明清。

火葬在民间流行，到唐宋火葬又进一步发展。

宋代是我国火葬最为盛行的时期。

对于骨灰的处理，主要有以下三种方式:一是焚尸后，将骨灰放入木盒或陶罐，然后埋入墓中;二是尸体火化后，将骨灰存放于寺院或漏泽园中，也有的存放于家中，逢节祭奠;三是焚尸后将骨灰弃于野外或水中。

这三种方式，在当今都仍在使用。

封建统治阶级为维护儒家的“伦理道德;观念，反对火葬。

到了明清两代，统治者严厉禁止火葬，并把禁止火葬列入《大明律》，采取高压禁止政策，使火葬的葬法逐步衰落。

葬法上一直到解放后才逐步由土葬转向火葬。

1956年，毛泽东同志在一次中央工作会议上提议:“所有的人身后都火化。

只留骨灰，不留遗体，并且不建坟墓”。

从此，拉开了改革旧的丧葬方法和习俗的帷幕。

1961年，根据发展情况，中央提出了“墓葬改革”，其主要内容是:平毁坟墓，迁移坟墓，规划建立公用墓地，并有计划地建立火葬场。

各地农村结合农田水利基本建设，有计划平掉了大量坟墓，扩大了耕地面积。

但文化大革命时期，殡葬改革受到极左错误思想的影响，不容许有礼仪活动，而又缺少法治，故而民间又兴起了土葬。

党的十一届三中全会以后，殡葬改革重新走向健康发展。

1981年12月，民政部召开的第一次全国殡葬工作会议是工作的转折点。

这次会议总结了工作，统一了思想，制定殡葬改革的方针，部署了深入进行殡葬改革的任务。

国务院于1982 年2月批准了《民政部关于进一步加强殡葬改革工作的报告》。

从此，殡葬改革在全国广大地区展开，自1982年到1988年，遗体焚化率平均以每年13,的速度增长。

1988年全国火化率达30,，全国农村建立公益性公墓四万多座。

2)公墓发展的历史回顾公墓，最早出现在夏、商、周三代，是奴隶制国家国王、地方诸侯、地方首领和王室贵族以及其他奴隶主的墓地。

与之相对应的平民墓地称为“邦墓”。

它们都是人类进入阶级社会的产物。

体现了血缘关系上的宗法等级制度。

到了封建社会，以家族为单位的族墓取代了公墓，族墓成为流传至今的主要墓葬形式。

近代公墓的兴起主要受西方殖民文化的影响，上海租界首先开办了以埋葬外国侨民的公墓，后来又有了以同一教派为单位的天主教、佛教公墓。

现代公墓的建设发展主要源于解放后我国政府大力推行的火葬政策和殡葬改革政策。

它是为了合理开发利用土地，按规划进行城市建设，由政府投资兴建的公共墓地。

它与民间墓地不同，不以血缘、家族为单位，而是以地区为单位进行建设;没有阶级等级划分;不以风水理论来指导，而是在城市规划的科学指导下选择在城市边缘的荒山瘠地，严禁占用耕地、林地，并倡导深埋不留坟头的做法。

在墓地使用年限上原则上以20年为一个周期。

我国公墓在90年代初得到迅猛发展，但目前我国的火化率总水平还很低。

究其原因，传统的观念在人们心中根深蒂固“灵魂不灭”“厚葬思想”“礼制孝道” 等思想在起着重大的作用，而推进殡葬改革，光靠行政命令或采取强硬手段是难以破除迷信陋习的。

90年代末，多数公墓加大环境建设的力度，这是一个好的开端。

1.1.2我国殡葬行业现状(1)各地不同程度出现了“墓荒”现象“十一五”末期，中国耕地存量已经降至18.27亿亩，且以每年1240亩的速度减少;中国人均耕地面积只有1.38亩，其中有9个省区人均耕地面积低于1亩，3个省区人均耕地面积低于0.5亩。

在全世界26个人口超过5000万的国家中，我国人均耕地量仅比孟加拉国和日本略多一点，排在倒数第三位。

人均耕地低于联合国粮农组织确定的0.86亩的警戒线。

据统计，近年来我国每年有近7000万平方米土地变为公墓及坟场。

在土地紧缺的大形势下，符合建墓要求的土地一直紧缺。

目前上海墓穴的使用年限是70年，每年占用墓地的人数是10万人。

预计5年后上海80%的公墓将陷入无地可葬的“死墓危机”。

上海正尝试将部分小型墓的使用年限从目前规定的70年减至20至30年，从而加速墓穴“易主”，进入“循环使用”阶段。

随着上海等大城市人口老龄化速度加快，死亡人数逐年增加，公墓用地紧张的现状摆在人们面前。

公墓用地吃紧带来的另一个结果就是墓价飞速上涨。

目前，国内有些城市的公墓价格已被炒至每平方米2万元，更高的“天价墓”也时常见诸报端。

由此出现了一个独特的现象:一方面墓价扶摇直上，普通民众望而却步;另一方面“节地葬”式产品虽然政府、行业都大加推广，大力引导，却依然少人问津。

上海市殡葬协会的统计资料显示，市民选择骨灰墓葬的比例占到80%。

与此同时，2010年后上海人口老龄化将进入高峰，死亡人口逐年增加，每年将达到12万人，2020年每年将达到16万人，必将使原本紧缺的公墓土地供给捉襟见肘。

专家指出，急需进行第二次殡葬改革，实现从保留骨灰到不保留骨灰的转变。

(2)殡葬服务业蓬勃发展殡葬服务业的蓬勃兴起近年来，由于存在高额利润，“殡葬经济”蓬勃兴起。

据中国旅游报报道在2003年十大暴利行业中殡葬服务业名列第三。

“以二三十元招标买入的骨灰盒，放在殡仪馆的货架上，售价就到了三四百元。

利润率高达10 —20倍。

材质较好的、成本不超过100元的骨灰盒，卖到一二千元，一块不足2 平方米的土地加上墓碑，少则五六千元，贵则一两万元，墓地比商品房还贵!如果盖成房，按那样的远郊地段，每平方米不过值1000多元。

可墓地仅土地每平方米就卖到5000多元。

公墓土地供给紧缺的直接结果是墓地价格年年攀升，老百姓普遍感叹:“墓地价格高于房价”、“墓地价堪比豪宅”。

去年9月，陈女士在上海朱家角附近的墓园，花了1.7万元为父母订购了不到1平方米的小型墓地，而该墓地现在的价格至少涨到2万元。

(3)城市农村，多数存在不规范我国现有城市公墓1831个，多数公墓布局不合理，公墓绿地系统生态景观效果差，综合效益偏低，纪念性景观功能缺失，艺术品位偏低，导致城市景观破碎，产生城市视觉污染。