科创中心土地政策
上海修订科创中心规划用地政策
围绕建设具有全球影响力的上海科技创新中心这一目标，上海市规划
和国土资源管理局近日修订了《上海市加快推进具有全球影响力科技创新中心
建设的规划土地政策实施办法（试行）》，聚焦实体产业发展，创新多项规划
土地政策，以提高土地利用效益，鼓励“大众创业、万众创新”，促进科创中
心建设。

原有实施办法2015年7月发布生效，至今年6月底到期。上海市规土
局广泛听取产业园区和相关部门意见，开展政策实施评估，进一步优化土地支
持政策，从5个方面进行了修订。

一是允许工业、研发总部用地提高开发强度。一般情况下工业用地容
积率不大于2.0，高度不超过30米；研发总部用地容积率不超过3.0，高度不
超过50米。对于有特殊产业功能和工艺需求的项目，经认定，容积率和高度指
标可予以突破。

二是坚持园区平台长期持有物业，采用先租后售方式供应产业用房。
要求标准厂房类、研发总部通用类物业，由园区平台持有至少50%；鼓励采用先
租后售方式，向高新技术和“四新”企业提供产业用房，并明确由租转售的条
件；直接转让的比例不得超过物业总量的30%。

三是鼓励园区租赁住房建设，促进产城融合。增加产业园区和周边地
区的租赁住房供应，筹措供应市场化的社会租赁住房用地，鼓励园区平台在产
业园区内集中建设人才公寓（单位租赁房），满足园区创新创业人才的居住需
求，促进产城融合。

四是鼓励土地节约集约和复合利用，促进地下空间开发。针对产业转
型发展、科技创新特点，进一步扩大配套服务设施比例，由不超过7%提高到不
超过15%。鼓励存量工业、研发用地开发利用地下空间，需补缴土地价款的，给
予土地价款支持政策。
本办法所指园区平台，为承担市级、区县级各类园区建设、运营管理的平台
型公司。

第三条（工作原则）
（一）营造低成本创新创业环境，支持创新经济发展。
（二）支持园区平台发展运营，提高园区平台运营和服务能力，促进园区整
体转型发展。

（三）鼓励土地节约集约复合利用，促进产业结构调整升级、产城融合发展。
（四）简化审批提高行政效率，改进审批管理服务，形成土地全要素、全生
命周期管理机制。

第四条（简化规划实施及动态调整机制）
加强区县规划管理部门与园区政府管理机构的工作协调，支持具备规划编制
与建设审批职能的园区政府管理机构，根据园区整体转型发展情况，进一步提高
行政审批效能，及时对园区控制性详细规划的执行按规定调整与完善。在园区交
通、环境以及配套设施等容量范围内，鼓励提高园区土地利用率。
（一）涉及未出让工业用地容积率（不大于2.0）、研发总部类用地容积率
（不大于3.0）调整等内容的，可以在进行论证基础上，通过编制控制性详细规
划实施方案进行审批。

（二）涉及已出让工业用地、研发总部类用地容积率（工业用地不大于2.0、
研发总部类用地不大于3.0），建筑高度（工业用地不大于30米、研发总部类
用地不大于50米）调整的，在符合产业发展导向、地区规划控制、环境保护要
求、不影响相邻基地合法权益的基础上，经区县政府集体决策，通过编制控制性
详细规划实施方案进行审批。

（三）涉及园区工业、仓储、研发用地拆分、合并的，未出让工业用地、研
发总部类用地建筑高度调整（工业用地不大于30米、研发总部类用地不大于50
米）以及地块绿地率、建筑密度和建筑退界线调整的，可以在项目实施阶段，通
过专家或相关部门论证程序（规划执行乙类适用）进行审批。

（四）规划实施方案由具备规划编制职能的园区政府管理机构及区县规划管
理部门组织编制，按照规定组织公示，并听取利益相关人意见，报区县政府审批
后，向市规划国土资源局备案。

第五条（支持创新服务平台提升服务能力）
支持园区平台建设并持有工业用地标准厂房、研发总部通用类等物业，建立
公共研发平台、公共实验室、众创空间等新型服务平台，孵化扶持企业创新创业
发展。

（一）新增工业用地标准厂房类、研发总部通用类用地出让给园区平台的，
可以按照工业用地产业项目类和研发总部产业项目类供地方式供应。工业用地标
准厂房类出让价格不得低于相同地段工业用地基准地价的70%，研发总部通用
类用地出让价格不得低于相同地段研发总部产业类用地基准地价的70%。

（二）园区平台持有的工业用地标准厂房类、研发总部通用类物业不超过
50%的部分，在明确土地利用绩效和退出机制等全生命周期管理要求的基础上，
可以转让给高新技术企业、“四新”企业、生产性服务企业等。上述企业按照规
定退出的，其物业由园区平台通过房地产转让方式、按照约定的价格标准优先回
购，也可以经园区平台同意后转让给符合条件的企业。

（三）支持园区平台收购企业节余工业用地，用于建设标准厂房、研发总部
通用类物业，收购企业节余土地纳入土地交易市场实施。土地收购价格可以在原
出让价格基础上，增加适当的财务成本和管理费用，原则上不得高于上一年度区
域内的工业用地产业项目类地价的平均价格。

第六条（完善园区配套设施）
按照建设宜居宜业的科技产业商务社区的目标，控制性详细规划根据实际需
求的变化，合理确定配套服务设施的比例结构，适当增加公共租赁公寓、教育文
化场所、商业商务设施以及公共开放空间等配套服务功能。

第七条（鼓励土地节约集约混合利用）
（一）适应产业结构调整、产业融合发展的需求，在自贸区开展的混合用地
试点基础上，探索规划编制的弹性控制与土地混合利用的引导，明确合理比例，
由市场调节用途结构，充分发挥市场配置资源的决定性作用。

（二）针对产业转型发展、科技创新特点，允许产业类工业用地配套科技创
新服务设施的建筑面积占项目总建筑面积的比例一般不超过15%。

第八条（促进园区整体转型更新）
区县政府要统筹区域发展规划、产业转型升级和土地利用现状等情况，调动
社会主体的积极性，划定整体转型区域，组织编制或调整控制性详细规划。

（一）已批准控制性详细规划符合转型发展方向的，可以直接编制年度计划，
明确存量工业用地转型项目和实施方案。

（二）按照区域整体转型开发的，根据区域统筹规划和公共配套优先原则，
在落实开发主体的社会公益责任的前提下，可以制定整体转型的分期开发方案。
第九条（营造低成本创新创业环境）
（一）各类园区中研发总部产业类用地的基准地价，为相同地段工业用地基
准地价的150%。

（二）存量工业用地、研发总部类用地按照规划提高建筑容积率的，土地使
用权人按照规定补缴土地出让价款，区县政府可以根据产业类型和土地利用绩效
等情况，按照一定比例收取土地出让价款，降低创新创业和产业转型升级成本。
具体比例，由区县政府集体决策确定。

（三）存量工业用地、研发总部类用地按照规划提高建筑容积率补缴土地出
让价款，经集体决策后，可以按照分期方式缴纳地价款，或在项目竣工后房地产
登记前缴纳，最长时间不得超过两年。

第十条（提高土地利用效益）
（一）土地使用权人要严格按照土地出让合同约定的开工、竣工时间进行建
设，申请调整开竣工时间的，须经出让人同意并明确延期原因，开工或竣工时间
调整每次可延长3个月，开工或竣工时间延长时间不得超过12个月。

（二）以弹性年期出让的产业项目类工业用地，在出让合同中应明确土地使
用权到期续期条件，可以明确采用协议出让、续期价格等土地使用权的续期方式。
经区县政府集体决策，可以按照原出让价款，或者结合原出让价款和续期时工业
用地基准地价等，综合评估确定续期价格。
第十一条（加强土地利用监管）
（一）加强土地使用权转让管理。对存在违法用地和违章搭建、闲置土地、
擅自改变土地用途和建设规划条件的，以及土地出让合同中对土地使用权转让有
约定的，不得以改变土地使用权人的出资比例、股权结构等方式，变更土地使用
权。

（二）加强闲置和低效产业用地处置。强化区县政府闲置和低效产业用地处
置的主体责任，按照合同约定，落实土地利用绩效评价和土地使用权退出机制；
按照《闲置土地处置办法》，及时开展闲置土地调查认定，合理界定闲置原因，
分类进行处置。通过暂停逾期未开工项目较多的街镇和园区新增用地出让、公开
挂牌督办、定期通报等方式，促进闲置土地处置。对低效的产业用地，可以结合
土地出让合同约定，综合运用财税、环保、安监、信用等措施，推进低效产业用
地盘活利用。

（三）加强信息共享和共同监管。探索建立全市统一的土地全生命周期管理
信息平台，将各类用地的建设、功能、运营、环境等指标以及土地使用条件、利
用绩效等履约情况纳入信息平台，积极推动工商、财税、产业和园区管理等部门
在统一平台上共享信息资源、协同管理。

第十二条（实施日期）
本办法自印发之日起试行，有效期至2017年6月30日。
上海市规划和国土资源管理局